60. Сделки с жилыми помещениями: общая характеристика.

Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений .(ст. 153 ГК РФ).

Сделки могут быть как односторонними, так и двух или многосторонними (договоры). К односторонним сделкам относятся: - отказ от права собственности на имущество (ст. 185 ГК РФ); -составление доверенности (ст. 185 ГК РФ); -завещание (ст. 1118 ГК РФ).

Кроме того, односторонней сделкой является отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В большинстве ситуаций право собственности на жилье возникает на основании договоров (ст. 154 ГК РФ).

Сделки с жилыми помещениями можно подразделить на два вида:

1) сделки, совершаемые нанимателями жилых помещений (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений);

2) сделки, совершаемые собственником отчуждаемого жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, завещание и т. д.)

В первом случае сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Во втором — совершение сделок с жилыми помещениями влечет за собой переход права собственности на жилое помещение.

Существуют четыре условия действительности сделки с жилыми помещениями:

1) содержание сделки должно быть выполнимо, не должно противоречить законам и подзаконным нормативным актам;

2) стороны сделки должны быть правоспособны и дееспособны;

3) воля и волеизъявление сделки должны совпадать;

4) форма сделки должна соответствовать закону. Кроме того, законодатель выделяет пять существенных условий заключения таких сделок:

1) договор должен содержать наименование предмета сделки;

2) в договоре, которым оформляется сделка, должно быть указано количество товара;

3) в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

4) в договоре должна быть отражена цена товара;

5) существенным условием договора по отчуждению жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

Стороны свободны в своем решении заключать или не заключать договор и на каких условиях. Никто не может их обязать или принудить к этому, кроме как в случаях, специально оговоренных в Кодексе, ином законе, или в случае, если сторона сама приняла на себя обязательство. Что касается последнего, то гарантией заключения основного договора может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

Договоры по отчуждению жилого помещения заключаются в письменной форме и требуют государственной регистрации. Переход права собственности к приобретателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).