2.4.4. Согласование результатов оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен затратным подходом.

В таблице 10 приведены результаты по каждому из подходов.

Таблица 10

Таблица согласования применения результатов, полученных всеми примененными подходами.

Применяемые подходы	Стоимость, руб.	Удельный вес, %
Затратный подход	61119,09	100
Сравнительный подход	–	–
Доходный подход	–	–
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	61119,09
Рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб.	61119,09

Сумма ущерба квартиры по состоянию на 02.06.2016г., составляет: 61119,09 (Шестьдесят одна тысяча пятьсот девятнадцать) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разломом является нарушения горных пород с заметными смещениями геологических границ. [23]

В ходе написания дипломной работы на тему: «Выявление средствами факторного анализа, наличие влияния разломов как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенного пункта» было изучено понятие и виды разлома, раскрыта характеристика кадастрового учёта, так же выявлено влияние разлома на целостность сооружений и его кадастровой стоимости.

Ставились задачи, такие как:

• освоить виды разломов на объекты недвижимого имущества;

• рассмотреть влияние разломов на кадастровую стоимость земель населенных пунктов;

• выявление проблемы в ходе определения кадастровой стоимости с учетом влияния разломов, поиск и решения проблем.

• рассмотреть и проанализировать кадастровую стоимость на примере дома расположенного по адресу г. Уфа, район, Уфимское шоссе, д.4.

Несмотря на то, что разломы наблюдались на территории Земли с давних времен, население начало задумываться над их влиянием на кадастровую стоимость только сейчас, когда современные многоэтажные здания начали разрушаться под их влиянием.

На данный момент государственная кадастровая оценка не уделяет должного внимания фактору влияния разломов, но из-за большого количества домов подверженных разрушению и затраченных средств на устранение таких случаев. По моему мнению, государственные структуры в скором времени примут меры для качественной и устойчивой постройки зданий по зонам геологических разломов (карсту), то есть разработают новые стандарты: СНиПы, ГОСТы РФ для жилой застройки и будет учитывать данный фактор при государственной кадастровой оценке.

Согласно тому, что кадастровую стоимость не рассчитывают с учетом наличия на территории постройки геологического разлома (карстовых воронок и провалов), на практике ее оспаривают только в судебном порядке. Для этого я произвела оценку ущерба квартиры (затратным подходом) в доме по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Уфимское Шоссе, дом 4. Итоговая сумма ущерба составляет: 61119,09 рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая оценка земель населённого пункта – это, сложный, ответственный и трудоемкий процесс, требующий от исполнителей работ глубоких познаний в землеустройстве, земельном кадастре, геодезии и сметному делу.

По моему мнению, при постройке новых домов на территории разломов необходимо соблюдать современные стандарты безопасности с учетом особенности геологического строения территории, так же необходимо постоянный контроль и наблюдение за состоянием дома. При выявлении деформации конструктивных элементов здания необходимо: снизить земельный налог, проводить действия для устранения разрушения здания.

С моей точки зрения существующая государственная кадастровая оценка земель не идеальная, так как не учитывает сложные инженерно –геологические условия площадок строительства, а также считаю, что региональные строительные нормы и правила (СНиПы), межгосударственные стандарты (ГОСТы), санитарные нормы и правила (СанПиНы) в Российской Федерации устарели и не отвечают современным стандартам безопасности зданий, в них не учитываются многие местные особенности геологического строения территории.

На основе анализа большого количества чрезвычайных ситуаций, происходящих в настоящее время в большом количестве городов, я пришла к выводу, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества требуется учитывать не только особенности геологического строения территории, но и форс-мажорные обстоятельства.

К таким форс - мажорным обстоятельствам можно отнести такие события как:

1. В городе Междуреченск Кемеровской области 31 мая обрушились перекрытия с 1го по 5й этаж в жилом пятиэтажном доме в связи с строительными работами в помещении 1го этажа, что привело к ослаблению несущих конструкций здания.

