32. Принципы оценки недвижимости

I) принципы, связанные с представлением владельцев об имуществе: 1) принцип полезности (чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника в получении дохода, тем выше его стоимость); 2) принцип замещения (max стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по кот может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью); 3) принцип ожидания (на оценке предприятия сказывается ожидаемая выручка от его продажи).

II) группа, обусловленая действием рыночной среды: 1) принцип спроса и предложения (если спрос выше предложения, то цены на предприятие могут превысить его реальную стоимость и наоборот); 2) принцип соответствия (любое предприятие должно соответствовать рыночным и другим стандартам, кот. действуют в данном регионе); 3) принцип конкуренции (если отрасль, в кот. действует предприятие приносит избыточность прибыли, то в свободной рыночной экономике в эту отрасль попытаются проникнуть и другие предприятия. Это увеличивает предложение и в будущем снизит прибыли); 4) принцип изменения (в зависимости от изменений ситуации на рынке меняется и стоимость предприятия).

III) группа, связанная с эксплуатацией имущества: 1) принцип вклада (доходность любой экономической деятельности – это результат действия 4х факторов: труд, земля, капитал и предпринимательские способности. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого из этих факторов формирования дохода. Включение дополнительного актива в систему предприятия целесообразно, если получамый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива); 2) принцип остаточной продуктивности земельного участка (каждый из факторов производства должен быть оплачен из доходов, приносимых данной деятельностью. Земля недвижима, остальные факторы только привязываются к ней. Сначала оплачиваются 3 привязанных фактора, а затем остаток суммы идет в оплату пользованием земельным участком); 3) принцип предельной производительности факторов производства (по мере добавления к основным факторам дополнительных ресурсов, чистая прибыль увеличивается быстрее затрат, но до определенной точки); 4) принцип сбалансированности (max доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства; 5) принцип наиболее эффективного использования (разумное использование предприятия, кот. обеспечивает ему наивысшую стоимость).

33. Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости (затратный метод оценки, сравнения продаж, капитализация дохода)

Затратный подход рассматривает стоимость имущества с точки зрения понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на возможности инвестора приобрести объект собственности, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму чем та, в кот. обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта. Методы: накопление активов (метод расчета балансовой стоимости); расчет полной восстановительной стоимости; расчет ликвидационной стоимости. Алгоритм: 1) рассчитывается стоимость земельного участка; 2) определяется полная восстановительная стоимость (определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого предприятия с применением таких же архитектурных решений, строительных конструкций) и стоимость замещения (определяется издержками в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенном в новом архитектурном стиле); 3) производится расчет всех видов износа (физический, функциональный, внешний); 4) вычитается полный износ из стоимости возмещения с целью получения стоимости здания и сооружения; 5) производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству.

Сравнительный подход базируется на инфо. о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнения с аналогом. Этапы: изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости (источники инфо.: собственное досье оценщика, интернет, нотариус, итотечные банки, страховые компании); 2) проверка инфо. по объектам-аналогам; 3) вносятся поправки; 4) согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина.

Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффециента капитализации - это делитель, кот. применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости (стоимость объекта = периодичный доход, приносимый объектами / коэффециент капитализации). Данный метод применяется в случаях, когда имеет достаточное количество данных для оценки дохода. Доходы являются стабильными, когда текущие доходы будут приблизительно равны будущим. Метод капитализации не применяется если отсутствует инфо. о рыночных сделках, объект еще не построен. Этапы: 1) анализируется финансовая отчетность и проводится ее нормализация; 2) выбор величины прибыли, кот. будет капитализирована; 3) расчет ставки капитализации; 4) определение предварительной величины стоимости; 5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов; 6) проведение поправок на контролируемый или неконтролируемый характер оцениваемой доли, поправок на недостаток ликвидности.