6. Подходы при оценке объекта недвижимости

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный. [34]

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта оценки. Стоимость Объекта оценки при использовании затратного подхода складывается из восстановительной стоимости (или стоимости замещения) за вычетом износа и стоимости земельного участка.[34]

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[34]

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [34]

В случае сильного повреждения конструктивных элементов применяется только затратный подход.[34]

Последовательность расчетов рыночной стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом: [34]

1. Определение стоимости затрат на проведение комплекса ремонтных работ оцениваемых конструктивных элементов Объекта оценки.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

3. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания (функционального износа).

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания (внешнего износа).

5. Вычитание из стоимости затрат на создание потерь стоимости всех видов износа, обесценивания и устаревания.

Существуют несколько методов расчёта износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов, основные из которых: метод разбиения, метод оставшегося срока экономической жизни.[34]

Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ, рассчитывается в соответствии с формулой 1:

(1)

И – накопленный износ;

– физический износ;

– функциональный износ;

– внешний износ.

Метод оставшегося срока экономической жизни в общем виде предполагает учёт всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни, рассчитывается по формуле 2.[34]

, где (2)

И – накопленный износ;

Тф – фактический срок жизни конструктивного элемента, лет;

То – оставшийся срок экономической жизни, лет.

Таким образом, при использовании метода оставшегося срока экономической жизни учитывается желание инвестора окупить вложения за определённый срок. Более этого срока с точки зрения пользователя эксплуатация данного объекта не является необходимой, даже если физически он и может использоваться далее.[34]

АНАЛИЗ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПО АДРЕСУ УФИМСКОЕ ШОССЕ, 4

2.1. Описание дома по Уфимское шоссе, 4

Для населения земля является не только жильем, но одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения. Возникли и существуют многообразные социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей (сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.), образующие в совокупности систему земельных отношений.

В ходе данной работы рассмотрим жилой дом расположенного по адресу город Уфа Уфимского Шоссе, 4 (рис. 9) [38]. Характеристика дома по Уфимское шоссе дом 4 можно увидеть в таблице 1 данные взяты из технического паспорта одной из квартир дома (Приложение Ж).

Рисунок 9. Местоположение объекта исследования

Дом построен в 1975 году по заказу «Уфаоргсинтеза» (на данный момент правопреемником является «Башнефть»). В настоящее время (с 1990го года) дом стоит на балансе администрации города Уфы. По информации ведомства, с 1977 года в девятиэтажном жилом здании из-за деформации фундамента стали появляться многочисленные сквозные трещины в стенах и перекрытиях, которые продолжают «раскрываться» дальше. Оконные и дверные проемы перекосились из-за деформации фундаментов настолько сильно, что утром жители не могут выйти из квартир из-за просевшей дверной коробки (Приложение А, Б). За последние несколько лет многоэтажный панельный дом значительно разрушился, и собственники квартир остерегались, что при наступлении паводка суффозионно-неустойчивые породы, находящиеся под их домом, будут пропитываться и вымываться водой, вследствие чего пустоты под фундаментом увеличатся и дом провалится, что влечет за собой большими потерями.

Таблица 1

Характеристика дома по Уфимское шоссе дом 4

1	Год постройки здания	1975
2	Фундамент	свайный
3	Наружные стены	крупные блоки и однослойные несущие панели
4	Перекрытия	сборный железобетонный настил
5	Техническое обеспечение здания	центральное водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение,
6	Состояние подъезда	неудовлетворительное
7	Этажность	9
8	Износ здания	23%

Из-за геологического разлома, проходящего под объектом, часть дома (1ый и 2ой подъезды из 4х) стала деформироваться и проседать. Как известно дом состоит из двух частей. 1ый и 2ой подъезды построены на свайном фундаменте, 3ий и 4ый на ленточном.

Согласно опросу жильцов, муниципалитет долгое время не обследовал жилые помещения на предмет безопасности для проживания, и тогда прокуратура обратилась в суд, который и постановил обязать администрацию провести новую экспертизу.

В результате были подготовлены постановление № 3810 от 9 ноября 2015г. Администрацией городского округа город Уфа «О признании многоквартирного дома № 4 по Уфимскому шоссе в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в части 1-го и 2-го подъездов аварийными и подлежащими реконструкции» (Приложение В) и постановление № 4043 от 2 декабря 2015г. Администрацией городского округа город Уфа «О внесении изменений и дополнений в постановлении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 9 ноября 2015года № 3810» (Приложение Г). По итогам которых дом признан аварийным и подлежит сносу в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации [4]. Руководствуясь постановлением Правительства Российской Федерации от 28. января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [14], постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25 июня 2012г. № 2694 «О создании Межведомственной комиссии городского округа город Уфа Республики Башкортостан по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [17].

Администрация была вынуждена начать работы по сносу здания, но прежде расселить жильцов дома. В соответствии с Жилищным кодексом жильцов, согласившихся на квартиры в новостройках, предоставленные по договору социального найма [4], в других районах города (Черниковка, Затон и Дема) с идентичной площадью квартиры, были расселены в первую очередь. Но так как многие квартиры в доме по Уфимское шоссе 4 были куплены с помощью ипотечного кредитования и местоположение дома более выгодное для населения в отличии от предлагаемых районов, многие жильцы отказываются от таких квартир. Администрация города вынуждена расселить население дома по Уфимское шоссе 4 в квартиры чрезвычайного фонда на время строительства нового дома с идентичной планировкой и квадратурой на выделенном земельном участке в микрорайоне «Глумилино-7».

Всего под расселение попадают 72 квартиры, строительство такого дома оценивается в 160 миллионов рублей. Эти деньги выделены из городского бюджета. Из этого следует, что за несоблюдение застройщиком строительных норм и правил при постройке многоквартирного панельного дома в 1975 году, в данное время будут потрачены большие средства из бюджета города на нужды, которых можно было избежать.