2. В городе Уфа Республики Башкортостан 2го июня 2016 года на улице Айская, дом 67 на 1ом этаже в помещении банка был устроен врыв, в связи чего были выбиты оконные и дверные конструкции, что могло повлиять на несущие стены и другие конструктивные элементы здания.

Считаю, что к данным обстоятельствам нужно относить непредвиденные действия, которые влияют на несущие конструкции зданий и сооружений, действия вследствие которых происходит деформация фундамента и другое. Для того, по моему мнению, следует ввести коэффициент, корректирующий стоимость объекта недвижимого имущества при чрезвычайных ситуациях. Считаю, что данный коэффициент может достигать отметки 0,30.

На сегодняшний день существующая методика расчета кадастровой стоимости зданий нуждается в пересмотре из-за формального подхода и недооценки многих значимых факторов, таких как геологические разломы.

Думаю, что моя работа имеет ценность для практического применения, так как предполагает пересмотр кадастровой стоимости в виде определения ущерба, нанесенного жилым сооружениям, вследствие надвиговых движений по разломам.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016)

4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

5. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117 – ФЗ (ред. От 050.04.2016 с изм. От 13.04.2016)

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 26.04.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016)

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

9. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

10. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

11. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

12. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"

13. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

14. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

15. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"

16. Закон Республики Башкортостан от 26.12.2014 N 170-з "О государственной кадастровой оценке объектов недвижимости в Республике Башкортостан" 

17. Постановление главы Администрации городского округа г. Уфа РБ от 25.06.2012 N 2694 "О создании Межведомственной комиссии городского округа город Уфа Республики Башкортостан по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

18. Государственный доклад о состоянии природных ресурсов и окружающей среды Республики Башкортостан в 2015 году от 01.01.2016г.

19. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Республики Башкортостан в 2015 года от 01.01.2016г.

20. ВСН 58-88(р) «Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения»

21. СНиП 2.01.01-82. Строительная климатология и геофизика / Госстрой России. -М.: ГУП ЦПП, 1982.

22. СНиП 2.01.15-90 Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов / Госстрой России. -М.: ГУП ЦПП, 1991.

23. СНиП 11-02-95. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения / Госстрой России. -М.:. ГУП ЦПП, 1996.

24. СНиП 30-01-95. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений / Госстрой России. -М.: ГУП ЦПП, 1990.

25. Абдрахманов Р.Ф., Мартин В.И., Попов Г.В., Рождественский А.Г., Смирнов А.И., Травкин А.И. / Карст Башкортостана / Институт геологии УНЦ РАН, Уфа / 2-е издание 2012г.

26. Безруков В.Б., Коваль Ю.Д., Пылаева А.В. Система массовой оценки недвижимости как средство эффективного управлением территорией / Мск - Феникс/2-е издание, 2013г.

27. Гуков С.В., Возная А.А. Разрывные нарушения на геологических картах и разрезах Кемерово – КЕМЕРОВО/2-е издание2013г.

28. Казанцев Ю.В., Казанцева Т.Т. «Структурная геология юго-востока Восточно-Европейской платформы» // Академия Наук Республики Башкортостан, отделение наук о Земле и экологии, институт геологии, издательство «Fилим», 3-е издание Уфа // 2011г.

29. Мельников Е.К., Пивоваров Г.М. Геодинамически - активные разломы и их воздействие на здоровье и жизнедеятельность человека. СПб- ­М. Издательство 2014г.

30. Орлов С.В., Цуканов И.Л., Цыпкин Ю.А., Цветков Д.А.// Статья //Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью // "Экономика строительства" - Ежемесячный научный, производственно-экономический журнал. // Мск. //2012.

31. Печеркин А.И. «Геодинамика сульфатного карста», Иркутск, изд-во Иркутского университета, 2-е издание,2012г.

32. Пылаева А.В. Методика анализа социально –экономичсекких последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения / А.В. Пылаева // Приволжский научный журнал / Нижегор. Гос. Архтектур.- строит. Ун-т. – Н. Новгород, 2-е издание, 2012г.

