3. Основні поняття ринку нерухомості

Основними факторами, які діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція і ціна.

Попит - це кількість земельних ділянок, будівель, споруд і прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний період часу.

За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни.

Попит на нерухомі об'єкти формується під впливом численних факторів

· Економічні фактори: темпи економічного зростання та науково-технічного прогресу; рівень конкуренції на ринку; рівень, динаміка і диференціація доходів потенційних покупців, рівень ділової активності населення; можливість залучення позикових коштів; вартість будівництва і ціни на об'єкти нерухомості; ціни і тарифи на комунальні послуги; рівень орендної плати; оподаткування.

· Соціальні фактори: структура населення; щільність населення, а число сімей;

міграція населення; чисельність населення і тенденції її зміни; вікової та соціальний статус населення; освітній рівень та ін

· Природно-кліматичне середовище: клімат; тривалість пір року; водний і тепловий режим; тип грунтів; запас поживних речовин у грунті; екологія.

· Адміністративні фактори: постійні і тимчасові обмеження; умови отримання прав на будівництво нерухомості; правові умови здійснення угод (реєстрація, терміни та ін.)

· Навколишнє середовище: стан соціальної інфраструктури; транспортні умови; місцезнаходження нерухомості.

· Національні та культурні умови, традиції населення.

· Політичні фактори: ступінь досконалості законодавства, рівень стабільності.

Попит на нерухомість може бути дуже мінливим по регіонах, районах і мікрорайонах. Наприклад, відкриття в маленькому містечку нової фабрики може викликати значний приплив робочої сили, що, у свою чергу, зажадає будівництва великої кількості нового житла, торгових і рекреаційних об'єктів і так далі. У той же час, недолік коштів для іпотечного кредитування і високі процентні ставки можуть стримувати попит на нерухомість. Попит на землю як фактор виробництва, за своєю суттю є похідним від попиту на кінцевий продукт, вироблений з використанням землі. Тому величина попиту на землю буде визначатися:

· Ціною землі щодо ціни на інші фактори виробництва;

· Продуктивністю землі;

· Ціною кінцевого продукту.

Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за певний період часу.

У будь-який поточний момент часу загальна пропозиція складається з двох елементів - пропозиція вже існуючої і нової нерухомості. Співвідношення двох елементів пропозиції змінюється в часі і від місця до місця. У той же час, основною тенденцією є переважання пропозиції існуючої нерухомості, що пов'язано з її довговічністю.

Зміна пропозиції об'єктів нерухомості на ринку може бути реалізовано:

· За рахунок будівництва нової або реконструкції існуючої нерухомості;

· За рахунок зміни типу використання;

· За рахунок зміни існуючих прав на нерухомість без фізичного зміни нерухомості.

Ціна - це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості в здійснені угоди.

Ринкова вартість - це найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно і на операцію не впливають сторонні подразники.