Споры по вопросам обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов

60. СУТЬ ДЕЛА: Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

ИСТЕЦ: ООО "Компания по управлению недвижимостью "КОМТЕКС" (общество).

ОТВЕТЧИК: ИМНС РФ по Советскому району г. Волгограда (инспекция) и ЗАО "Центральная компания финансово-промышленной группы "КОМТЕКС" (компания).

ОСНОВАНИЕ ИСКА: На основании Постановления инспекции о взыскании с компании недоимки по налогам и пеней на ряд объектов недвижимости службой судебных приставов наложен арест.

Исковые требования мотивированы тем, что объекты недвижимости, на которые наложен арест во исполнение взыскания недоимки и пеней с компании, принадлежат истцу в силу заключенного им с компанией договора купли-продажи от 10.04.2001 N 3 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2001.

ПРЕДМЕТ ИСКА: Истец обратился с иском об освобождении от ареста объектов недвижимости, принадлежащих истцу на основании договора купли-продажи.

ПОЗИЦИЯ ОТВЕТЧИКА: Требования истца являются необоснованными, так как право собственности могло возникнуть у него лишь после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, исполнение договора купли-продажи объектов недвижимости истцом (покупателем) документально не подтверждено.

РЕШЕНИЕ СУДА ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ: Решением суда первой инстанции от 05.11.2002 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в иске об освобождении недвижимого имущества от ареста, указал, что истец собственником этого имущества не является.

В соответствии со статьей 131 и пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Согласно статье 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора.

РЕШЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ: Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2002 - 04.01.2003 решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что в связи с исполнением продавцом и покупателем договора купли-продажи недвижимости от 10.04.2001 N 3 истец как покупатель является законным владельцем спорного имущества и вправе заявить о его освобождении от ареста.

РЕШЕНИЕ СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ: Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановление суда апелляционной инстанции от 11.03.2003 оставил без изменения.

РЕШЕНИЕ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА: Президиум считает, что решение суда первой инстанции, Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Доводы судов апелляционной и кассационной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.

Следовательно, истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста.

Не может служить основанием для удовлетворения исковых требований общества и наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости, как посчитали суды апелляционной и кассационной инстанций.

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Вместе с тем суд первой инстанции в мотивировочной части решения ошибочно указал на то, что в соответствии со статьей 560 ГК РФ названный договор купли-продажи считается незаключенным, поскольку он подлежал обязательной государственной регистрации как договор об отчуждении имущественного комплекса предприятия.

Однако предметом купли-продажи по договору являлся ряд объектов недвижимости, поэтому не подлежал государственной регистрации.

К отзыву на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора компания представила Постановление судебного пристава-исполнителя от 18.07.2003 об окончании исполнительного производства о взыскании с компании задолженности по уплате налогов и других обязательных платежей в связи с ее погашением.

Это обстоятельство не было предметом оценки судом первой инстанции. Поэтому решение суда первой инстанции также подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Подготовлено по материалам Постановления

Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 26.08.2003 N 8501/03