Оглавление

Введение……………………………………………………………………………...5

1 Теоретическая часть

1.1 Понятия используемые при проведении оценки недвижимости………......6

2. Допущения и предположения оценки………………………………………10

1.3 Общие требования к проведению оценки………………………….............12

1.4 Принципы проведения оценки……………………………………………...13

5. Методика оценки ………………………………………………………….....16

2 Расчетная часть

2.1 Общие сведения……………………………………………………………..18

2.2 Сведения об объекте оценки………………………………………………..19

2.3 Анализ рынка недвижимости……………………………………………….25

2.4Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…………...31

2.5 Выбор подходов в оценке объекта оценки………………………………...32

2.6 Доходный подход……………………………………………………………34

2.6.1Определение рыночной стоимости объекта оценки методом

прямой капитализации дохода…………………………………………........38

2.6.2 Определение чистого операционного дохода………………………………………………………………………….39

2.6.3 Определение ставки капитализации …………………………………..40

2.7 Сравнительный подход……………………………………………………...43

2.8 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной

Стоимости объекта………………………………………………………............45

3 Заключение……………………………………………………………………......49

Список используемых источников…………………………………………......51

Приложения А (обязательные)

- Здание на оценку и договор…………………………………………………...52

Приложение Б (справочное)

- Местоположение объекта и фотография объекта…………………………....63

Введение

Тема: Определение стоимости объектов недвижимого назначения.

Данная тема актуальна, так как сейчас в России очень развита коммерческая недвижимость. Развитие рыночных отношений в экономике России связанно в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные возможности и особенности.

Он представляет собой сферу вложения в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Поэтому пристальное внимание в настоящее время обращаются на вопросы, связанные с определением стоимости объектов недвижимости торгового назначения.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики, определение и обоснование рыночной стоимости, закрепление теоретических знаний и приобретение практических в области оценки недвижимости, проведение расчётов по определению стоимости коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы является рассмотрение основных понятий, выявление методов, рассмотрение подходов, рассмотрение процедуры оценки, расчёт рыночной стоимости и составление отчёта.

1 Теоретическая часть

1.1 Понятия, используемые при проведении оценки недвижимости

Стоимость – эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.

Оценка (процесс) – процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

База оценки – Вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Методические подходы – это общие способы определения стоимости имущества, основывающиеся на принципах оценки.

Метод оценки – последовательность оценочных процедур, посредствам которых реализуется методические подходы. В основу каждого метода положен комплекс оценочных процедур.

Оценочные процедуры – это действие (этапы), проведения которых в определённой последовательности обеспечивает расчёт стоимости объекта оценки.

Принципы оценки – это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

Объекты оценки в материальной форме – это объекты оценки на недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.

Недвижимое имущество – это имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здании, сооружение, земельные участки и иное имущество, прикреплённые к земле и связанные с ней.

Земельный участок – это часть поверхности земли, застроенная (используемая) или подлежащее застройке в соответствии с правилами застройки и землепользования для данной функциональной зоны имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражённые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельное улучшение – это результаты любых мероприятий, приводящих к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости.

Оценщик – это специалист или юридическое лицо, который имеет право устанавливать стоимость объектов недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятия, земли, личного имущества и прочего с выдачей официального сертификата.

Независимая оценка – это процедура по установлению стоимости объекта в соответствии с поставленной целью и задачами.

Договор на проведение независимой оценки недвижимого имущества – это возмездный договор на оказание услуг, в том числе услуг по оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать: описание объекта или объектов оценки, вид стоимости имущества, размер денежного вознаграждения за проведение оценки, сведение об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Интерпретация – оценочная процедура (комплекс процедур) которая не охватывается ни одним из общественных подходов оценки и лежит в согласовании результатов полученных этими подходами, в формировании и обосновании мнении оценщика (в узком смысле).

Отчёт об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные,  анализ, выводы и итоговую величину стоимости.

Дата оценки – это дата (число, месяц, год) на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость.

Отчётная дата – это дата составления отчёта.

Исходные данные (для определения рыночной стоимости) – являются: технический паспорт объекта недвижимости, паспорт на здание оформляемое на предприятиях, и паспорт типового проекта из каталога (на жилые дома усадебного типа).

Заказчик (оценщик) – это лицо (физическое или юридическое), заинтересованное в выполнении исполнителем работ, оказания им услуг или приобретения у продавца какого – либо продукта.

Балансовая стоимость активов – стоимость основных средств с учетом износа, рассчитываемая как разность между первоначальной стоимостью и амортизацией в течении всего срока эксплуатации этих активов.

Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключительного между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что какая – либо из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.

Функциональный аналог – недвижимое имущество, которое по своим функциональным (потребительским) характеристикам может быть признано подобным имуществом к объекту оценки.

Существующее использования – фактическое использование недвижимого имущество на дату оценки.

Объект сравнения – подобное имущество, которое отобрано для применения сравнительного подхода.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекта оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизведения – определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в совместных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.

Остаточная стоимость замещения – стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа для недвижимого имущества – с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком).

Принцип наиболее эффективного использования – принцип оценки, который утверждает что наиболее вероятное и разумное использование актива это использовании, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

Ставка капитализации – коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предполагается неизменным на протяжении определенного периода в будущем.

Капитализация – определение стоимости объекта оценки на основании ожидаемого дохода от его использования.

Ставка дисконта – коэффициент, который применяется для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования.

Денежный поток – сумма прогнозируемых или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки.

Чистый операционный доход – прогнозируемая сумма поступлений от использования объекта оценки после вычитания всех затрат, связанных с получением этой суммы.

Износ (обесценивание) – потеря стоимости имущества по сравнению со стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения разделяют на физический, функциональный и экономический (внешний).

Физический износ – износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств объекта оценки.

Функциональный износ – износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных функциональных (потребительских) характеристик объекта оценки.

Внешний экономический износ – износ, обусловленный влиянием социально – экономических, экологических и др. факторов на объект оценки.