Содержание
Введение 3
Раздел 1 Особенности управления государственным и муниципальным
имуществом на примере Курганской области 4
Раздел 2 Отчет об оценке рыночной стоимости однокомнатной
квартиры 6
2.1 Применение затратного подхода 16
2.2 Применение сравнительного подхода 20
2.3 Характеристика доходного подхода 22
2.4 Согласование результатов 23
Заключение 25
Список использованных источников 26
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Оценка недвижимости – это определение стоимости объекта с учетом различных стандартов, допущений и анализа динамики спроса и предложения на рынке недвижимости.
Оценка жилой недвижимости является одной из востребованных услуг на соответствующем рынке, она подразумевает собой определение рыночной стоимости вещных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, пользования, аренды).
Во время оценки жилой недвижимости рассматриваются такие особенности как:
местоположение;
планировка;
площадь;
этажность;
состояние объекта;
наличие коммуникаций.
Тщательный анализ факторов дает возможность определить точную стоимость объекта недвижимости.
Предметом данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Объектом данного исследования выступает рынок жилой недвижимости в городе Кургане.
Целью исследования является оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Из цели курсовой работы вытекают следующие задачи:
сбор информации об объектах жилой недвижимости;
применение подходов к оценке недвижимости;
согласование результатов.
1 Особенности управления государственным и муниципальным имуществом на примере Курганской области
В соответствии с пунктом 1 ст. 214 ГК РФ Государственной собственностью в Российской Федерации является:
имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 215 ГК РФ Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Может выступать от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
В Российской Федерации существуют два метода управления государственной собственностью, такие как:
организационно-правовой метод – распорядительные воздействия субъектов управления государственным имуществом на имущественные отношения в форме административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки порядка и стандартных процедур управления государственным имуществом;
организационно-экономический метод – воздействие субъектов управления государственным имуществом на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих государственное имущество.
Также существуют методы управления муниципальной собственностью:
организационно-распорядительные;
экономические.
К первой группе методов управления муниципальной собственностью относятся:
создание муниципальных предприятий;
контракты с руководителем муниципальных предприятий;
договора на передачу прав на имущество;
внесение доли в уставный капитал акционерных обществ;
передача имущества с баланса на баланс и списание;
аренда, лизинг;
залог, ипотека;
доверительное управление (траст);
отчуждение;
приватизация муниципальных предприятий.
Вторая группа методов содержит:
муниципальный заказ;
нормативы отчислений от прибыли муниципальных предприятий в городской бюджет;
дотации;
нормативы платежей за использование муниципальной собственности;
местное налогообложение;
экономические санкции, штрафы.1
2 Отчет об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры
Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками, с приложением копий всех необходимых документов, в том числе удостоверяющих полномочия оценщиков.
В основной части отчета об оценке прописывается расчет итоговой суммы отчета. Вычисления производятся с использованием разных методов оценки. При невозможности использования какого-либо из подходов причину отказа использования оценщик должен указать.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет об оценке № 121
Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры
Адрес: Курганская обл., г. Курган, мкр. 1, дом 4, кв. 50.
Заказчик: Зыкова Людмила Деонисовна.
Исполнитель: Сединкина Екатерина Александровна.
Курган, 2016
Сопроводительное письмо
«18» февраля 2016 г.
Уважаемая Людмила Деонисовна!
Согласно договору № 121 от 08 февраля 2016 г. независимый оценщик Сединкина Е.А. произвел определение рыночной стоимости объекта оценки: однокомнатной квартиры общей площадью 30,6 кв. м, расположенной по адресу Курганская область, город Курган, 1 микрорайон, дом 4, кв. 50.
Оценка объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
Цель оценки: определение рыночной стоимости для совершения сделки купли-продажи. Дата оценки: от 10 февраля 2016 г.
Оценщик является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков от 15 января 2013 г. за регистрационным номером 358754.
Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована в ЗАО Страховая Группа «Спасские ворота» на сумму 550 000 рублей - полис LO 12030 № 239 от 10 января 2008 г.
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 10 февраля 2016 г. составляет:
1 260 000 руб.
(Один миллион двести шестьдесят тысяч руб.)
