Новый механизм управления госимуществом
В силу сложившихся в нашей стране объективных экономических факторов и с учетом зарубежного опыта нам предстоит разработать новые механизмы управления государственным имуществом, которые бы позволили повысить его эффективность и защиту прав государства как собственника или участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций. Для этого нужна постоянно действующая система, базирующаяся на утверждаемой правительством Программе управления федеральным имуществом (активами) на очередной год и прогнозе развития этого сектора на два последующих года.
Программа управления должна состоять из трех планов – приобретения, использования и выбытия имущества и жестко увязана с разработкой федерального бюджета, федеральной адресной инвестиционной программы, прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества на очередной год. Этот процесс должен быть вписан в систему бюджетного планирования и соотноситься с перспективным финансовым планом на три предстоящих года.
Построение этой системы уже началось. В основном завершено создание информационной базы пообъектного управления имуществом. В реестре, в частности, учтено имущество 8 820 федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) и 36 693 государственных учреждений (ГУ), 1 218 788 объектов недвижимого имущества, включая 25 713 земельных участков.
В федеральной собственности находятся акции 4 183 акционерных обществ. При этом пакеты акций по доле Российской Федерации в уставных капиталах разделены следующим образом:
100% уставного капитала – 124 АО;
более 50% уставного капитала – 552 АО;
от 25 до 50% уставного капитала – 1 308 АО;
менее 25% – 2 199 АО, включая 492 АО, в отношении которых используется специальное право на участие Российской Федерации в их управлении.
Кроме того, учтено 148 акционерных обществ, в отношении которых применено только специальное право на участие Российской Федерации в их управлении (акций нет).
Как видим, состав федерального имущества разнообразен и по основаниям его включения в федеральную собственность может быть представлен следующим образом:
имущество, изъятое из оборота (в частности имущество силовых ведомств);
имущество, ранее определенное как запрещенное к приватизации (в настоящее время действует указ президента и более 60 законов, устанавливающих такой запрет);
стратегические предприятия, определяемые президентом (с учетом нового закона о приватизации);
имущество, используемое для решения отдельных временных задач;
имущество, не приватизированное из-за различных, в том числе чисто технических, причин.
И если в отношении одних объектов цели использования нормативно установлены, то в отношении других различные ведомства высказывают прямо противоположные предложения. Нередко перед такими предприятиями ставятся задачи, не обеспеченные финансовыми и организационными ресурсами, что ведет к неэффективному управлению этим хозяйством. Так, в ведении Минсельхоза России находится 403 предприятия по племенной работе. Из-за отсутствия ресурсов значительное количество из них уже утратило свое предназначение как племенное предприятие. Однако Минсельхоз отказывался принимать в отношении их принципиальные решения. В итоге в бывших племзаводах ухудшились экономические показатели, а сами они лишены возможности маневра.
По новой классификации все объекты должны быть отнесены либо к имуществу, необходимому для осуществления функций и задач государства (условно его можно назвать функционально-целевым), либо к имуществу, утратившему такое значение (для краткости – коммерческое). Затем следует определить состав имущества, необходимого в качестве экономической базы для выполнения соответствующими органами публичной власти полномочий, и установить порядок его формирования. Такое имущество должно находиться только в собственности того уровня публичной власти, к компетенции которого отнесено, и не может быть отчуждено ни в результате приватизации или банкротства, ни в результате исполнительного производства. На функционально-целевое имущество не может быть обращено взыскание по обязательствам РФ или юридических лиц, которые им пользуются.
К функционально-целевому имуществу должно быть также отнесено имущество, используемое для решения ограниченного круга стратегических и социально ориентированных задач. Управлять им могут структуры, обеспечивающие оборону и безопасность страны, работающие в сфере высоких технологий, науки и охраны окружающей среды, но не получающие быстрой коммерческой отдачи, естественные монополии, а также организации инфраструктуры и коммунального хозяйства.
Эту комплексную межведомственную работу, не дожидаясь принятия федерального закона, уже сейчас можно организовать решением правительства. Классификации должны подлежать все виды федеральной собственности – предприятия и учреждения, отдельные объекты недвижимости (в том числе земельные участки и иные природные объекты), акции (доли) в хозяйственных обществах, имущественные права, объекты интеллектуальной собственности и т. п.
Для анализа эффективности деятельности подведомственных ФГУП федеральными органами исполнительной власти образованы межведомственные комиссии, к компетенции которых предлагается отнести выработку рекомендаций в отношении федерального имущества. На наш взгляд, подобные же структуры следует создать и для оценки деятельности федеральных учреждений и целевого использования иного имущества, принадлежащего Федерации.
