Тема 4. Загальна характеристика підходів та методів оцінки об’єктів нерухомості

Мета заняття: Ознайомитись з класифікацією методів оцінки і розглянути правила вибору бази систем оцінки

План

4.1. Бази оцінки об'єктів нерухомості.

4.2. Правила вибору бази з уніфікованої системи баз оцінки.

4.3. Класифікація методів оцінки об'єктів нерухомості.

Аналіз стандартів оцінки нерухомості (національного і європейських) показує, що в основі методології оцінки використовується поняття базису оцінки як системи загальних принципів і підходів до оцінки об'єктів нерухомості. Так, національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» визначено, що «вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог».

Відповідно до складу факторів для конкретних ситуацій із нерухомістю визначаються і базиси їх оцінки. в національному стандарті і рекомендується використовувати такі бази оцінки:

• ринкова вартість;

• вартість заміщення;

• вартість відтворення;

• залишкова вартість заміщення (відтворення);

• вартість у використанні;

• споживча вартість;

• вартість ліквідації;

• інвестиційна вартість;

• спеціальна вартість;

• чиста вартість реалізації;

• оціночна вартість та інше.

Для проведення оцінки об'єктів нерухомості застосовуються класифікація основних методів оцінки об’єктів нерухомості — витратний, дохідний, порівняльний.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення чи заміщення об'єкта з подальшим коригуванням на суму зносу. В рамках цього підходу застосовуються методи: балансової вартості, відтворення та заміщення.

Дохідний підхід передбачає визначення поточної вартості очікуваних доходів від найефективнішого використання об'єкта оцінки. В рамках цього підходу застосовуються методи: прямої капіталізації прибутку, дисконтування грошового потоку.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. В рамках цього підходу застосовуються: метод порівняння продажу, метод інвестицій, метод відновлювальної вартості за аналогами.

Кваліфікація методів оцінки дозволяє у повному обсязі охопити процеси,пов’язані із проведенням оцінки і управлінням об’єктами нерухомості.

Питання для контролю та самоперевірки

1. Охарактеризуйте цілі проведення оцінки нерухомості.

2. Назвіть фактори, що впливають на вибір бази оцінки нерухомості.

3. Які види вартості можуть застосовуватися як бази оцінки нерухомості?

4. Які види вартості належать до неринкових? Охарактеризуйте їх.

5. Назвіть правила вибору бази оцінки нерухомості. Яка послідовність їх застосування?

6. Які основні підходи оцінки нерухомості розрізняють науковці? Охарактеризуйте ці підходи.

7. Скільки груп методів оцінки нерухомості? Назвіть їх

8. Які методи оцінки нерухомості належать до витратних?

9. Які методи оцінки нерухомості належать до порівняльних?

10. Які методи оцінки нерухомості належать до дохідних?

11. Розкрийте послідовність процедури проведення оцінки нерухомості.