5. Кадастровая оценка

Кадастровая стоимость – это стоимость, выраженная в денежной форме влияющая на величину земельного налога, а также на цены выкупа земельного участка из муниципальной или государственной собственности.

Государственный кадастровый учет осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в сфере проведения государственного кадастрового учета, путем внесения записи об объекте кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости. [7]

Информационное и технологическое обеспечение государственного кадастра недвижимости, в том числе подготовка соответствующих документов государственного кадастра недвижимости, справочных и аналитических материалов, может осуществляться организациями, подведомственными органу кадастрового учета, в порядке, определяемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации осуществлять нормативно-правовое регулирование в сфере проведения государственного кадастрового учета. [7]

Кадастровая оценка земель населенного пункта - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. [30]

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39 [8]. Для целей кадастровой оценки выделяют 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов, так как классификация данных земель в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации неприменима для оценочных целей. [3, 4]

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.[30]

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам [30].

Подразделяют массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка.

Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно — территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В Налоговом кодексе РФ [5] установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. [30]

Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки [30].

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен. [26]

Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от единичной [26]:

а) объектом массовой оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением):

б) единичная оценка проводится исключительно по желанию собственника, (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в то время как массовая оценка является регулярной. Одним из самых распространенных вариантов массовой оценки, например, является оценка восстановительной стоимости строений и сооружений, периодически проводимая системой технической инвентаризации (БТИ);

в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;

г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами.

С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки. [30]

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов [30].

В декабре 2014 года в Республике Башкортостан принят Закон Республики Башкортостан от 26.12.2014 года № 170-з "О государственной кадастровой оценке объектов недвижимости в РБ" [16] согласно которому дополнительно определено, что государственная кадастровая оценка в Республике Башкортостан проводится по решению Правительства Республики Башкортостан (статья 2) или по решению органов местного самоуправления муниципальных образований в случае принятия Правительством Республики Башкортостан положительного решения по результатам рассмотрения обращения органа местного самоуправления (статья 3).

В соответствии с существующей методикой определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, для кадастровой оценки используется большое количество факторов стоимости. Однако в этом перечне практически полностью отсутствуют инженерно-геологические факторы, в том числе и такой фактор как наличие разломов на территории земельных участков. В то же время разломы, располагаясь в земной коре и имея выходы под грунты основания, являются неотъемлемой частью земельного участка.

Задача государственной кадастровой оценки земель - создать единую систему для налогообложения всех земель Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель основана на принятии системы стимулирующего налогообложения недвижимости. [7]

Во всём мире налогообложение является одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, кроме того, оно ещё выступает в качестве регулятора распределения различных видов деятельности по территории субъекта. Налоги, как известно, являются одним из основных источников финансирования всех направлений деятельности государства и экономическим инструментом реализации государственных приоритетов.

Показатели государственной кадастровой оценки земель будут внесены в государственный земельный кадастр, таким образом, основными задачами ведения государственного земельного кадастра являются сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.[7]

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов проводятся в соответствии с нормативно-правовыми актами [3].