2.3 Характеристика доходного подхода

Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает  недвижимость в ожидании получения  от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.      Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки:

• принцип ожидания;

• принцип замещения;

• принцип спроса и предложения.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчёт стоимости доходным подходом не производился.

2.4 Согласование результатов

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки стоимости объекта оценки были применены затратный и сравнительный подходы.

С учетом характеристики применения затратного и сравнительного подходов определяются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов. Исходя из обычаев делового оборота в области оценки жилой недвижимости в городе Кургане, удельные показатели весовых коэффициентов соответствуют:

- затратный подход – 38 %;

- сравнительный подход – 62%.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки – однокомнатной квартиры необходимо все данные свести в таблицу.

Таблица 5 – Согласование результатов

Наименование подхода	Стоимость (руб.)	Удельный вес (%)	Величина стоимости (руб.)
Затратный подход	31 523	38	29 231
Сравнительный подход	47 147	62	11 979
Доходный подход	-	-	-
Итого	Х	Х	41 210

Таким образом, на основе имеющейся информации об объекте оценки, находящемся на полном праве собственности: свидетельство о государственной регистрации прав (Приложение В) и правоустанавливающие документы (Приложение Г) и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в однокомнатную квартиру, расположенную по адресу город Курган, мкр. 1, дом 4, кв. 50, с учетом округления, по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет:

1 260 000 руб.

(Один миллион двести шестьдесят тысяч руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости объекта оценки в дальнейшем может использоваться в качестве получения кредитов по залогу имущества при ипотечном кредитовании.

Оценщик Сединкина Екатерина Александровна.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе данной курсовой работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости. Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

При выполнении данной курсовой работы мне необходимо было определить стоимость объекта недвижимости. Исходя из цели исследования была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Курган, мкр. 1, дом 4, кв. 50, площадью – 30,6 кв. м. Точный результат расчета рыночной стоимости объекта оценки можно получить, используя затратный и сравнительный подходы.

По первому подходу объект недвижимости оценивался на основе определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры по данному подходу составила 31 523 руб/м². Второй подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 47 147 руб/м².

Согласованный результат составил 41 210 руб/м². Данная стоимость недвижимости является рекомендуемой для продажи.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: офиц. текст. - М. : Маркетинг, 2008. - 39, [1] с.; 20 см- 10000 экз. - ISBN 5-94462-025-0.

2. Российская Федерация. Стандарты. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»: [федер. закон: принят Минэкономразвития России 20 июл. 2007г.

Литература

3. Богомолов О. А. Зауралье на карте России. — Курган: Зауралье, 2004. - 270 с. - ISBN 5-87247-345-1.

4. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебник / С.П. Коростелев - М.: РДЛ, 2014.- 324 с.

5. Рудгайзер, П.А. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное пособие для студентов / П.А. Рудгайзер. — М.: Дело, 2013.- 137с.

Электронные ресурсы

6. Гильдия издателей. Российская аудитория интернета: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 16.05.2014г. URL: http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/18.htm (дата обращения: 18.02.2016г.).

7. Краткая характеристика города Кургана. Муниципальное образование город Курган: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 10.03.2012. URL: http://www.kurgan-city.ru/city/ (дата обращения: 25.02.16).

8. Методы управления муниципальной собственностью. Российская аудитория интернета: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 18.01.2013г. URL: http://www.statetaxes.ru/staxs-7-1.html (дата обращения: 18.02.2016г.).

9. Сравнительный подход к оценке. С.В. Гриненко «Экономика недвижимости»: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 12.08.2015. URL: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_1.htm (дата обращения: 25.02.16).

10. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Курганской области http://kurganstat.gks.ru/.

Приложение А

Карта города Кургана

Приложение Б

База данных оценщика

Приложение В

Свидетельство о государственной регистрации прав

Приложение Г

Правоустанавливающий документ

Приложение Д

Задание на оценку

Заказчик:	Зыкова Людмила Деонисовна Паспорт Российской Федерации: серия 37 09 № 345678, код подразделения 451-001, дата выдачи 23.06.2012 г. Орган, выдавший документ: отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане Зарегистрирован по адресу: Россия, Курганская обл., г. Курган, 1 мкр-он дом 4, кв. 50
Исполнитель:	Сединкина Екатерина Александровна Курганская область, г. Курган, ул. Чернореченская, д.101, кв. 6 ИНН 450186523497 Договор страхования № 239
Основание проведения оценки	Договор № 121 от 08.02.2016 г.
Объект оценки:	Однокомнатная квартира, общей площадью 30,6 кв.м.
Местоположение объекта оценки:	Курганская область, город Курган, 1 микрорайон, дом 4, кв. 50
Собственник объекта оценки:	Сединкина Ольга Александровна Паспорт РФ: серия 37 12 № 506430, код подразделения 450-002, дата выдачи 20.09.2012 г. Орган, выдавший документ: отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане Зарегистрирован по адресу: улица Чернореченская, дом 101, кв. 6
Цель и задача оценки:	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Дата осмотра объекта:	10 февраля 2016 года
Дата проведения оценки:	10 февраля 2016 года
Дата составления отчета:	18 февраля 2016 года

Приложение Е

Фотодокументы

Продолжение приложения Е

1 Методы управления муниципальной собственностью. Российская аудитория интернета: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 18.01.2013г. URL: http://www.statetaxes.ru/staxs-7-1.html (дата обращения: 18.02.2016г.).

2 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [Текст]: [федер. закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998г.: по состоянию на 28 авг. 2015г.]. - М.: РДЛ: 20 см- 4000экз. - ISBN 5-7931-1234-X.

3 Гильдия издателей. Российская аудитория интернета: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 16.05.2014г. URL: http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/18.htm (дата обращения: 18.02.2016г.).

4 Краткая характеристика города Кургана. Муниципальное образование город Курган: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 10.03.2012. URL: http://www.kurgan-city.ru/city/ (дата обращения: 25.02.16).

5 Сравнительный подход к оценке. С.В. Гриненко «Экономика недвижимости»: [Электронный ресурс]. Дата обновления: 12.08.2015. URL: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_1.htm (дата обращения: 25.02.16).

6 Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебник / С.П. Коростелев - М.: РДЛ, 2014.- 324 с.