2 Способи внесення коригувань до цін об’єктів порівняння

Правила внесення поправок при порівнянні оцінюваного об'єкта і аналога:

1. Поправки для аналогів продажів і їх цін повинні здійснюватися з метою придбання ними найбільшої схожості з оцінюваним об'єктом. Проводиться коригування аналога до оцінюваного об'єкта. Наприклад, якщо аналог має додаткові деталі, то їх вартість необхідно відняти для посилення схожості аналога і об'єкта.

2. Особиста реакція оцінювача на відмінності не має значення. Важлива лише реакція ринку.

Поправки роблять у відповідній послідовності: в першу чергу здійснюються спільні поправки, а потім - поправки до специфічних деталей.

Оцінювач може здійснювати вибір з трьох загальноприйнятих типів поправок:

загальна сума в грошовому або відсотковому вираженні;

надбавки в грошовому вираженні за елементами порівняння;

коефіцієнти, що враховують відмінності за елементами порівняння.

На практиці зазвичай використовується комбінація цих методів.

Методи внесення поправок.

Прямий ринковий метод.

Одним з методів оціночних поправок є метод прямого порівняння продажів. Оцінювач вивчає продажу, які відрізняються тільки по єдиному досліджуваному параметру. Різниця в ціні між двома такими аналогами (іноді званими "протиставлюваної парою") може визначати грошову або процентну поправку до досліджуваного параметру.

Метод амортизації витрат.

Другий метод підрахунку грошових або процентних поправок називається методом амортизації витрат і являє собою непрямий ринковий.

Метод амортизації витрат включає наступні кроки.

Вибирається відмінність між об'єктами, що підлягає поправці.

Оцінюються додаткові витрати, необхідні для включення цієї характеристики при будівництві нового об'єкта.

Віднімається знос досліджуваної характеристики (наприклад, сумарні витрати на ремонт).

Визначається скоригована вартість як вартість додаткових поліпшень з урахуванням зносу.

Метод коефіцієнтів.

Одним з варіантів визначення коригуючого коефіцієнта є коефіцієнт відмінності, який відображає близькість об'єкта оцінки та об'єкта порівняння по даному елементу порівняння:

 .

де: Х_а - кількісний або бальний показник (для якісних характеристик) об'єкта порівняння;

Х_о - відповідний показник оцінюваного об'єкта.

Якісні показники оцінюються кількісно шляхом введення 5-бальної шкали оцінки. Це дозволяє обґрунтовано і однозначно оцінювати стан якісних факторів і визначати їх коефіцієнт відмінності.

Відмінність в технічному стані можна врахувати коефіцієнтом:

.

де - коефіцієнт придатності об'єкта оцінки;

- коефіцієнт придатності аналога.

Загальна модель зв'язку елементів порівняння з вартістю виглядає наступним чином:

де - вартість об'єкта порівняння;

- коефіцієнт відмінності по i-му параметру;

- коригуючий коефіцієнт, що враховує відмінність по j-му параметру й визначається за методикою, відмінної від коефіцієнтів відмінності;

- надбавка в грошовому вираженні.

Метод регресійного аналізу

Цей метод базується на побудові й інтерпретації багатофакторних регресійних моделей залежності вартості об'єктів порівняння від елементів порівняння. При достатній кількості об'єктів-аналогів дозволяє отримати найточніші оцінки впливу ціноутворюючих факторів на вартість.