2.5 Выбор подходов в оценке объекта оценки

Для оценки наиболее применим сравнительный подход.

1 Этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 

2 Этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 

3 Этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 

4 Этап. Становление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. 

Преимущества сравнительного подхода:

- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 

-В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 

-Статически обоснован. 

-Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 

-Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Затратный подход производит оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.  Затратный подход менее применим для оценки данной недвижимости по таким критериям как: 

-Значительная трудоемкость. 

-Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат. 

-Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ. 

-Проблематичность оценки земельных участков в России. 

-Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта. 

Доходный подход менее применим для оценки данной недвижимости по таким критериям как: 

-Трудоемкий прогноз. 

-Частично носит вероятностный характер.

2.6 Доходный подход

При расчёте стоимости оценки по доходности был использован метод прямой капитализации доходов. В основу расчёта положен принцип наиболее эффективного использования имущества, которое заключается в учёте в зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества в результате, которого стоимость объекта оценки является максимальным. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможным. При реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода, непосредственно от эксплуатации доходов.

Оценщик предполагает такой вариант, когда здание или сооружение само по себе может приносить доход – это сдача объекта в аренду. Все затраты по эксплуатации помещения ложатся на арендатора. Арендная плата представляет чистый доход арендатору.

Определение корректировок для расчета арендной ставки.

Поправка на торг. Рынок коммерческой недвижимости имеет ряд специфических особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости путем продажи, причем данные переговоры подавляющем в большинстве случаев приводит к положительному результату для покупателя.

Учитывая не стабильную экономическую ситуацию в стране и мире, проведя анализ продаж аналогичных объектов оценщик предполагает что торг при продаже аналогичных помещений в пределах от 1 – 5% от предложенной стоимости объекта.

В связи с этим для расчета оценщик принимает разумно допустимое в данном случае снижение стоимости для аналогов 1 – 3 до 5% (К = 0,95).

Корректировка на дату продажи (предложения).

Периоды предложения объекта оценки и объектов аналогов совпадают, поэтому корректировка по данному элементу не вносится.

Корректировка на условие сделки.

Объект оценки и объекты аналоги характеризуются одинаковыми условиями продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на местоположение.

Цена предложения недвижимости зависит от местоположения объекта оценки. Это обусловлено сложившимся общественным мнением. Различной привлекательностью района города, удобством, положение объекта недвижимости определённого функционального назначения. После корректировок достаточно объективен вопрос согласования конкретного значения. При стандартных процедурах согласования выводы могут быть различны исходя из опыта оценщика.

Таблица №3 - Расчёт потенциального валового дохода.

Наименование	Месячная арендная плата за 1м2, руб.	Общая площадь, м2	Годовая арендная плата за 1м2, руб.	Потенциальный валовой доход, руб.
Нежилое здание №1 расположенное в г. Челябинск Советский район, Троицкий тракт. Здание отдельно стоящее под торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: DomChel.ru Дата 2 января 2016 год.	500 руб.	540м2	6000 руб.	3 240 000

Продолжение таблицы № 3

Нежилое здание №2 расположенное в г. Челябинск, улица Омская. Здание отдельно стоящее под торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/:DomChel.ru Дата 11 января 2016 год.	400 руб.	500м2	4800 руб.	2 400 000
Нежилое здание №3 расположенное в г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект дом 7б. Здание отдельно стоящее под  торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: DomChel.ru Дата 15 февраля 2016 год.	700 руб.	600м2	8400 руб.	5 040 000

Таблица №4 - Анализ стоимости аренды помещений по Челябинской области.

Описание	Месячная арендная плата 1м2, рублей	Площадь м 2	Корректировка на		Скоректировка стоимости
			Торг	Местоположение

Продолжение таблицы №4

Нежилое здание №1 расположенное в г. Челябинск Советский район, Троицкий тракт. Здание отдельно стоящее под торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: DomChel.ru. Дата 2 января 2016 год.	500 руб.	540м2	0,95	1	475.00
Нежилое здание №2 расположенное в г. Челябинск, улица Омская. Здание отдельно стоящее под торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: DomChel. ru. Дата 11 января 2016г. Г	400 руб.	500м2	0,95	1	380,00
Нежилое здание №3 расположенное в г. Челябинск, Курчатовский район,  Свердловский проспект дом 7б. Здание отдельно стоящее под торговую деятельность. Информационный источник [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: DomChel.ru. Дата 15 февраля 2016 год.	700 руб.	600м2	0,95	1	665,00

Продолжение таблицы № 4

Средняя стоимость

506,00

После корректировок достаточно субъективен вопрос согласования конкретного значения при стандартных условиях согласования. Выводы могут быть различные исходя из опыта и знания оценщика. В данном случае возможен следующий вариант: диапазон значения составляет от 380,00 до 665,00. Среднее значение после такой корректировки равно 506,00.

Оценщик предполагает что совокупные, временные потери в течение года связанные с отсутствием или сменой арендаторов составит 1 месяц. Величина потерь арендной платы составит 1 месяц х 100 : 12 = 8,3 % ( К= 100-8,3 : 100 = 0,91).

Недосбор арендной платы 5 % (К = 0,95).

Коэффициент потерь составит К =0,91х 0,95 = 0,86.

ПВД – Доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов.

ДВД - Это доход от недвижимости с учётом уровня загрузки.

Прямые эксплуатационные расходы – это текущие расходы, связанные с ежедневной эксплуатацией объекта оценки.

Поскольку при оценке потенциально валового дохода мы ориентировались на данные чистой арендной платы (в ставку аренды не включались эксплуатационные расходы) в этом случае эксплуатационные расходы равны нулю, а коэффициент эксплуатационных издержек равны единице.

2.6.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Метод прямой капитализации дохода является одним из вариантом доходного подхода к оценке, и в наибольшей степени применим к объектам со стабильным денежными потоками.

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Формализуется данный метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

В силу закрытости сектора торговли, скудности и отсутствие достоверной информации в Челябинске отсутствует какая-либо информация о товарообороте, доходности магазинов, в особенности это касается непродовольственных магазинов. Наибольший товарооборот на метр торговой площади имеют сети, торгующие технологичными товарами, либо товарами элитного спроса.

В данном случае к денежным потокам относятся поступления от арендной платы, от сдачи площадей в аренду.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации дохода рассчитывается по следующей формуле:

V=I/R (1)

где: V-стоимость объекта собственности;

I-среднегодовой чистый операционный доход;

R-коэффициент капитализации.