1порівняльному підходу до об’єктів власності.

2коригування вартості об’єкта оцінки методом відновної вартості за аналогами.

3. особливості застосування витратного підходу до визначення вартості об’єктів нерухомості.

4. метод прямої капіталізації доходу як основний метод доходного підходу.

5 визначення теперішньої вартості грошових потоків..

6. сутність без ризикової ставки доходу.

7 необхідність та цілі оцінки бізнесу.

8. поняття прямої капіталізації доходу.

9. комбіновані методи оцінки нерухомості.

10 особливості оцінки земельних ділянок.

11 методу порівняння продажів до оцінки земельних ділянок та розкрийте послідовність розрахунку вартості земельної ділянки цим методом.

12. метод капіталізації чистого доходу до оцінки земельної ділянки.

13. метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

14. методи оцінки нематеріальних активів та розкрийте особливості застосування кожного з них.

15. витратного підходу до оцінки установок, машин та обладнання.

16 особливості застосування доходного підходу в оцінці установок, машин та обладнання.

17. методи витратного підходу до оцінки КТЗ.

18 сутність оцінки бізнесу методом аналізу аналогічних компаній.

19. метод дисконтування грошових потоків для оцінки бізнесу.

20 метод прямої капіталізації до оцінки бізнесу.

21 метод балансової вартості дооцінки майнового комплексу підприємства.

22. метод прямої капіталізації до оцінки бізнесу.

23. метод ліквідаційної вартості до оцінки бізнесу.

24.Класифікація об’єктів інтелектуальної власності.

25 оцінку вартості винаходу або ноу-хау.

26. оцінку вартості облігацій підприємства.

27. оцінку вартості акцій підприємства.

28 види вартості які визначаються при оцінці вартості підприємства.

29 групування даних статистичного спостереження.

30 основні аспекти імітаційного моделювання.

1Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою.

В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта з тією ж корисністю».

Процес використання цього методу досить простий: підбирається об'єкт нерухомості, який є аналогом об'єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко- економічних параметрів об'єктів фіксуються відмінності та вносяться відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базова вартість.

У загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки за порівняльним підходом (Вп) має такий вигляд:

Вп = Ці ± Кі

де Ці — ціна продажу і-го об'єкта-аналога

Кі — розмір коригування ціни продажу і-го об'єкта оцінки.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її повноті та об'єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількості та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані об'єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд характеристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з наступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об'єкти з оцінюваним, тим більш точний розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.

Головною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі - продажу аналогічних об'єктів нерухомості. В цьому випадку ціна об'єкта нерухомості визначається ринком, а оцінювач проводить тільки певні коригування, які забезпечують порівнянність аналога з оцінювальним об'єктом.

Але поряд із перевагами, порівняльний підхід має ряд істотних недоліків, що обмежує можливість його використання:

1. Можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності активно функціонуючого ринку об'єктів-аналогів.

2. Залежність від стабільності ринку.

3. Проблема отримання інформації про фактичні ціни продажу та специфічні умови угоди.

Рі = р(1 + *r)

250 * (1+ * 3) = 325 тис.грн.

250 * (1+ * 5) = 375 тис.грн.

250 * (1+ * 7) = 425 тис.грн.

2При використанні цього методу оцінка об’єктів нерухомості проводится на основі попередного відбору і порівняння оцінюваного об’єкта з об’єктами-аналогами. Особливість такого методу полягає в тому, що до аналізу порівняння приймаються тільки обєкти , створені в конкретний поточний період часу. Після знаходження аналогів як результат оцінки приймається їх відновна вартість, тобто розрахована для них кошторисна вартість по даним будівельного проекту. Таким чином результат по проектним аналогам має кінцевий, інтегральний, вартісний вигляд. Результат розрахунків буде закінченим, якщо обєкт оцінки і обєкт-аналог ідентичні.

Схема визначення вартості оцінюваного обєкта методом відновної вартості за аналогами передбачає проведення таких дій:

1. Знаходження сучасного, нещодавно побудованого обєкта-аналога.

2. Отримання та аналіз інформації кошторисної вартості обєкта-аналога.

3. Перенесення результатів аналізу обєкта-аналога на оцінюваний обєкт.

4. Проведення коригуючих процедур і визначення вартості оцінюваного обєкта нерухомості.

PV= = = = 1086.37 грн.

3Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення обєкта оцінки з подальшим її коригуванням на суму зносу.

В основу підходу покладено тезу: »жоден потенційний покупець не заплатить за обєкт, що оцінюється, більше, ніж можуть скласти витрати на створення обєкта , який буде його точною копією та мати таку ж саму корисність»

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення.

Основними методами в рамках витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Вартість відтворення – це вартість створення обєкта ,ідентичного тому що оцінюється.

Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будівництво земельних покращень, які мають теж саме функціональне призначеннч, що й обєкт оцінки, із використанням сучасних стандартів, матеріалів у поточних цінах.

Специфічною сферою застосування витратного підходу є оцінка суспільно-державних об. нерух. (лікарень,шкіл, музеїв, бібліотек) та спеціольних об., оскільки таке майно не призначене приносити дохід.

Успішно застосовують підхід при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, під час оцінки недобудованих об. Та тих що реконструються.

Важливою сферою застосування виступає ринок страхових послуг. Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення ринкової вартості тих об. ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинутий.

P = + + +

P = + + = + + = 10.71+9.6+94.3 = 114.6 грн

Відповідь:114.6 грн

4В межах дохідного підходу розрізняють методи прямої капіталізації доходу та не прямої капіталізації( дисконтування грошових потоків)

Капіталізація – це процес перерахування майбутніх доходів у загальну суму теперішньої вартості.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках коли очікуваний, річний, чистий, операційний дохід від об. нерухомості вважається постійним, а період його отримання необмежений у часі.

Метод прямої капіталізації доходів застосовується, якщо:

• Потоки доходів рівновеликі і стабільні тривалий час;

• Потоки доходів зростають стійкими, поміркованими темпами.

Оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості методом прямий капіталізації здійснюється так:

I. Визначається щорічний чистий прибуток, величину очікуваного річного валового доходу, за мінусом всіх операційних витрат;

II. Базуючись на ринкових даних із такими показниками, як ціна продажу і значення ЧОД порівняних об'єктів нерухомості, обчислюється ставка капіталізації шляхом розподілу ЧОД що оцінюється об'єкта на ціну продажу цих аналогів:

R=ЧОД / ціна продажу;

III. На етапі методу прямої капіталізації доходів визначається вартість нерухомості шляхом розподілу величини ЧОД на коефіцієнт капіталізації.

1)розмір піврічного доходу по облігації

500*0.06/2= 15 грн

2)теперішня вартість купонного доходу

PVc = 15 * 6/2098 = 93/147 грн

3) теперішня вартість номіналу

PVn= 500

Разом вартість облігації

PVобл = PVc + PVn= 93.147+ 500=593.147

5Аналогічно Теперішня вартість (РV) являє собою суму майбутніх гро­шових надходжень, що наведені з урахуванням певної ставки процента до теперішнього періоду.

у дисконтуванні може застосовуватися простий і складний проценти, але на практиці використовують тільки скла­дний процент. Розрахунок має такий вигляд:

де      — фактор процента теперішньої вартості або коефі­цієнт дисконтування.

Визначення поточної вартості майбутніх грошових надходжень є досить розповсюдженим інструментом аналізу ефективності інвестиційних проектів, що пояснюється необхідністю визначення поточної вартості різночасових грошових потоків, отримання яких очікується у майбутньому. Процес визначення такої вартості отримав назвудисконтування.

Дисконтування з використанням складних відсотків є досить розповсюдженим способом визначення поточної вартості грошей, що використовується не лише у фінансовому менеджменті а й у інвестиційному проектуванні та при визначенні вартості бізнесу.

При цьому вирішується декілька важливих завдань:

a) визначається теперішня вартість грошей за умов одержання доходу що очікується інвестором протягом визначеного періоду часу;

b) величина грошових потоків різних періодів визначається з урахуванням їх вартості на момент здійснення інвестицій.

З урахуванням відмінностей визначення коефіцієнту дисконтування, співвідношення для визначення поточної вартості грошей за умов нарахування складних відсотків матиме вигляд:

 або 

де: FV n – майбутня вартість грошей станом на кінець періоду n; Кд (ск) – коефіцієнт дисконтування при застосуванні простих відсотків, частка одиниці; PV – поточна вартість внеску; n – порядковий номер року; і – ставка дисконтування, частка одиниці.

1. 10%;

2. 14%.

