2.1 Применение затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

В рамках оценочной деятельности затратный подход является субъективной оценкой за исключением методов с составлением смет.

По данным базы данных оценщика Сединкиной Е.А. усредненная стоимость жилой недвижимости в городе Кургане по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 1 260 000 руб./м².

В таблице 1 приведен расчет корректирующего коэффициента, позволяющий преобразовать усредненную стоимость 1м² жилой недвижимости в восстановительную стоимость 1м² объекта оценки.

Расчет корректирующего коэффициента осуществлялся в соответствии с заданием на объект оценки (Приложение Д). Основные фотодокументы прилагаются (Приложение Е).

Данные расчета корректирующего коэффициента приведены в таблице 1.

Таблица 1 – Расчет повышающего (понижающего) коэффициента

№	Наименование коэффициента	Факт	Разница
1	2	3	4
1	Патогенная зона	1,1	0,15
2	Социальная инфраструктура	1	0,05
3	Удаленность от центра	0,98	-
4	Транспортная доступность	1,1	0,1
5	Расстояние до остановки	1	0,016
6	Экологическая обстановка	1	0,05

Продолжение таблицы 1

1	2	3	4
7	Близость опорного пункта	0,95	-
8	Шумовой мешок	1,01	0,06
9	Ориентир на стороны света	1	-
10	Год постройки, лет	0,83	-
11	Материал стен	1	0,1
12	Серия дома	1	0,05
13	Отопление	1	0,05
14	Водоснабжение	1	0,05
15	ГВС	1,06	0,06
16	Канализация	1	0,1
17	Газ	1	0,1
18	Этаж	1	0,15
19	Планировка комнат	0,967	-
20	Высота потолка, м	1	0,03
21	Площадь кухни	1	0,05
22	Сан. узел	0,98	-
23	Ванная	1	-
24	Балкон или лоджия	1,01	0,04
25	Входные двери	1,01	0,06
26	Вспомогательные помещения	1,01	0,01
27	Освещенность	1	0,1
28	Наличие телефона	1,01	0,01
29	Окна выходят	0,95	-
30	Полы	1	-
31	Состояние квартиры	0,95	0,05
32	Престижность	1	0,1
33	Корректирующий коэффициент		1,536

Для расчета восстановительной стоимости 1 м² объекта оценки применяют следующую формулу:

ВС_{1 м2} = С _уср.  k, (1)

где ВС_{1 м2} – восстановительная стоимость 1 м² объекта оценки;

С_уср – усредненная стоимость жилой недвижимости;

k – корректирующий коэффициент.

Для расчета восстановительной стоимости всего объекта оценки применяют следующую формулу:

ВС = ВС_{1 м2}  S, (2)

где ВС – восстановительная стоимость объекта оценки;

S – площадь объекта оценки.

Восстановительная стоимость 1 м² объекта оценки рассчитана с применением формулы 1:

27 295  1,536 = 41 925 руб./м².

Восстановительная стоимость объекта оценки рассчитана с применением формулы 2:

30,6 м²  41 925 руб./м² = 1 282 905 руб.

Для определения стоимость объекта оценки затратным подходом необходимо определить величину физического износа, в рамках данного процесса применялся нормативный метод.

Процесс определения физического износа объекта оценки представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Определение величины накопленного износа

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	СПИ норма	Удельный вес	ХВ	Износ элем-ов	k
1	Фундамент	150	3	27	18,00	0,54
2	Стены и перегородки	125	34	27	21,60	7,34
3	Перекрытия	125	13	27	21,60	2,81
4	Крыша	120	4	27	22,50	0,90
5	Полы	125	10	10	8,00	0,80
6	Проемы	60	12	27	45,00	5,40
7	Отделочные работы	50	5	5	10,00	0,50
8	Сан - электротехнические устройства	30	13	11	36,66	4,77
9	Прочие работы	60	7	15	25,00	1,75

Для расчета физического износа объекта оценки применяют следующую формулу:

И_ф = k, (3)

где И_ф - величина физического износа

k – коэффициент, показывающий влияние износа на объект в целом.

Физический износ объекта оценки рассчитан с применением формулы 3:

В результате проведенных расчетов физический износ объекта оценки составил:

0,54 + 7,34 + 2,81 + 0,90 + 0,80 + 5,40 + 0,50 + 4,77 + 1,75 = 24,81 %

Для расчета действительной стоимости 1м² объекта оценки применяют следующую формулу:

ДС _1м2 = ВС_{1 м2}  , (4)

где ДС_1м2 - действительная стоимость 1м² объекта оценки.

Для расчета действительной стоимости 1м² объекта оценки применялась формула 4:

41 925  = 31 523 руб.

Для расчета действительной стоимости всего объекта оценки применяют следующую формулу:

ДС = ВС_{1 м2}  S, (5)

где ДС - действительная стоимость объекта оценки.

Действительная стоимость объекта оценки рассчитана с применением формулы 5:

31 523 руб./м²  30,6 м² = 964 604 руб.

Действительная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет:

964 604 руб.

(Девятьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот четыре руб.)