Тема №8 "Оцінка нерухомості порівняльним підходом"

План:

1 Загальні принципи та методи порівняльного підходу.

2 Способи внесення коригувань до цін об’єктів порівняння.

3 Узгодження скоригованих цін.

Зміст:

1 Загальні принципи та методи порівняльного підходу

Порівняльний підхід базується на врахуванні принципу заміщення і принципу попиту і пропозиції.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, за яким за придбання майна не сплачується сума, більша мінімальної ціни майна подібної корисності, яке представлене на ринку.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення між пропозицією і попитом на подібне майно. У відповідність з принципом попиту і пропозиції під час оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно в часі та інші чинники, які можуть призвести до зміни у співвідношенні попиту та пропозиції на подібне майно.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Практичне застосування порівняльного підходу можливе за наявності розвинутого ринку нерухомості.

Реалізація порівняльного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

аналіз ринкової ситуації по оцінюваним об'єктам розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації наступних етапів;

визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), що істотно впливають на вартість даного об'єкту;

розробка моделі, яка пов'язує одиниці порівняння з елементами порівняння;

розрахунок коригувань елементів порівняння за даними ринку;

застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння;

аналіз скоригованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

Після вибору одиниці порівняння (тієї чи іншої споживчої одиниці об'єктів порівняння) визначаються основні елементи порівняння (характеристики), використовуючи які можна змоделювати вартість об'єкта оцінки, за допомогою необхідних коригувань цін продажів об'єктів порівняння. Сам об'єкт оцінки коректувань не береться.

Виділяють 9 елементів порівняння:

Передані права власності на об'єкт оцінюється. Юрисдикція об'єкта оцінки відіграє ключову роль у встановленні його вартості. Тобто введення обмежень на право власності об'єктивно знижує вартість об'єкта.

Умови фінансових розрахунків. Виділяють наступні умови:

а) розрахунок покупця з продавцем за рахунок власних коштів, без розстрочок тільки грошима (типові умови фінансування);

б) отримання покупцем кредиту для придбання об'єкта нерухомості;

в) використання не грошових коштів платежу;

г) фінансування угоди купівлі-продажу самим продавцем, шляхом надання покупцеві іпотечного кредиту або надання розстрочки в оплаті.

Умови продажу (вільний продаж, примусовий продаж). Даний елемент порівняння дозволяє виключити об'єкти порівняння або скорегувати їх при виявленні відхилень від ринкових умов продажу, що визначаються наявністю нетиповою мотивації продажу або придбання майна.

Динаміка угод на ринку. Виявляє дію фактора часу на динаміку угод на ринку і, отже, на рівень цін продажів. Складовими фактора часу є інфляція, зміни в законодавстві, зміни попиту та пропозиції і т.д.

Місцезнаходження. Місцезнаходження об'єкта нерухомості при оцінці трансформується в рентну складову його вартості. Розміщення нерухомості описується цілим рядом характеристик - природно-кліматичні зони, категорія населеного пункту, функціональні та економіко-планувальні зони населених пунктів і т.д.

Фізичні характеристики визначають корисність (а, отже, і вартість) самого об'єкта нерухомості. Перелік фізичних характеристик різноманітний - вік і стан, вид використаних будівельних матеріалів, розмір і форма земельної ділянки, архітектура будівель або споруд тощо

Економічні характеристики. Цей елемент порівняння використовується для оцінки дохідної нерухомості. До економічних характеристик відносяться ті, які впливають на основні результати використання дохідних об'єктів - умови і терміни оренди, застосовані знижки до орендної плати, коефіцієнти капіталізації або дисконтування і т.п.

Відхилення від цільового використання - наявність нецільового використання частини оцінюваної нерухомості призводить до зниження її вартості.

Наявність рухомого майна. Присутність різних видів устаткування часто враховується в ціні нерухомості, тому необхідний облік порівнянності продажів і по цьому елементу.