С0=Сп/1+rn= 124000/ 1+0.14*3=87323.9 грн

6Сутність без ризикової ставки доходу полягає у вимірюванні доходності інвестицій з нульовим рівнем ризикута гарантованим доходом. Теоретично Rf – це дохідність самих короткострокових боргових урядових цінних паперів(казначейські облігації), але на практиці необхідно врахуватигоризонт інвестування тому в якості безризикової ставкианалітики зазвичай приймають ставку по довгостроковим 20-30 річним облігаціям. Інвесторні компанії приймають приймають ставку Rfcountry= Rf(USA)+Cfuntry Premium

Де Rf(USA) – дохідність довгострокових облігацій США

Cfuntry Premium – премія за інвестування в економіку певної країни

1)визначаємо відновну вартість об. нерухомості

= *S

– відновна вартість

S – площа

– вартість 1

= 3200*250= 800(грн)

2)визначаємо залишкову відновну вартість

= *

= 800* = 586.6 (грн)

7Найбільш характерними випадками, коли виникає потреба у визначенні вартості бізнесу (підприємства як єдиного майнового комплексу) є:

— визначення вартості цінних паперів у разі купівлі-продажу акцій підприємства на фондовому ринку.;

— визначення вартості підприємства у разі його купівлі-продажу цілком або по частинах на аукціоні або за конкурсом, що здійснюється за процедурою банкрутства або при приватизації;

— реструктуризація (злиття, поглинання, виділення самостійних підприємств із складу холдингу) та ліквідація підприємства як за рішенням власника так і за рішенням арбітражного суду при банкрутстві підприємства.

— розробка бізнес-плану розвитку підприємства. У процесі стратегічного планування важливо оцінити майбутні доходи фірми, ступінь її стійкості та цінність іміджу;

— визначення кредитоспроможності підприємства та вартості застави при кредитуванні. У даному випадку оцінка необхідна у зв'язку з тим, що вартість активів за даними бухгалтерської звітності може бути відмінною від їх ринкової вартості;

— страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;

— оподаткування, при визначенні бази оподаткування необхідно мати об'єктивну оцінку компанії;

— внесення до уставного капіталу внесків засновників;

— визначення розміру орендної плати при здачі бізнесу в оренду.

Р=500*0.20/1+0.12+500*0.18/(1+0.12)квадрат+500*0.15/(1+0.12)куб+500*0.12+500/(1+0.12)четвертий степінь=19323.08 грн

8Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний дохід постійний і не має чітко вираженої тенденції до змін, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначається за допомогою використання лише 2 змінних очікуваного доходу від оцінюваного об. Та норми доходу чи прибутку. Під доходом зазвичай мають наувазі чистий операційний дохід, який здатна принести нерухомість за рік, під нрмою прибутку – коефіцієнт або ставка капіталізації. Базова формула методу:

V=І/R

R – ставка капіталізації

І – чистий операційний дохід за період

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність процедур:

1.прогнозування валового доходу та операційних витрат

2.обгронтування вибору оціночних процедур для визначення ставки капіталізації та її розрахунок

3.розрахунок вартості об’єкта за формулою

ч1= 30/300*100%= 10%---- поточна прибутковість = купонній

ч1= 30/210*100%=14.2%-----поточна прибутковість вижча від купонної

ч1= 30/195*1005=15.4%----- поточна прибутковість нижча від купонної

9Метод підрядчика застосовується для оцінки об'єктів нерухомості, щодо яких відсутня інформація про ри­нкові продажі. З використанням цього методу оцінюються такі об'єкти муніципальної власності, як спортивні комплек­си, старі будівлі шкіл, дитячих садків, бібліотеки та інші уні­кальні об'єкти.

Відповідно до положень методу підрядчика, вартість об'єк­та нерухомості як неординарного комплексу складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель, скоригова- них на міру зносу. Базовий алгоритм методу підрядчика пе­редбачає розрахунки залишкової відновної вартості будівель і вартості земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається за даними аналогічних продажів або за алгоритмами її альтернативного використання. Таким чином, метод підрядчика можна віднести до групи комбінованих ме­тодів.

Метод залишку використовується для оцінки біз­несу, що може бути розвинутий на визначеній земельній ділянці. Тобто це оцінка землі і комплексу комерційних чи виробничих приміщень, що можуть бути розвинуті на цій зе­мельній ділянці.  Метод підприємницької оцінки

За своєю природою цей метод є комбінованим і передбачає проведення трьох оцінок:

■оцінка за методом відновної вартості;

■оцінка за методом приведеного чистого доходу;

■оцінка вартості розпродажу за ринковими чи норматив­ними цінами.

