2.3 Анализ рынка недвижимости

Сегмент рынка определяется с использованием следующих источников информации: данные компаний, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом, интернет ресурсы

1 [Электронный ресурс]. – /Режим доступа/: http://domchel.ru/realty/?frompanel=1

2 [Электронный ресурс]/ Режим доступа/: http://dic.academic.ru/dic.nsf/econ_dict/16710

3 [Электронный ресурс]. – /Режим доступа/: http://domchel.ru/realty/?frompanel=1

4[Электронный ресурс]. –/Режим доступа/: https://www.avito.ru/chelyabinsk/nedvizhimost

Для целей настоящей оценки определение сегмента рынка производилась по следующим критериям:

1 По назначению, такие как производственные, жилые, коммерческие и складские.

2 По характеру полезности бывает доходное, условно-доходное, без доходное.

В зависимости от степени готовности объекта и потребности в ремонте. Подставленное к оценке недвижимое имущество не специализированного назначения относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости торгового назначении.

Коммерческая недвижимость города Челябинска разделяется по назначению:

Торговая недвижимость, к которой относят магазины, торговый центры, встроенные помещения, отдельные точки по оказанию услуг.

Офисная недвижимость или административно-бытовая. Офисная недвижимость – это помещения, расположенные в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах, и предназначенные, прежде всего, для ведения бизнеса (управленческие, представительские функции и т.д.).

Производственно-складская недвижимость - это помещения, которые подходят под хранение крупных изделий или больших партий товаров. К этой недвижимости относятся: производственные цеха, механические ангары, гаражи и т.д.

Рынок коммерческой недвижимости города Челябинска характеризуется такой особенностью, как экономический кризис.

Общеэкономический спад сильнее всего кризис сказался на рынке коммерческой недвижимости. В результате финансового кризиса упал спрос на офисные помещения. Понизились арендные ставки. А требования к офисным помещениям выросли- положение арендаторов теперь выгоднее положения собственников. Многие объекты на стадии строительства получили недостаточное финансирование, поэтому сроки окончания строительства были нарушены и перенесены. Прежде всего, изменились сроки и интенсивность заполняемости объектов коммерческой недвижимости – складов, торговых центров, а так же продажа и аренда офисов. Произошли некоторые сдвиги в сфере формирования предложений по коммерческим площадям.

Сейчас многие арендаторы осторожно принимают решение о переезде в новый офис.  С одной стороны, это дает шанс арендаторам на понижение ставок, а с другой - они не могут определиться с площадью офиса и с тем, какие расходы они потянут. Кризис подтолкнул многих арендаторов к отказу от расширения офисов. Одни перестали присматривать новые помещения, другие разорвали уже заключенные договоры аренды. Снижение спроса на офисную площадь наблюдается среди компаний финансового и банковского секторов. Некоторые компании сокращают штат, поскольку не уверены, что кризис не окажет негативного влияния на их бизнес.

Арендные ставки упали на 10-30% по сравнению с докризисными. Появляется большое количество помещений с выполненной отделкой. Как правило, арендные ставки  нигде не показываются и обсуждаются конфиденциально с клиентами.

Спрос на аренду офисных помещений напрямую будет зависеть от восстановления экономической стабильности. В настоящее время сокращены не только арендные ставки, но и сроки аренды.

Изменились и требования большинства потенциальных арендаторов к коммерческой недвижимости Челябинска. Если раньше в большинстве построенных зданий предлагались к аренде незавершенные помещения без отделки, то сегодня все большим спросом пользуются полностью готовые объекты. В таких зданиях все внутренние работы к моменту сдачи в аренду уже закончены, либо стоимость проведения этих работ компенсируется за счет арендодателя. Одна из главных причин такого подхода к аренде – высокая конкуренция между субарендами и помещениями «от собственника».

Рынок коммерческой недвижимости на сегодняшний день перенасыщен предложениями помещений в объектах класса «В+» (они составляют 18% от всего объема).

Сейчас арендаторов больше волнует вопрос оптимизации условий уже существующих договоров по аренде; в будущем значительно возрастет спрос на коммерческую недвижимость хорошего качества по доступным ценам.