Представляется целесообразным также запретить участие государственных унитарных предприятий в банках. Анализ показал, что такими предприятиями для приобретения акций (долей) в банках только официально израсходовано более 2,5 млрд руб. Причем взамен не получено ни дивидендов, ни капитализации. Возникает подозрение, что эти банки создавались лишь для финансовых потоков предприятий.
По нашему мнению, в результате системной аналитической работы можно будет легко определить состав и объем федерального имущества, необходимого для выполнения функций государства. Перечни такого имущества должны утверждаться соответственно или президентом или правительством, а изменения в этой описи производиться только путем внесения поправок и дополнений в федеральный закон и лишь в том случае, когда будут меняться функции государства, цели и задачи государственной политики.
Это имущество должно находиться либо непосредственно в казне соответствующего публичного образования, либо закрепляться на праве оперативного управления заказенными предприятиями или казенными учреждениями. Возможность создания таких структур предусматривается законом «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», который позволяет субъектам РФ и муниципалитетам эффективнее осуществлять дотируемые виды деятельности и решать социальные задачи, требующие дополнительных ассигнований.
Серьезному анализу предстоит подвергнуть деятельность федеральных учреждений, которых насчитывается 40 тыс. Гражданским кодексом наряду с жесткими требованиями о необходимости финансирования собственником их деятельности по смете и невозможности распоряжаться имуществом учреждениям предоставлено право осуществлять «приносящую доходы деятельность» и распоряжаться имуществом, приобретенным за этот счет. Такое разрешение им дано в период становления рыночных отношений, когда у государства были ограниченные финансовые возможности. На практике, однако, учреждения активно стали зарабатывать внебюджетные средства. В итоге возникло очевидное противоречие между коренными признаками учреждения и практикой их функционирования. Оставаясь формально бюджетополучателями, они в значительной степени стали по факту самостоятельными коммерческими производителями услуг.
По нашему мнению, пора покончить с этой вольницей, а для этого предстоит серьезно изменить нормативную базу существования этого сектора. В частности, нужно законодательно установить, что закрепленное на праве оперативного управления за казенными предприятиями и учреждениями имущество не может быть передано в аренду или быть предметом иных гражданско-правовых сделок, если не принято решение о признании такого имущества излишним и подлежащим высвобождению.
Как показывает мировой опыт, эффективным методом управления госимуществом является передача его в концессию. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией или законами к функциям государства или местного самоуправления. И уже для обеспечения такой деятельности передается государственное или муниципальное имущество.
Механизм концессии позволяет привлекать в общественный сектор частные инвестиции и необходимую собственность. Что же касается приобретения или создания нового имущества, обеспечивающего государственные функции, то для этого должны быть серьезные экономические причины и определенные источники финансирования. Возмездное приобретение или создание имущества должно корреспондироваться с федеральной адресной инвестиционной программой и расходной частью федерального бюджета. Отступление от этого порядка приводит к большим потерям. Так, в результате несогласованности адресных инвестиционных программ с расходной частью бюджета в собственности РФ находится более 7 тыс. незавершенных строек, причем за бюджетные деньги работы ведутся только на 224 объектах (3%), а остальные не только теряют инвестиционную привлекательность, но и становятся опасными для окружающих. Дальнейшее сохранение объектов незавершенного строительства в собственности государства ведет лишь к дополнительным затратам и их разрушению. Многие из них еще сохраняют рыночную привлекательность и могут быть пущены в хозяйственный оборот, в том числе и через приватизацию. Для этого есть законные процедуры, обеспечивающие индивидуальный подход к каждому объекту. Они предусматривают полную инвентаризацию и аудиторскую проверку, рыночную оценку, обязательный учет стоимости земельного участка.
Государственное управление недвижимым имуществом
При выработке модели государственного управления недвижимым имуществом должен быть разрешён вопрос усиления уровня государственного влияния на использование недвижимого имущества, при обеспечении высокого уровня защиты частного собственника этого имущества, в том числе: - от государства как собственника; - от государственных чиновников и лоббируемых ими групп; - от групп и людей, пользующихся особой, обычно корыстной, поддержкой сотрудников властных структур.
Необходима активизация участия частного собственника в национальном производстве. Это может быть обеспечено только разумным сочетанием прямых и косвенных методов управления недвижимостью, определением принципов регулирования и построением соответствующей модели управления. При этом усиление участия частных лиц в реализации установленных государством функций в соответствии с гражданско-правовыми договорами предполагает соразмерное увеличение доли косвенного регулирования.
Недвижимое имущество удобно для государственного управления. В силу прочной связи с землёй недвижимость всегда есть объект, находящийся на национальной территории, перемещение которого за пределы государственной границы в большинстве случаев физически невозможно. В силу этого государство может устанавливать в пределах своей юрисдикции такие правила регулирования, возможностью устанавливать которые за пределами национальной территории оно не обладает. Иными словами можно сказать, что регулирование оборота и пользования недвижимости чаще всего есть предмет исключительно национального законодательства.
В силу ограниченности количества недвижимости и её физической природы собственник недвижимости всегда влияет на собственников других объектов недвижимости, в большей степени соседних, а также на граждан — соседей, создавая им неудобства.
Это само по себе не только даёт возможность, но и требует от государства наложения на собственников недвижимости ограничений, дабы положить законные пределы чинимым неудобствам и беспокойствам, а также установить механизмы разрешения возникающих при этом споров. Регламентация создания и прекращения недвижимого имущества обусловлена комплексом возможных использований земельного участка или вмещающей участок территории.
Для большинства европейских стран недвижимость — это земля. Однако в условиях, когда собственность на земельные участки в России была государственная, а на расположенные на этих земельных участках здания и сооружения — частная, у законодателя не было иной возможности, кроме как отнести к недвижимости не только земельные участки, но и расположенные на них здания и сооружения.
(1) «Граница между публичным и частным правом на протяжении истории далеко не всегда проходила в одном и том же месте, области одного и другого многократно менялись. То, что в одну эпоху регулировалось по началам юридической децентрализации и, следовательно, относилось к области частного права, в другую эпоху перестраивалось по типу юридической централизации и таким образом переходило в область публичного права, и наоборот» [5].
Соответственно, такое определение объектов недвижимости и породило основную проблему в теории недвижимости: проблему соотношения прав собственников зданий и сооружений и соответствующих обязанностей собственников земельных участков. Вопрос о правах на земельные участки у собственников зданий и сооружений до сих пор не решён.
Государственное управление осуществляется как в отношении публичного, так и частного имущества. Если осуществляется государственное управление в отношении публичного имущества, то учёт частного интереса обусловлен возможностью предоставления такого имущества во временное владение или пользование частному лицу, которое может как противостоять государству, так и реализовывать совместно с ним общие цели(1). Но когда речь идёт об использовании недвижимости частным лицом, собственнику всегда противостоит только государство, которое ограничивает возможности использования недвижимости. Такие ограничения состоят из установления правил использования и обязательных платежей. Государство вмешивается в интерес частный, ограничивая право собственности, и можно говорить о противопоставлении общественного и частного интереса. Следовательно, в этом случае государственное управление недвижимостью сводится к определению компромисса между общественным и частным интересом или обеспечению общественного интереса при условии наименьшего вмешательства государства в частные дела.
Это отличает государственное управление недвижимым имуществом вообще от управления государственным имуществом (целью которого является удовлетворение исключительно государственного интереса). Применение общих принципов государственного управления к управлению государственным имуществом ведёт к абсурдному государственному вмешательству в государственные дела, что означает вмешательство одного государственного органа в деятельность другого.
Из сказанного можно сделать вывод, что способы и механизмы государственного управления имуществом частным могут и, по-видимому, должны отличаться от способов и механизмов управления имуществом государственным, когда регулирующая и распорядительная функции сосредоточены в одном лице, что позволяет добиваться лучших результатов за счёт сокращения количества управляющих.
Способы влияния государства на оборот или использование недвижимого имущества можно свести к следующим группам механизмов: - перераспределение имущества между государством и частными собственниками посредством его приватизации или национализации, а также перераспре- деление между различными публичными или частными собственниками; - регламентация правил использования имущества; - государственное регулирование оборота (регистрация, кадастровый учёт, нотариальное удостоверение, введение специальных гражданско-правовых требований к сделкам с недвижимостью); - налоговое администрирование недвижимости.
Государственное управление недвижимым имуществом объединяет усилия и задачи, стоящие перед разнородными специалистами и разнородными отраслями. Это порождает противоречия между задачами и методами решения вопросов управления имуществом внутри каждого публично-правового образования.