С уважением, независимый оценщик Сединкина Е.А.
Сертификат стоимости или услуг оценщика
Данный отчет оформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом и имеющимися данными. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.
Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе. А также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.
Анализ, мнения и выводы были получены, а отчет составлен в полном соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки2.
При проведении оценки объекта оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения:
отчет об оценке достоверен только в полном объеме;
при проведении оценки объекта предполагалось отсутствие, каких либо скрытых факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта;
использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения;
оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав;
итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта;
сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем отчете, относятся к профессиональному мнению специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость и другие виды.
В настоящем процессе оценки оценщиком использовалась рыночная база оценки.
Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости недвижимости вкладов в уставный капитал;
и в других случаях.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предусматривает проведение подробного исследования рынка недвижимости, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.
В большинстве случаев анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и содержит следующие направления:
рыночный анализ;
анализ реализуемости каждого варианта;
разработку детального плана реализации каждого варианта.
Рыночный анализ определяет спрос на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка и так далее по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.
Анализ реализуемости каждого варианта предполагает расчет базовых составляющих стоимости – потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли, участка.
В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного.
Анализ лучшего наиболее эффективного использования проводится в два этапа. Первый этап – участок анализируется без строений, а на втором – как обустроенный.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен соответствовать четырем критериям3:
юридической допустимости;
физической осуществимости;
финансовой обоснованности;
максимальной продуктивности.
Последовательность рассмотрения вышеперечисленных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оценочной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Считается, что определение наиболее эффективного использования, является результатом суждения оценщика на основе его знаний, опыта и интуиции, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. Предположение о наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.
На основании данного анализа, с использованием средних рыночных цен по ставкам купли-продажи, лучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта на текущий момент является его эксплуатация, как жилой объект.
Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, например, когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнения;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Процедура оценки
Процедура оценки – это процесс оценки стоимости объекта, основанный на определенных принципах оценки, осуществляемый с учетом ограничивающих условий.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение оценки;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке.
Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия того или иного решения. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости в зависимости от того, с какой целью проводится оценка для заказчика и для чего будет использоваться результат, полученный в отчете.
При оценке объекта недвижимости важно определить объем связанных с объектом юридических прав, поскольку заказчик, возможно, обладает лишь правом на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и так далее.
В договоре на оценку объекта, заключенным между заказчиком и оценщиком, обязательно указывают вид оцениваемой стоимости, стоимость объекта оценки, размер и вид оплаты за проведение этой работы.
Далее осуществляется предварительный осмотр и составляется календарный план оценки с определением необходимого персонала, графика работ и заключением договора с Заказчиком.
Краткая характеристика о городе Кургане
Город Курган был основан в 1553 году, рядом с «Царевым Курганом».
Курган – экономический, научный и культурный центр УрФО, крупный транспортный узел, промышленный центр.
В России город Курган известен благодаря научному центру «Восстановительная травматология и ортопедия» имени академика Г. А. Илизарова. Также в Кургане производятся автобусы КАвЗ, боевые машины пехоты БМП-3 и медикаменты.
Курган расположился почти в самом центре Евразии, на Западно-Сибирской равнине по берегам Тобола. Основные транспортные магистрали из Центральной России в Сибирь проходят через Курган.
Климат в городе Кургане относится к умеренному континентальному, характеризуется особенностями, свойственными зоне лесостепи всей Западно-Сибирской низменности (холодная малоснежная зима и тёплое сухое лето).
В промышленный комплекс города входят предприятия:
ОАО «Курганхиммаш»;
ООО «КАВЗ»;
ОАО «Синтез»;
ЗАО «Курганстальмост»;
ОАО «Курганмашзавод».
Также в городе Кургане успешно реализован проект государственно-частного партнерства «Строительство ТЭЦ-2».
Муниципальная система образования города Кургана на начало 2014 года включала в себя 48 общеобразовательных учреждений, 69 дошкольных образовательных учреждений, 9 бюджетных учреждений дополнительного образования детей и 8 высших образовательных учреждений.4
Карта города Кургана представлена в Приложении А.