 в методі підприємницької оцінки поєдну­ються витратний підхід і підхід із розрахунками показників економічного ефекту.

10Земля - специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості: - не є результатом попередньої праці; - просторово обмежена; - не замінюється іншими засобами виробництва; - має незмінне місце розташування; - не схильна до зносу при правильному використанні; - територіально різноякісна; - кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю; - практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними системами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшеннями.Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей: - нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку; - зношуються; - у процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м2 площі, 1 м погонний довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.; - ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.У зв'язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).

1)2000*1500*0,6=1800000 2)ЧД=1800000-80000-25600=1694400 3)1694400:0,18=9413333,3тис.грн

11У разі вживання даного методу оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє ряд фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукупності безлічі показників, включаючи цільове використання, і збирає для підібраних аналогів необхідну порівняльну (ринкову) інформацію (ціна продажу, величина орендної платні).Далі ця інформація про операції перевіряється на можливість використання в процесі оцінки, щоб переконатися в її достовірності і доцільності. Нарешті, в об'єкти-аналоги вносяться поправки на відмінності між об'єктом оцінки і кожною із зіставних ділянок (розмір, місцеположення, тип ґрунтів, рельєф, економічні умови і тощо).Перевага методу - простота використання. Недолік - не завжди є порівняльні дані, що характерне для умов сучасної України, де важко набрати достатню кількість зіставних продажів прав оренди земельних ділянок промислового використання.До даного класу методів відноситься також метод перенесення (співвідношення). Цей метод був заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки і зведених на ньому споруд.Враховують з теоретичну передумову, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі і вартістю споруд для певного типу нерухомості в певному регіоні. Отже, якщо в районі розташування оцінюваного об'єкту не набралося достатньої кількості порівнянних продажів, то слід пошукати схожі регіони і зібрати дані з продажу в цих регіонах.Наприкінці слід визначити типові співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкту нерухомості і використовувати це співвідношення при аналізі продажів ділянок, які служитимуть об'єктом порівняння в оцінюваному регіоні. Відсутність розвиненої бази даних на вітчизняному ринку нерухомості робить можливим використання даного методу в більш прямолінійному варіанті: підбираються продажі аналогічних по використовуванню ділянок з аналогічними характеристиками в сусідніх регіонах і з відповідними поправками переносяться в район об'єкту оцінки. 1.визначаэмо відновну в-сть об.нерух Vвв---відновна=нв*s Vвв---відновна в-сть Нв----в-ть 1 м2 Vвв=4300*4100=17630000 2. Визн.залишкову відновну в-сть Vзвв=Vвв*Т-t/T Vзвв=17630000*40-10/70=15111428,6(ГРН)

12Метод капіталізації застосовується у тому випадку, коли майбутні чисті доходи або грошові потоки приблизно будуть рівні поточним або темпи їх зростання будуть помірними і передбаченими. Суть методу полягає в тому, що визначається величина щорічного доходу і відповідна цьому доходу ставу капіталізації, на основі яких розраховується ціна підприємства.Даний метод визначає потік доходу і перетворить його в поточну вартість шляхом вживання норми капіталізації. Вартість визначається як відношення чистого доходу до норми прибутку (капіталізації).Метод капіталізації чистого доходу не враховує вартість матеріальних і нематеріальних активів. Він вимірює ефективність використання всіх активів з погляду їх здатності проводити дохід. Оцінювач дає висновок про динаміку доходу і вибирає норму капіталізації. Чим більш обґрунтовані значення для грошового потоку і норма капіталізації, тим більшу вагу матиме для потенційного покупця оцінка, отримана даним методом.Капіталізація підприємства є ринковою вартістю всіх її акцій (часто визначається, як ринкова вартість однієї акції, помноженої на число акцій).Таким чином, для підприємства капіталізація залежить від ринкової вартості акцій, тобто від оцінки суспільством вартості цього підприємства - інтегральної оцінки його стійкості, прибутковості, необхідності його продукції для суспільства, новизни обладнання, кваліфікації персоналу і безлічі інших характеристик, що не піддаються точному кількісному визначенню. Більш того, багато з цих характеристик не властиві самому підприємству, а визначаються зовнішнім середовищем, наприклад, конкурентна позиція підприємства. V=I/R Нв=1/3=0,33 R=0,08+0,33=0,41 V=120000/0,41=292683(грн)

13Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок відноситься до методів оцінювання порівняльного підходу, використання якого можливе лише за наявністю інформації достатньої кількості щодо продажів аналогічних ділянок. Якщо база для аналізу достатня, об'єкт оцінки — типовий (наприклад оцінка вартості ділянки під автостоянку), застосування даного методу виявиться найпростішим і при тому достатньо обґрунтованим. У загальному випадку оцінка виконується у наступному порядку:На відповідному ринку нерухомості виявляється та аналізується масив даних щодо фактичного продажу земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукупності важливих показників, у першу чергу, це вид діяльності та рівень цільового використання.Інформація формується та обробляється у напрямку виявлення найбільш повного аналогу, відносно якого упорядковують необхідну порівняльну ринкову інформацію (ціна продажу, величина орендної плати й ін.). Потім ця інформація про фактичні угоди перевіряється па наявність прихованих мотивів та умов продажу, оцінюється можливість її використання в процесі оцінки.Складається перелік важливих для покупця відхилень характеристик об'єкта оцінки від обраного аналога та визначаються коефіцієнти врахування їх впливу на вартість ділянки (розмір, місце розташування, якщо це важливо для покупця — тип ґрунтів, рельєф й т.д.). Іноді порівняння виконується за кількома аналогами, отримані після корегування результати по кожному об'єкту порівняння узгоджуються між собою, і виводиться підсумкова величина ринкової ціни.Основним принципом методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого, за умов наявності на ринку пропозиції кількох аналогічних об'єктів продажу, покупець не погодиться на ціну, більшу, ніж вартість аналога. В Україні, згідно Методики за методом зіставлення [22], вартість земельної ділянки визначається "на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість". чn=0,17(1-0,20)=0,136 чn=0,19(1-0,22)=0,1432

14Методи і способи оцінки нематеріальних активів підприємства Необхідність в оцінці інтелектуальної власності та нематеріальних активів виникає за таких умов: - у разі купівлі-продажу ліцензій; - при укладанні договорів на передачу ноу-хау; - під час передачі прав на об'єкти інтелектуальної власності до статутного фонду підприємств; - при укладанні договорів про спільну діяльність; - якщо необхідно визначити збитки внаслідок несанкціонованого використання інтелектуальної власності при недобросовісній конкуренції; - коли встановлюється обґрунтована ринкова вартість підприємства з метою купівлі-продажу майна; - при отриманні кредитів під заставу; - під час визначення бази дпя оподаткування; - при страхуванні майна; - при визначенні вартості паїв учасників під час реорганізації чи ліквідації підприємства. Основним видом вартості, який розглядається при оцінці нематеріальних активів, є ринкова вартість. У міжнародних стандартах оцінки дається таке її визначення: "Ринкова вартість - це розрахована сума на дату оцінки, за яку інтелектуальна власність обмінюється між покупцем і продавцем за комерційною угодою, під час якої кожна із сторін діяла компетентно, виважено і без примусу". Ринкова вартість визначається як найвірогідніша ціна на ринку на дату оцінки. Це максимальна ціна, яку може отримати продавець, та мінімальна, яку може запропонувати покупець. Вважається, що покупець не заплатить за конкретну інтелектуальну власність ціну більшу, ніж коштує інша, подібна до неї з тими ж самими споживчими якостями. Оцінювач аналізує реальні ринкові угоди і порівнює оцінюваний об'єкт з іншими, які мають аналогічні споживчі якості. Крім ринкової, визначаються інші види вартості, основними з яких, згідно з міжнародними стандартами, є:1) споживча;2) інвестиційна;3) вартість відтворення об'єкта;4) вартість заміщення;5) страхова вартість; 6) вартість для цілей оподаткування майна юридичних та фізичних осіб;7) ліквідаційна вартість.

