2.4.5 Основні принципи оцінки вартості нерухомості для цілей інвестування

Об'єкти нерухомості значно відрізняються один від одного і знаходяться в різному оточенні. Майбутні доходи від нерухомості, поряд з іншими факторами, які визначають вартість об'єкта, різні значним ступенем невизначеності. Наслідком цьо-го є те, що неможливо розробити універсальний рецепт, як оцінювати різні об'єкти нерухомості; не існує універсальної формули, за якою можна було б розрахувати вартість нерухомого майна.

При оцінці об’єктів нерухомості використовується ряд стандартів вартості, які застосовуються залежно від мети оцінки, а саме:

• обґрунтована ринкова вартість — це ціна, за якою власність може пере-ходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку;

• інвестиційна вартість — це конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей;

• внутрішня, або фундаментальна, вартість є аналітичною оцінкою об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об’єкт;

• ліквідаційна вартість являє собою чисту суму, яка може бути виручена при ліквідації цієї фірми. Існує «впорядкована ліквідація», коли процес продажу ак-тивів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально мо-жливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», коли активи

продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;

• балансова (бухгалтерська) вартість об’єкта — цей вид вартості визнача-

ється балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум ко-роткострокових і довгострокових зобов’язань. При цьому основні фонди оцінюють-ся з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

• відновлена (поточна) вартість — це балансова вартість з урахуванням пе-реоцінки активів на дату оцінки вартості.

Принципи оцінки представляють собою трактування загальноекономічних законів з позицій суб'єктів ринку нерухомості і при коректному застосуванні при-зводять до достовірним висновку про вартість майна.

В результаті багаторічної практики і теоретичних досліджень в області оцін-ки нерухомості сформувалися три групи принципів оцінки. Перша з них пов'язана з уявленнями про власника нерухомості; принципи другої групи обумовлені експлуа-тацією нерухомості та пов'язані з уявленнями виробників про нерухомість, а третя група включає принципи, обумовлені ринковим середовищем. Окремим, що не вхо-дять у вказані групи принципів, є принцип найкращого (найбільш ефективного) ви-користання нерухомості.

Інвестор, вирішуючи завдання визначення вартості нерухомості, може і по-винен ставити себе на місце потенційного власника, що експлуатує об'єкт нерухомо-сті, і з огляду на вплив ринкового середовища .

В першу групу принципів, пов'язаних з уявленнями власника про майно, вхо-дять наступні принципи:

• принцип корисності;

• принцип заміщення;

• принцип очікування.

Друга група, принципи якої обумовлені експлуатацією нерухомості та пов'я-зані з уявленнями виробників про нерухоме майно, об'єднує наступні принципи:

• принцип вкладу;

• принцип залишкової продуктивності земельної ділянки;

• принцип рівноваги;

• принцип зростаючої або зменшується віддачі (принцип граничної прибут-

ковості).

До третьої групи, що включає принципи, обумовлені ринковим середовищем, відносяться:

• принцип попиту та пропозиції;

• принцип відповідності; принцип конкуренції;

• принцип зміни.

Контрольні питання до теми 2.4

1. Які складові ринку фінансових ресурсів?

2. За рахунок яких факторів забезпечуються доходи інвестора?

3. Які методи залучення іноземного капіталу використовуються найчасті-

ше2.4.4 У чому полягають особливості діяльності інвестиційних фондів і компа-

ній?

5. Які відмінні риси корпоративного і пайового фондів?

6. Які стандарти вартості використовуються при оцінці об’єктів нерухомо-

сті?

2.4.7 Які принципи використовуються при оцінці нерухомого майна?