У каждого из этих направлений часто свои методы исследований, способы отображения сведений о территориях и требования к планируемым результатам. Именно поэтому, например, существующие представления об учёте земельных ресурсов плохо встроены в систему градостроительного планирования и государственной регистрации прав. А действующий порядок государственного земельного контроля и вовсе остается лишь благими пожеланиями, не обеспеченными реальными ресурсами по его практической реализации в отношении большинства земельных участков, точно так же как не обеспечен надзор за соблюдением гражданами правил застройки и землепользования. Государство не в состоянии обеспечить соблюдение установленных правил и вынуждено соглашаться с результатом, в том числе и допускать самовольное изменение границ, отступление от правил застройки, нарушение природоохранных требований. Это хорошо видно в связи с принятием так называемого «Закона о дачной амнистии», который позволяет гражданам осуществить легализацию принадлежащего им недвижимого имущества, приобретённого ими как вследствие законных действий, так и вследствие самовольного захвата частей земельных участков, самовольного строительства на этих земельных участках, несоблюдения установленных правил строительства.
Между органами публичной власти различных уровней также существуют противоречия, в основном сводящиеся к стремлению взять доходные распорядительные полномочия и отдать полномочия затратные. Это — следствие отсутствия комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом (и в целом к государственному управлению). Каждый из органов власти стремится упростить решение задачи, стоящей перед этим органом, получить дополнительные ресурсы по управлению недвижимостью, превратить их во властные ресурсы самих работников ведомств.
Такой подход лишён перспективы, если говорить о совершенствовании управления. Он крайне опасен.
Не вызывает сомнений, что основные формы управления недвижимостью должны быть скоординированы, при этом законодательство, регламентирующее управление, должно быть не только направлено на комплексное решение вопросов управления, но и быть разумно достаточным, обеспечивать исполнимость требований гражданами и юридическими лицами.
Нетрудно заметить, что до последнего времени больше внимания уделялось необходимости. Управление недвижимым имуществом строилось и строится по принципу управления сверху: весь перечень необходимых действий жёстко определён, само население не может влиять на перечень и содержание действий, осуществляемых властными структурами. Большая часть органов власти, осуществляющих управление недвижимостью, отделена от населения, ему не подконтрольна, обратная связь отсутствует. Значительная часть регулирующих полномочий передана на федеральный уровень, который менее всего учитывает потребности населения на территории. Это приводит к неисполнению населением установленных законодательством предписаний, поставленные управленческие задачи не достигаются.
Исходя из изложенного понятно, что объём управленческих функций, осуществляемых на федеральном уровне, должен быть минимально достаточным. Большая часть регулирования, в том числе тарифного регулирования, должна осуществляться на местном, муниципальном уровне и учитывать как платёжеспособность населения, так и иные его местные интересы.
В свете вышеизложенного легко сделать вывод о том, что государственное управление недвижимым имуществом — процесс многофакторный, при этом конечный результат в виде реализации общественного интереса достигается различными способами. Соответственно, может быть поставлен вопрос о нахождении оптимума, обусловленного правильным сочетанием факторов или способов регулирования. Наилучший эффект будет достигнут при правильном сочетании приватизации и национализации, государственного регулирования, налогового администрирования. Управленческие решения должны приниматься на нужном, по возможности нижнем, уровне управления.
В практике, однако, процесс перераспределения имущества между публичноправовыми образованиями и частными лицами и процесс регламентации правил его использования оторваны друг от друга. Налоговое и гражданско-правовое администрирование в отношении недвижимого имущества фактически не учитывает принадлежность имущества государству и не устанавливает в отношении государственного имущества никаких преференций. В соответствии с Налоговым кодексом РФ «не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц или места происхождения капитала» [7]. Точно так же государственное регулирование оборота недвижимости, находящейся в государственной собственности, осуществляется по тем же правилам, что и регулирование оборота имущества, находящегося в собственности частной. Государственная регистрация прав, государственный кадастровый учёт, правила нотариального удостоверения никаких преимуществ для государства и иных публично-правовых образований как собственников недвижимого имущества не создают(1). Все это приводит к тому, что государство как собственник вступает в отношения с государством как регулятором(2). Это приводит к возникновению дополнительных издержек на управление государственным имуществом. При этом чем активней государство осуществляет свои регулирующие функции в отношении имущества частного, тем выше уровень дополнительных издержек, которые возникают у государства как собственника недвижимости.
Такой подход законодателя в значительной степени обусловлен предположением, что государственные организации должны на равных конкурировать с организациями частными и тем самым способствовать формированию конкурентной среды. Это не вполне верно. Это утверждение можно считать справедливым только в отношении имущества, переданного государственным и муниципальным предприятиям и иным участникам предпринимательской деятельности в случаях, когда они осуществляют такую деятельность на конкурентной основе. Однако большая часть государственного, публичного имущества сосредоточена в тех сферах деятельности, где никакой конкуренции не предполагается, а имущество служит целям государственного управления. Но раз никакая конкуренция невозможна, нет ни предмета, ни повода для создания кому бы то ни было равных условий.