15Витратний підхід базується на принципі заміщення і під час оцінки машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об’єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням утрат від усіх видів зносу, старіння та знецінення.Сутність витратного підходу полягає в тому, що як міра ринкової вартості беруться повні витрати на відтворення (заміщення) обладнання, тобто витрати на його виготовлення і реалізацію (відпускна ціна підприємства-виробника), транспортування, встановлення, підключення та інші підготовчі роботи, які необхідні для початку виробничого функціонування знарядь праці.Отримана на основі витратного підходу вартість може значно різнитися від її ринкового еквівалента, тому що між витратами і корисністю немає прямого зв’язку. Незважаючи на це, даний підхід часто є єдино можливим під час оцінки машин та обладнання спеціального призначення, унікальних об’єктів, виготовлених за індивідуальним замовленням, які не мають аналогів на ринку. Застосування цього підходу також виправдане у разі обчислення податків на майно, страхування транспортних та інших технічних засобів, судового розподілу майна. Витратний підхід до оцінки машин та обладнання практично реалізується в таких методах: 1) розрахунок за ціною однорідних об’єктів; 2) аналіз та індексація витрат; 3) поелементний розрахунок витрат; 4) визначення собівартості за укрупненими нормативам

PV=FV*(1+r)в степені n r-ставка дисконту n-к-ть років PV=300(1+0,14)+0(1+0,14)+600(1+0,14)+900(1+0,14)= 2052

16Доходний підхідв оцінці машин і обладнання базується на оцінці очікувань інвестора та передбачає розрахунок поточної (дисконтованої) вартості доходів, які за прогнозами можуть бути отримані від володіння об'єктом.Використання методів доходного підходу передбачає здійснення розрахунків у такій послідовності: 1. Розрахунок чистого операційного доходу від функціонування виробничо-технологічної системи (підприємства в цілому, цеху або ділянки). 2. Визначення за допомогою методу залишку частини доходу, що може бути локалізований і співвіднесений з оцінюваними машинами й обладнанням. 3. Визначення вартості об'єктів машин і обладнання за допомогою методів дисконтування або капіталізації.При використанні витратного підходу вартість машин і обладнаннявизначається витратами на їх створення, придбання й установку. Цей підхід застосовується, в основному, під час оцінки спеціальних об'єктів, що не мають близьких аналогів. Базою розрахунків у цьому випадку, так само як і під час оцінки будівель і споруд, є вартість відновлення або вартість заміщення, яка потім коректується на величину сукупного зносу.Під вартістю відновленнямашин і обладнання розуміють вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки або вартість придбання нового об'єкта, цілком ідентичного (функціонально, конструктивно та параметрично) об'єкту оцінки в поточних цінах.Вартість заміщеннямашин і обладнання - мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкта в поточних цінах. На відміну від нерухомості, для якої доходний метод є найбільш прийнятним, у ході оцінки машин і обладнання перші два підходи мають більше значення, та забезпечують більший рівень обґрунтованості визначення ринкової ціни. Дохідний підхід стосовно оцінки як нових так і зношених машин та обладнання потребує врахування занадто великої кількості випадкових факторів внаслідок великої різноманітності можливих напрямків найкращого використання оцінюваного засобу, майбутніх умов його функціонування, рівня морального зносу та інше. Основні проблеми при використанні будь-яких підходів до оцінки майна виникають звичайно за нестачею надійної та однозначної інформації. Кожний метод із зазначених підходів має свої вимоги до інформаційного забезпечення та свою область найбільш ефективного застосування, то машини й обладнання не є винятком.

17 КТЗ - транспортний засіб, призначений для руху безрейковими дорогами,який використовується для перевезення людей і (або) вантажів, а також перевезення і приводу під час руху чи на місці встановленого на ньому обладнання чи механізмів для виконання спеціальних робочих функцій/

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості ви-трат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим її ко-ригуванням на суму 

Основні методи витратного підходу, які використовуються для оцінки КТЗ:

калькуляція витрат на переобладнання КТЗ;

калькуляція витрат на відновлення пошкоджених чи розукомплектованих КТЗ і їх складників;

калькуляція витрат на штучне виготовлення КТЗ;

калькуляція витрат на демонтаж працездатних складників у разі визначення утилізаційної вартості КТЗ.

V=I/R

V=25000/(1/2(0.6+0.8)=25000/0.7=35714.3

V=35714.3*0.55=19642.8

Vз=35714.3-19642.8=16071.4

18Порівняльний підхід заснований на принципі заміщення - покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Оцінка вартості об'єкта оцінки із застосуванням методів порівняльного підходу проводиться шляхом порівняння (зіставлення) об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, у відношенні яких є інформація про ціни угод з ними, або із цінами раніше укладених угод з об'єктом оцінки. Проте складність вживання даного підходу полягає в трудомісткості пошуку об'єкту-аналога й необхідності внесення коректувань і виправлень у процесі оцінки між оцінюваним об'єктом і об'єктом аналогом.

