22.Речові права на чужі зем. Ділянки

ЦКУ передбачає також існування права володіння чужим майном як речового права (гл.31), втім, як видається, щодо нерухомого майна в сучасних умовах (за умов реєстрації речових прав на нерухоме майно) таке речове право позбавлене сенсу.

Права на чужі земельні ділянки є речовими правами виключного або невиключного (сервітут), постійного або строкового, первинного та зазвичай оплатного користування чужою земельною ділянкою для визначених потреб.

Земельний сервітут – «право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)» (ст.98 ЗКУ).

Емфітевзис – «відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб» (ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.407 ЦКУ). Правовому режиму емфітевзису присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.33, ст.ст.407-412 ЦКУ.

Проблема. В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва «необхідних будинків, господарських споруд тощо» (ч.3 ст.35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови – див. нижче). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т.з. складених речових прав.

Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає із ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.413 ЦКУ). Суперфіцію присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.34, ст.ст.413-417 ЦКУ.

У доктрині земельного права доцільність запровадження у правову систему України емфітевзису та суперфіцію піддається сумніву (Бусуйок) «за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі»⁴. Вважаємо, що з наведеною позицією можна погодитися, але із застереженнями. По-перше, у разі, якщо в Україні і надалі блокуватиметься створення повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис може стати вимушеною, але ефективною альтернативою купівлі-продажу землі. По-друге, існуюча на сьогодні подібність оренди землі, з одного боку, та емфітевзису та суперфіцію, з іншого – явище ненормальне. Бажано було б, щоб конструкція права оренди землі за вітчизняним законодавством відповідала б усталеним світовим підходам, тобто послідовно відображала б зобов’язальний характер цього права.

23. Обмеження та допустимість встановлення земельних сервітутів

Регулюється: ст. 98-101 ЗК;

2) ст. 401-406 ЦК

Законодавче визначення ст.98 ЗКУ: це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)

Проблема. Існуюче визначення земельного сервітуту є недосконалим, воно не узгоджується із положеннями ст.100 ЗКУ (згадує про можливість встановлення сервітутів на користь визначених осіб - особистих сервітутів), а також в сукупності із ст.100 ЗКУ утруднює (1) встановлення сервітутів відносно ділянок, що не є суміжними, (2) встановлення сервітутів на користь чи за рахунок іншого нерухомого майна (напр., сервітутне право власника трубопроводу на чужу земельну ділянку). Вважаємо, що такі сервітути можуть бути встановлені на підставі положень ст.404 ЦКУ.

Доктринальне: НОСІК – це територіально та функціонально визначене обтяження однієї земельної ділянки правом обмеженого використання її благ власником (користувачем) іншої земельної ділянки, яка позбавлена таких благ, для ефективного та раціонального використання останньої або правом користування, що належить конкретно визначені особі (особистий сервітут).

Законодавчо (ст.100 ЗКУ, ч.1 ст.402 ЦКУ) встановлено чотири способи встановлення сервітутів: 1) договірний; 2) судовий; 3) заповітом; 4) законом

Допустимість встановлення сервітут, (умови, яких необхідно дотриматися):

1. сервітут виникає з моменту державної реєстрації– після 01.01.2013 здійснюється державна реєстрація сервітуту як права (а не договору) згідно із положеннями ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

2. При встановленні сервітуту судом він все одно підлягає державній реєстрації і виникає з її моменту, а не безпосередньо після набрання рішенням суду законної сили. Також він підлягає реєстрації і при встановленні його в заповіті.

3. спосіб у який буде здійснюватися сервітут повинен бути "найменш обтяжливим для власника земельної ділянки".

4. ПРОБЛЕМА: Не дістало чіткого законодавчого вирішення питання про те, чи можна встановити земельний сервітут на користь власника певного нерухомого майна (не земельної ділянки) не як особистий, а як реальний сервітут (тобто сервітут, що буде належати будь-якому власнику цього майна - будівлі або споруди, трубопроводу тощо, а не конкретній особі, що є власником на даний момент). На наш погляд, виходячи із принципу свободи договору встановлення таких земельних сервітутів є можливим.

5. сервітут не виникає безпосередньо з закону, це лише теоретична можливість, оскільки чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону

6. Закон не визначає істотних умов договору про встановлення земельного сервітуту. Тому мінімально достатнім є описати характер сервітуту, що встановлюється, тобто обсяг прав, що надаються користувачеві, та порядок його здійснення. Якщо сервітут стосується частини земельної ділянки, на наш погляд, для коректного опису у договорі цієї частини необхідним є складання відповідної технічної документації із землеустрою

7. виходячи з цільового призначення, правового режиму земель можуть бути недопустимим передбачення деяких видів діяльності в сервітуті: на земля сг призначення схильних до затоплення – сервітут відведення води, на землях ПЗФ прямо заборонено проїзд сторонніх осіб: у звзяку з цим пропонується обов'язковість проведення державної експертизи землевпорядної документації зі встановлення земельних сервітутів для уможливлення контролю за дотриманням усіх природоохоронних вимог і доцільністю та можливістю встановлення сервітуту в кожному конкретному випадку.

Обмеження встановлення сервітуту:

1. Встановлення земельного сервітуту обмежує можливості власника володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою. Із самої природи земельного сервітуту випливає, що у випадку колізій сервітуту із правом власності або іншими правами на земельну ділянку (оренди, емфітевзису тощо) сервітут має безумовну перевагу. Проте коли земельний сервітут унеможливлює використання земельної ділянки за цільовим призна­ченням, він може бути припинений (див. ч. 2 ст. 102 ЗКУ та коментар до неї).

2. на підставі рішення суду сервітут встановлюється не безумовно, а за наявності підстав. ПРОБЛЕМА: Чинне законодавство безпосередньо не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту, в теорії виділяють такі підстави: 1) суспільна необхідність встановлення сервітуту (земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки), за умови 2) попереднього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки.

3. будь-який користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування, і лише у разі, коли законом або договором йому передане право розпорядження земельною ділянкою

4. на земельну ділянку, надану в користування третій особі, власник може встановити сервітут лише за згодою користувача. В іншому разі користувач може ставити питання про відповідальність власника за порушення його прав.