Управление государственным недвижимым имуществом территориально и ведомственно разделено. При продаже недвижимого имущества, имеющего низкую потребительскую стоимость из-за градостроительных обременений, органы, осуществляющие приватизацию, вынуждены снижать стоимость, в ряде случаев они вообще не могут осуществить продажу или иное доходное использование имущества. А отмена этих ограничений, установление другого вида разрешённого использования этого недвижимого имущества, как правило, могут привести к существенному увеличению его стоимости! Однако органы, осуществляющие приватизацию, как правило, такие решения принимать не могут. Так разделение полномочий по управлению государственным имуществом снижает эффективность управления и сокращает бюджетные доходы.
Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.
В англосаксонской правовой системе, разным оттенкам русского слова «недвижимость» соответствуют разные слова: англ. real-estate — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); англ. real-property — имущественные права на объекты недвижимости, англ. realty — обобщающий термин.
Сделки с недвижимостью
В Российской Федерации
Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.
Территориальные организации по государственной регистрации обладают правом осуществления регистрационных действий в отношении нижеперечисленных объектов недвижимого имущества: • земельных участков; • капитальных строений (зданий, сооружений); • незавершенных законсервированных капитальных строений; • изолированных помещений, в том числе жилых; • машино-мест.
В случае, когда недвижимое имущество расположено на территории более чем одного регистрационного округа, регистрационные действия (прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации) проводится регистратором республиканской организации по государственной регистрации. Дальнейшие регистрационные действия совершают регистраторы соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации с согласия регистратора республиканской организации по государственной регистрации. В случае подозрения регистратора в нарушении гражданских прав, заинтересованное лицо может подать жалобу в суд либо в течение года предоставить заявление в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации. Что касается создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества – в подобных случаях Государственная регистрация может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.
Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.
На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.
Ликвидационная стоимость
это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной.
Восстановительная стоимость
это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).
Стоимость замещения
это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат.
Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости
документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
документы, подтверждающие права собственности на землю,
документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)
Девелопмент недвижимости
Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:
проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
изменение функционального использования зданий или земли.
Налогообложение недвижимости
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик — продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).
В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Но недвижимость, как и доход от нее могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.
При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах: земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.
Во многих странах при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, аналог с продаж или НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. Поконтинентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов.
В странах общего права сделки регистрируются государством в учреждениях, эквивалентных бюро технической инвентаризации и/или кадастру. В странах Британского содружества обычно используется система Торренса(центральная база данных, являющаяся источником неоспоримых прав на недвижимость).
Недвижимость как объект инвестирования
Плюсы:
Безопасность. В мировой практике известны случаи резкого падения цен и сохранения их на невысоком уровне, однако в России пока ситуация иная: если цены снижаются, то вскоре возвращаются назад и растут.
Доходность выше инфляции.
Стабильность и прогнозируемость. Сдача недвижимости в аренду дает возможность получать относительно стабильный доход.
Минусы:
Низкая ликвидность — быстро получить деньги, продав актив, не получится.
Необходимость тратить время на поддержание актива.
Дополнительные риски: пожар, залив, кража и т. п.
Невысокая доходность, в частности в случае аренды[2].
Контрольные вопросы:
Объясните понятие собственность.
Что означает «право пользования» и «право распоряжения» собственностью?
С какой целью создан рынок недвижимости?
Дать классификацию рынка недвижимости по следующим признакам:
А) По географическому признаку;
Б) По степени готовности к эксплуатации:
В) по виду сделок;
Г) по форме собственности;
Д) по способу совершения сделок.
5. Назовите основные сегменты рынка недвижимости.
6. Чем первичный рынок недвижимости отличается от вторичного, как они взаимосвязаны между собой?
7. На каких принципах основано управление государственной собственностью? Какая проведена работа в целях реализации новых подходов в управлении государственной собственностью?
8. Назовите наиболее эффективный метод управления госимуществом?
9. Объясните в чем рациональное зерно государственного управления недвижимым имуществом?
10. Что отличает государственное управление недвижимым имуществом вообще от управления государственным имуществом?
11. Что необходимо для наилучшего эффекта от государственного управления недвижимым имуществом?
12. В каком случае сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) считается незаключенной и не несет правовых последствий?
13. Охарактеризуйте понятия: рыночная, ликвидационная, восстановительная стоимость, стоимость замещения?