Підхід має два основних методи:метод галузевих коефіцієнтів;метод компанії-аналога

Метод компанії-аналога дозволяє визначити вартість багатьох активів підприємства. Суть даного методу зводиться до того, що вартість оцінюваної компанії являє собою скоректовану продажну ціну аналогічного підприємства. Підприємство-аналог повинне задовольняти вимогам порівнянності - належати тій же галузі, не занадто відрізнятися розміром, форма володіння має бути аналогічною. Коректування ринкової ціни змодельованого підприємства-аналога проводять по найбільш важливих позиціях: дата продажу, тип підприємства, вид галузі, правова форма володіння, продана частка акцій, дата заснування, дата придбання останнім власником, кількість зайнятих, сумарний об'єм продажів, площа виробничих приміщень і т.д.

Во=Взаміщення+Ввідтворення(Взаміщення)-Взз+Vnn

Во=32000+4800-5450+18000=49350

19Цей метод використовується в наступних випадках:

- очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізнятимуться від поточних;

- можна обґрунтовано оцінити майбутні грошові потоки з нерухомості;

- об'єкт будується або тільки побудований;

- компанія є крупним багатофункціональним комерційним об'єктом;

- потоки доходів і витрат носять сезонний характер;

З теоретичної точки зору метод дисконтування грошових потоків найкращий, проте, він вельми трудомісткий. Є оцінки, які у принципі неможливо здійснювати без використання цього методу, - це розробка і оцінка інвестиційних проектів.

Головні переваги оцінки бізнесу методом дисконтування грошових потоків полягають в наступному.

По-перше, в майбутні прибутки від бізнесу прямо враховують лише очікувані поточні витрати з виробництва і продажу продукції, тоді як майбутні капіталовкладення з підтримки і розширення виробничих або торгових потужностей бізнесу в прогнозі прибутків відображаються тільки частково - через їх поточну амортизацію.

По-друге, недолік прибутку (збитку) як показника в інвестиційних розрахунках за оцінкою бізнесу також пояснюється тим, що прибуток, будучи чисто бухгалтерським звітним показником, схильний до значних маніпуляцій. її оголошувана величина залежить від обраного методу обліку вартості купувальних ресурсів в собівартості проданої продукції (LIFO, FIFO, метод ковзаючої середньої) від методу прискореної амортизації, від критерію зарахування продукції в реалізовану продукцію тощо.

Для оцінки вартості бізнесу в рамках методу дисконтованих грошових потоків можуть бути використані наступні показники доходу:- чистий грошовий потік;- чистий грошовий потік до оподаткування і виплат відсотків;- чистий грошовий потік до оподаткування, виплат відсотків і амортизації;- чистий прибуток підприємства;- величина виплачуваних дивідендів.

Виходячи з даних, визначається величина ставки дисконтування, яка відображає величину ризиків, властивих вкладенням в оцінюваний бізнес. В економічному значенні в ролі ставки дисконту виступає ставка доходу на вкладений капітал, що вимагається інвесторами у зіставленні з рівнем ризику об'єктів інвестування або - це необхідна ставка доходу за наявними альтернативними варіантами інвестицій із зіставним рівнем ризику на дату оцінки.

Vзвв=(35000-8500)*(75-30)/75=15900 грн

20Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тен­денції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначаєть­ся за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного до­ходу від оцінюваного об'єкта та норми доходу чи прибутку. Під дохо­дом, зазвичай, мають на увазі чистий операційний доход, який здатна принести нерухомість за рік, під нормою прибутку — коефіцієнт або ставку капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:1Прогнозування валового доходу та операційних витрат. Визна­чення чистого операційного доходу як різниці між валовим до­ходом та операційними витратами;2Обґрунтування вибору оціночної процедури для визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

3.     Розрахунок вартості об'єкта за формулою 

V=I/R

H=1/n=1/4=0.25%

R=0.09+0.25=0.34

V=330000/0.34=970588.2 грн

21Цілісний майновий комплекс — це господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які в разі реорганізації підприємства в установленому порядку перетворюються на самостійні об'єкти з подальшим складанням роздільного балансу. До переліку майнацілісних майнових комплексів підприємств включаються:-основні засоби та інші позаоборотні активи-- оборотні засоби.