Рисунок 1 – График изменения цен стоимости коммерческой недвижимости в городе Челябинск

Из данного графика можно сделать выводы, что самой дорогой коммерческой недвижимостью в Челябинске на момент 2015-2016 года являются торговые помещения. На протяжении одного года изменение цен наблюдается на недвижимость торгового назначения. Эта коммерческая недвижимость как выяснилось является самой востребованной, потому что в Челябинске развита торговая деятельность, а самыми недорогими являются производственно-складские здания(помещения) так как складские помещения являются самым дефицитным товаром на рынке коммерческой недвижимости. Малый бизнес и начинающие предприниматели, испытывающие потребность в небольших складах (но не имеющие финансовой возможности их купить или построить), острее всего ощущают нехватку помещений, соответствующих необходимым требованиям.

Ценообразующие факторы для объекта недвижимости:

1 Собственник объекта. Если собственником коммерческой недвижимости является физическое лицо, то с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду необходимо уплачивать НДФЛ 13%.

При этом при регулярном получении прибыли в виде арендных платежей, могут возникнуть вопросы у налоговой, поскольку сдача имущества в аренду это по сути предпринимательская деятельность. Плюсы - при продаже имущества спустя 3 г не нужно платить налог ( ст. 217 НК РФ) Минусы - риск привлечения к ответственности за незаконное предпринимательство, ставка налога -13%, налог на имущество. Юридическое лицо, являющееся собственником недвижимого имущества и сдавая его в аренду, также вправе применять УСН. Минусы - в случае реализации недвижимого имущества (основного средства) до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (при системе налогообложения "доходы минус расходы") налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования основным средством с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации и уплатить дополнительную сумму налога и пени (абз. 11 пп3 п3 ст. 346.16 НК РФ)

2 Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено отно­сительно малым пространством центральной части горо­да, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Луч­шие офисные здания обычно также располагаются в фор­ме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определен­ный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общест­венного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличи­вает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредото­чения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

3 Состояние внутренней отделки. Качественная и современная отделка ведёт к увеличению стоимости объекта недвижимости. Не качественная отделка с использованием пожароопасных или легко воспламеняющихся материалов может привести к уменьшению стоимости объекта недвижимости. Строительные материалы бывают безопасными, не причиняющими вреда здоровью и небезопасными -  выделяющими вредные вещества. Безопасными, или их еще называют экологичными, материалами являются каменные и деревянные изделия. Они создают приятный микроклимат в помещении. Эти материалы обладают и недостатками. Камень считается весьма дорогим строительным материалом, и не пригоден для строительства высотных зданий. Дерево является не слишком прочным материалом и не имеет должной огнестойкости. Гораздо чаще в строительстве используется бетон, стекло и другие материалы. Они также не причиняют вреда здоровью.

Район	Средняя цена предложения по продаже, руб./кв.м.
	1 этаж	цоколь	Подвал
Центр	124 660	57 367	40 127
I ценовой пояс	116 941	56 339	32 258
II ценовой пояс	92 790	55 085
III ценовой пояс	75 678
IV ценовой пояс	50 669

4 Этаж и расположение. Как правило, объекты торгового назначения, расположенные на 1 этажах жилых и административных зданий имеют более высокую стоимость относительно объектов, расположенных в цоколе и подвале. Как правило, помещения расположенные на цокольном этаже или в подвале используются как подсобные помещения, входят в состав помещений торгового назначения составной неотделимой частью и продаются единым объектом

Рисунок №2 - Средняя цена  предложения по продаже торговой недвижимости по ценовым поясам  г. Челябинска

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования торгового центра.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности. 

Факторы, определяющие оптимальное использование недвижимости: 

-местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка. (Данное помещение находится в спальном районе Челябинска, с развитой инфраструктурой с хорошей транспортной доступностью.) 

-Рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования недвижимости. (В данном помещении расположено несколько торговых точек, предлагаемая к продаже продукция разноплановая, что говорит о наличие спроса на торговое помещение.) 

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, складывающаяся на момент оценки в месте ее проведения на основании спроса и предложения.

Корректировка на дату продажи (предложения).

Периоды предложения объекта оценки и объектов аналогов совпадают, поэтому корректировка по данному элементу не вносится.

Корректировка на условие сделки.

Объект оценки и объекты аналоги характеризуются одинаковыми условиями продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на местоположение.

Цена предложения недвижимости зависит от местоположения объекта оценки. Это обусловлено сложившимся общественным мнением. Различной привлекательностью района города, удобством, положение объекта недвижимости определённого функционального назначения. После корректировок достаточно объективен вопрос согласования конкретного значения. При стандартных процедурах согласования выводы могут быть различны исходя из опыта оценщика.