2 Оцінка функціонального зносу
Залежно від причин, що викликають функціональний знос, розрізняють два його види - знос моральний і технологічний.
Моральний знос виявляється у втраті вартості, викликаному появою або дешевших і економічних (по всій сукупності витрат, як інвестиційних, так і експлуатаційних), або більш продуктивних аналогів. Моральний знос будівлі - це втрата споживчих якостей внаслідок застосування застарілих будівельних матеріалів, об'ємно-планувальних рішень, використання застарілих конструктивних рішень і т.п.
Технологічний знос викликається зміною всього технологічного циклу, в який традиційно включається даний об'єкт. Для будівель - це невідповідність об'єкта його функціональним призначенням викликане недостатністю або надмірністю розміру будівлі, невідповідність несучої здатності конструкцій, об'ємно-планувального рішення сучасним вимогам і т.п.
На відміну від фізичного зносу, що носить абсолютний характер, функціональний знос завжди відносний. Це знос даного об'єкту в порівнянні з іншими об'єктами або умовами його експлуатації.
У загальному випадку функціональний знос визначається капіталізованою втратою ренти об'єкта нерухомості, викликаної чинниками такого зносу.
Для оцінки функціонального зносу можуть проводитися такі оціночні процедури:
Величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутність певних споживчих характеристик або наявність надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень).
Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення його ознак. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, який не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки.
3 Визначення економічного зносу
Економічне знецінення виявляється у втраті вартості, викликаної великими галузевими, регіональними, загальнонаціональними, світовими технологічними, соціально-економічними, екологічними, політичними зрушеннями та змінами. Економічне знецінення - це втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами: соціально-економічним стан регіону; наявністю і розвиненістю ринку нерухомості; наявністю транспортно-інженерної інфраструктури; екологічним стан регіону; іншими фактори зовнішнього середовища.
У загальному випадку визначається як перевищення вартості будівництва аналогічного об'єкта нерухомості з урахуванням прибутку забудовника в даному регіоні над ринковою вартістю такого об'єкта.
Функціональний та економічний знос може визначатися як капіталізована втрата чистого доходу від використання об'єкта, викликана чинниками такого зносу.
Універсальним непрямим методом визначення зносів є метод недовикористання, який заснований на принципі заміщення. Якщо об'єкт систематично використовується не на повну потужність, то його вартість знижується, при цьому ступінь зниження визначається за формулою:
,
де: И - знос (знецінення);
Ф - фактичне значення показника використання;
Н - номінальне значення показника використання;
Кч - показник ступеня, який часто називають коефіцієнтом Чилтона або фактором економії на розмірі. Відображає зв'язок зміни вартості із зміною продуктивності об'єкта.
Даний метод визначення показника зносу дозволяє оцінити розходження у вартості об'єкта оцінки і об'єкта аналога в разі функціонального зносу об'єкта оцінки щодо даного об'єкта-аналога. В цьому випадку в якості параметра Н приймається відповідний показник для об'єкта-аналога.
Для оцінки економічного зносу можуть проводитися такі оціночні процедури:
Величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але подібно по іншим істотним ознаками.