Згідно Методики оцінювання вартості майна під час приватизації, рекомендованої для всіх випадків оцінювання вартості майна, вартість цілісного майнового комплексу В_цмк підприємства визначається за методом балансової вартості на підставі оцінки за відновною вартістю:-В_цмк = Оз + На + Вкі + Уні + Вдв +(3з + Фа — Кр),-де Оз — балансова (залишкова) вартість основних фондів;-На — залишкова вартість нематеріальних активів;-Вкі — відновна вартість незавершених капітальних вкладень;-Уні— відновна вартість невстановленого устаткування;-Вдв — вартість довгострокових фінансових вкладень;-Зз — вартість запасів і затрат, які включаються у валюту балансу;-Фа — вартість фінансових активів;-Кр — кредиторська заборгованість.

-Балансова (залишкова) вартість основних фондів у цьому разі являє собою відновну (первісну) вартість основних засобів за відрахуванням проіндексованої суми зносу. Така вартість визначається з урахуванням витрат, пов'язаних із поліпшенням основних фондів, розмір яких перевищує встановлену законодавством частку, що має бути включена до валових витрат. Підприємства мають право протягом звітного року віднести до валових витрат будь-які витрати, пов'язані з поліпшенням основних фондів, у сумі, що не перевищує п'яти відсотків сукупної балансової вартості груп основних фондів на початок звітного року. Витрати, що перевищують зазначену суму, відносяться на збільшення балансової вартості груп 2 і 3 (балансової вартості окремого об'єкта основних фондів групи 1) та підлягають амортизації.

Во=Взаміщення+Ввідтворення(Взаміщення)-Взз+Vnn

Во=38000+5800-6450+21000=58350

22Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тен­денції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначаєть­ся за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного до­ходу від оцінюваного об'єкта та норми доходу чи прибутку. Під дохо­дом, зазвичай, мають на увазі чистий операційний доход, який здатна принести нерухомість за рік, під нормою прибутку — коефіцієнт або ставку капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

1.     Прогнозування валового доходу та операційних витрат. Визна­чення чистого операційного доходу як різниці між валовим до­ходом та операційними витратами;

2.     Обґрунтування вибору оціночної процедури для визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

3.     Розрахунок вартості об'єкта за формулою 

H=1/n=1/1638

R=0.2+0.1638=0.3638

V=I/R=1500000/0.3638=4123144.53

23Оцінка ліквідаційної вартості здійснюється у наступних випадках: компанія знаходиться в стані банкрутства, або є серйозні сумніви щодо її здатності залишатися діючим підприємством; вартість компанії при ліквідації може бути вище, ніж при продовженні діяльності.

Ліквідаційна вартість являє собою вартість, яку власник підприємства може одержати за ліквідації підприємства і роздільного продажу його активів.

Розрахунок ліквідаційної вартості підприємства включає в себе кілька основних етапів:

1) розробляється календарний графік ліквідації активів, оскільки продаж різних видів активів підприємства (нерухомого майна, машин і устаткування, товарно-матеріальних запасів) проводиться протягом різних часових періодів;

2) визначається валова виручка від ліквідації активів;

3) оцінна вартість активів зменшується па величину прямих витрат (комісійні винагороди юридичним та оціночним компаніям, податки і збори). З урахуванням календарного графіка ліквідації активів скориговані вартості оцінюваних активів дисконтуються на дату оцінки за ставкою дисконту, яка враховує пов'язаний з цим продажем ризик;

4) ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їх продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження устаткування, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи підприємства аж до завершення його ліквідації;

5) додається (віднімається) операційний прибуток (збитки) ліквідаційного періоду;

6) віднімаються переважні права на задоволення вихідних допомог та виплат працівникам, вимог кредиторів за зобов'язаннями, забезпеченим запорукою майна ліквідованого підприємства, заборгованість по обов'язкових платежах до бюджету і в позабюджетні фонди, розрахунків з іншими кредиторами.

Таким чином, ліквідаційна вартість підприємства розраховується шляхом вирахування із скоригованої вартості всіх активів балансу суми поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, а також величини всіх зобов'язань.

Vвзз=1200*300*1,1=396000 грн

Vзвв=S*Ca((T-t)/T)

Vзвв=2300*1300*(30-7)/30=2292,3 грн

V=396000+2292333,34=2688,3 грн