2.2 Применение сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.⁵

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;

• сбалансированности;

• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап: изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап: сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап: корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап: установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

• права собственности на недвижимость;

• условия финансирования сделки;

• условия продажи и время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики.

В рамках данного процесса оценки при применении сравнительного подхода использовался метод парных продаж.

Сущность метода заключается в следующем: стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подоб­ных объектов. Изучение рынка и отбор трех объектов аналогов путем изучения СМИ или электронных ресурсов.

На этапе сбора информации об объектах аналогах необходимо учитывать: два объекта-аналога отличаются от объекта оценки по одной характеристике сравнения, при этом они отличаются друг от друга так же по одной, следующей, характеристике сравнения. Третий объект аналог отличается от объекта оценки по всем характеристикам и при этом от двух других объектов аналогов он отличается по одной из двух различных характеристик. По результатам сбора информации заполняем таблицу.

Для подбора объектов-аналогов использовалась база данных оценщика (Приложение Б). Все результаты сбора информации вносятся в таблицу 3.

Таблица 3 – Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местоположение	мкр-он Заозерный	район ж/д вокзала	мкр-он Заозерный	район ж/д вокзала
Этаж	средний	средний	крайний	Крайний
Цена	-	39 039	39 640	31 532

На следующем этапе определяется величина корректировки в цены продаж объектов аналогов⁶.

• обоснование корректировки на местоположение:

39 640 – 31 532 = 8 108 руб.

• обоснование корректировки на этажность:

39039 – 31 532 = 7 507 руб.

На следующем этапе вносятся корректировки в цены продаж объектов-аналогов. Корректировки внесены в таблицу 4.

Таблица 4 – Внесение корректировок в объекты-аналоги

Характеристика сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи	39 039	39 640	31 532
Характеристика на местоположение	8 108	-	8 108
Характеристика на этаж	-	7 507	7 507
Итоговая корректировка	8 108	7 507	15 615
Скорректированная цена	47 147	47 147	47 147

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, соответствует:

47 147  30,6 м² = 1 442 698 руб.

(Один миллион четыреста сорок две тысячи шестьсот девяноста восемь руб.)