Инвестиционный проект: разработка и оценка эффективности

Раздел 6. Производственный, инвестиционный и финансовый план

Содержание:

Разработка инвестиционного плана, определение инвестиционных затрат

Разработка основных мероприятий по проекту – построение сетевого графика проекта

Прогноз объема продаж

Выбор метод ценообразования

Определение условий продаж и оплаты продукции

Определение налогового окружения

Расчет издержек и себестоимости продукции

Построение отчета о прибылях и убытках

Разработка денежного потока инвестиционного проекта.

Оценка эффективности инвестиционного проекта

Анализ безубыточности проекта

Оценка рисков, связанных с проектом.

Финансовый план – один из важнейших разделов бизнес-плана, так как является главным критерием принятия инвестиционного проекта к реализации

Финансовый план – это, выраженные в стоимостных показателях, цели проекта

Финансовый план строится на трех вариантах прогнозов:

• Базовый сценарий развития – наиболее вероятный.

• Пессимистический сценарий развития – прогноз на основе достижения точки безубыточности

• Оптимистический сценарий развития – наилучший вариант развития проекта.

Разработка инвестиционного плана, определение инвестиционных затрат

1. Инвестиционные затраты

Затраты на покупку земли

Затраты на покупку недвижимости

Затраты на строительно-монтажные работы

Затраты на покупку оборудования

Затраты на покупку транспорта

Затраты на лицензии, патенты, торговые знаки

Затраты на покупку прочих основных фондов

Затраты на формирование начальных запасов сырья и материалов

Прочие затраты: согласующие и разрешительные документы, затраты на предварительную рекламу.

1. Информация о земельных участках, необходимых для реализации проекта должна быть представлена по следующей форме.

2. Если инициатор проекта в качестве первоначальных инвестиций осуществляет вложение имущественных объектов, должна быть представлена расшифровка:

3. Если ранее были осуществлены затраты по проекту, необходимо это отразить:

4. Покупка недвижимости

Процесс выбора объекта недвижимости:

• Критерии выбора объектов недвижимости

• Поиск посредника

• Оценка стоимости объекта недвижимости

• Заключение договора с продавцом

• Покупка объекта недвижимости

• Подготовка объекта недвижимости для целей проекта

………………………………………………………………………………………………….

Пример. Критерии выбора объектов недвижимости

1. Наличие необходимой инфраструктуры (водоснабжение, электроснабжение, телефон, интернет,…..)

2. Местоположение, доступность

3. Наличие подъездных путей, парковки

4. Площадь

5. Возможность размещения информации на фасаде здания

6. Внешний вид и внутреннее оформление

7. Охрана, видеонаблюдение

8. Стоимость

9. ??????????????

Необходимо!!! Провести ранжирование критериев по степени важности

Сравнительный анализ объектов недвижимости целесообразно представить в форме таблицы:

Критерий	Объект №1	Объект №2	Объект №3

Оценка стоимости объекта недвижимости

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)

Объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности

Методы оценки стоимости:

1. Анализ наиболее эффективного использования – Доходный подход

2. Затратный метод

3. Метод сравнений (метод аналогов)

Заключение договора с продавцом

Договор заключается на основании Гражданского Кодекса РФ статьи 549 - 565

Покупка объекта недвижимости

Обязательно: Составляем Акт покупки объекта недвижимости - юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости.

Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки, характеристика объекта недвижимости.

Последним этапом является подготовка объекта недвижимости для целей проекта, которая включает разработку дизайна, ремонт, оформление внешнего и внутреннего интерьера

ВАЖНО!!! Каждый этап связан с определенными затратами. Необходимо перечислить все возможные затраты данного этапа.

………………………………………………………………………………………………….

Информация о приобретаемых объектах недвижимости должна быть представлена в следующем виде: