7.4 Информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости и значениям ценообразующих факторов

Как видно из проведенного мониторинга цен сегмента рынка, цены на земельные участки разнятся в зависимости от места расположения и категории вида разрешенного использования, также существенное значение имеет удаленность от близлежащих городов. Наиболее дорогие расположены в экологически благотворительных районах на удалении 5-7 км. от г. Челябинска.

Земельный участок, подлежащий оценки расположен в благоприятной зоне но очень сильно удален от Челябинская 67 км. от поста ГАИ.

Объекты аналоги, подобраны учетом площади земельного участка имеющие равные удаления от г. Челябинска, как у объекта оценки, кроме того направление Чебаркуля по указанной трассе слабо развито и не имеет достаточного количества объектов аналогов в связи с чем оценщиком были приняты аналоги по Аргаяшского района.

Для определения значения диапазона ценообразующего фактора, проводится дисконтирование рассчитанной стоимости объекта оценки на срок равный разности между периодом экспозиции объекта оценки и периодом экспозиции объекта- аналога. Формула расчета имеет следующий вид:

Ку=(1/((1+I/m)^n))-1

Где Ky- корректировка на площадь

I-ставка дисконтирования

m-количество периодов начисления процентов в течении года;

n- количество периодов начисления процентов за срок, соответствующий периоду дисконтирования.

В нашем случае m принималась равной 12(количество месяцев в году). Величина n – разница периодов экспозиции объекта оценки и объекта- аналога. Ставка дисконтирования была рассчитана по методике Фишера и равна сумме ставки, покрывающей инфляционные ожидания-21,20% (по данным сайта www.eeg.ru) ; эффетивной доходности ОФЗ к погашению -12,17%( http//cbr.ru) и их произведения.

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Площадь аналогов, кв.м.	1500	1100	1000	1100
Предполагаемый период экспозиции объекта аналога, мес.	3	6	5	4
Предполагаемый период экспозиции оцениваемого объекта, мес.	4	4	4	4
n	-1	2	1	0
m	12	12	12	12
I (ставка капитализации),%	35,96	35,96	35,96	35,96
Ky,%	-3,00%	5,75%	2,92%	0,00%

В стоимость предложений о продаже земельных участков входит стоимость торга.

Среднее значение уторговывания установлено на рынке и принимается во внимание потенциальными покупателями. Среднее значение торга устанавливается по данным риелторских организаций, ежедневно занимающимися сделками с подобной недвижимостью. Уторговывание в большинстве случаев выражается не абсолютным значением, а в процентах от общей цены предложения.

Также в ходе анализа рынка, в том числе мониторинга цен,было установлено, что в стоимость предложений включается стоимость комиссионных риелтора. Комиссионные риелтора также , как правило, выражается в процентах. Значение всех ценообразующих факторов отражено в таблице выше при мониторинге цен.

Иные ценообразующие факторы, которые могли быть использованы при определении стоимости объекта оценки в рамках настоящего Отчета, не обнаружено.