33. Смирнов А.И. / Оценка воздействия карстового процесса на населенные пункты Республики Башкортостан / Карстоведение – XXIвек: теоретическое и практическое значение/ Пермь, 2-е издание 2012г  

34. Тепман Л. Н. «Оценка неждвижимости» – Учебник – Мск, «Юнити» – – 2-е издание, 2015г.

35. Турикешев Г.Т-Г., Давлетов М.И., Кутушев Ш-И.Б., Сулейманов Р.З.«О современной «Городской тектонике» и ее влиянии на инженерные сооружения в пределах южного Предуралья» – г. Уфа, 2015г.

36. Хафизов Ф.Ш., Давлетов М.И. «Неотектонические движения блоков земной поверхности вблизи г. Уфы.» – г. Уфа, 2015г.

37. Микроконтиненты. Описание типов разломов земной коры – Текст – 2012 г.

38. 2ГИС – Карты и справочники – [Электронный ресурс] – URL:http://2gis.ru/ufa

39. Библиотекарь.Ру – электронная библиотека. [Электронный ресурс] – URL: http://www.bibliotekar.ru/

40. Википедия – свободная энциклопедия – [Электронный ресурс] – URL: https://ru.wikipedia.org/

41. Гарант, Информационно-правовое обеспечение – [Электронный ресурс] – URL: http://ivo.garant.ru/

42. Знаниум – Электронно- библиотечная система – [Электронный ресурс] – URL: http://znanium.com/catalog.php

43. Консультант Плюс – [Электронный ресурс] – URL: http://www.consultant.ru

44. «Мир Ремонта» – [Электронный ресурс] – URL: http://flat-ufa.ru

45. Официальный сайт городского округа города Уфы Республики Башкортостан – [Электронный ресурс] – URL: http://ufacity.info

46. Публичная кадастровая карта – [Электронный ресурс] – URL:http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

47. Росреестр, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – [Электронный ресурс] – URL: https://rosreestr.ru/site/

48. «LeroyMerlin» – [Электронный ресурс] – URL:http://leroymerlin.ru

Приложение А

Внешние разрушения дома по Уфимское шоссе

1

Продолжение приложения А

Приложение Б

Внутренние разрушения дома по Уфимское шоссе

Продолжение приложения Б

Приложение В

Постановление № 3810 от 9 ноября 2015г. Администрацией городского округа город Уфа

Продолжение приложения В

Приложение Г

Постановление №4043 от 2 декабря 2015г. Администрацией городского округа город Уфа

Продолжение приложения Г

Приложение Д

Прайс-лист на выполнение отдельных видов работ по ремонту квартир, загородных домов, компании «Мир Ремонта» составленный на январь 2016 года.

№п/п	Виды работ	Ед.изм.	Цена
1	Очистка потолка от старой шпатлёвки или краски	м²	100
2	Расшивка и заделка трещин потолка	м²	230
3	Грунтовка потолка	м²	25
4	Снятие обоев	м²	50
5	Поклейка обоев	м²	180
6	Регулировка окон		700
7	Заливка пола	м²	150
8	Укладка ламината	м²	90
9	Демонтаж кафельной плитки	м²	250
10	Облицовка стен и пола кафельной плиткой одного рисунка	м²	700

Приложение Е

Рыночные цены на строительные материалы интернет-магазина «LeroyMerlin»

№п/п	Материал	Ед.изм.	Цена
1	Шпатлёвка	кг	25,6
2	Грунтовка	кг	56,75
3	Подложка	м2	9,3
4	Ламинат	м2	170
5	Обои (0,53×10м)	рулон	480
6	Клей обойный	пачка	120
7	Раствор для заливки полов	кг	25
8	Кафель/плитка	м2	400
9	Клей плиточный	кг	20

Приложение Ж

Технический паспорт жилого помещения по адресу: РБ, г. Уфа, Уфимское шоссе, д. 4, кв. 15

Продолжение приложения Ж

Продолжение приложения Ж

Продолжение приложения Ж