2. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):

1) только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение. Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой (бывшая регистрационная палата). В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе. Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимание на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка - предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;

2) помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива. В статье 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов;

3) решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения. В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);

4) передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;

5) в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.

3. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение регламентируется ст. 30 Закона о накопительных кооперативах и отличается от сходной процедуры, установленной ст. 129 ЖК РФ, включая в себя следующие особенности:

а) право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;

б) данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о накопительных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай. ЖК РФ вообще не использует такой термин, определяя, что в жилищном или жилищно-строительном кооперативе пай принадлежит одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ). Однако можно заключить, что иными лицами, имеющими права на пай в жилищном накопительном кооперативе, как и членами кооператива, могут являться только граждане. К ним могут быть отнесены и наследники умершего члена накопительного кооператива;

в) основанием приобретения права собственности является внесение пая в полном размере;

г) передаваемое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Выплата действительной стоимости пая при прекращении

членства в кооперативе

Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется, как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки - продавать, дарить, завещать и т.д. Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.

Действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Данная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).

Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на:

1) величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива;

2) величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также на величину размера установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом кооператива неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов.

В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке. Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона).

Действительная стоимость пая выплачивается наследникам умершего члена кооператива, если ни один из таких наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива. Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. В этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая.

При прекращении членства в кооперативе, кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая, которая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе.

Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива.

За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Управление жилищным накопительным кооперативом

В регламентации структуры и компетенции органов управления юридического лица проявляется его организационное единство. Органы управления жилищно-накопительного кооператива (ст. 33):

1) общее собрание членов кооператива - это высший орган кооператива. Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос (ст. 34 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Общее собрание членов кооператива является правомочным принимать решения (имеет кворум), если в нем принимают участие члены кооператива, которые составляют не менее пятидесяти процентов от общего числа членов кооператива, или их представители;

2) правление кооператива - оно осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива (ст. 42 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Члены правления кооператива избирают из своего состава председателя правления кооператива, если иной порядок избрания председателя правления кооператива не предусмотрен уставом кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива - она избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива (ст. 43 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах");

4) исполнительные органы кооператива (ст. 44 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). В их компетенцию входит руководство текущей деятельностью кооператива, ее осуществляют:

- единоличный исполнительный орган кооператива (директор);

- одновременно единоличный исполнительный орган кооператива (директор) и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция). В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным. Единоличный исполнительный орган кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени кооператива, утверждает штатное расписание, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками кооператива, осуществляет прием на работу с учетом сметы расходов на содержание кооператива, утвержденной общим собранием членов кооператива.

Деятельность правления, ревизионной комиссии (ревизора) и исполнительных органов кооператива регламентируется уставом кооператива и внутренними документами кооператива, утвержденными общим собранием членов кооператива (ст. 33 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

Практически все органы кооператива являются коллегиальными, за исключением случаев, когда в кооперативе вместо ревизионной комиссии избирается ревизор, а в качестве исполнительного органа сформирован не коллегиальный (дирекция), а единоличный исполнительный орган (директор).

Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации" предусматривает помимо общего собрания членов, правления, ревизионной комиссии такие органы, как совет и председатель совета (ст. 15 - 20 указанного Закона). Совет потребительского кооператива чем-то напоминает совет директоров в хозяйственном обществе, в то время как правление в нем выполняет сугубо исполнительские функции.

Органы управления кооператива можно классифицировать в зависимости от получения или неполучения его членами вознаграждения за выполняемую работу. К первым относятся общее собрание, правление, ревизионная комиссия (правда, в отношении двух последних иное может быть установлено законом). Ко вторым относятся исполнительные органы кооператива.

Органы управления кооперативом могут быть классифицированы на срочные и бессрочные. К первым относится общее собрание. Ко вторым - остальные органы (рис.32).

Общее собрание членов кооператива (ст. 34 - 41 Закона). По юридической природе общее собрание является высшим органом в любой организации, в том числе в кооперативе, поэтому его решения обязательны для всех его членов и органов. Исключительную компетенцию общего собрания составляют следующие полномочия:

1) утверждение устава, изменений в нем и документов, регламентирующих деятельность кооператива;

2) вопросы реорганизации и ликвидации кооператива;

3) формирование всех органов кооператива (избрание и прекращение, рассмотрение отчетов об их деятельности);

4) утверждение форм участия в деятельности кооператива;

5) определение максимальной стоимости жилого помещения, приобретаемого (строящегося) кооперативом;

6) определение порядка формирования и использования фондов кооператива;

7) утверждение финансовой и бухгалтерской отчетности, смет, аудиторских заключений о деятельности кооператива.

Рисунок 32 - Система управления в ЖНК

Общее собрание вправе рассмотреть любой вопрос о деятельности, вынесенный иными органами кооператива или не менее чем 5% членов кооператива. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее половины членов или представители не менее половины членов кооператива. Решения по первым двум группам вопросов принимается квалифицированным большинством голосов - 2/3 от числа голосов членов, принимающих участие в голосовании. В остальных случаях для принятия решения достаточно простого большинства голосов (более 50%) присутствующих членов. Данные нормы носят императивный характер и не могут быть изменены уставом кооператива. В жилищном и жилищно-строительном кооперативе решения принимаются либо простым большинством голосов, либо 3/4 голосов по вопросам, указанным в уставе кооператива.

Общие собрания членов кооператива можно классифицировать на несколько видов, каждый из которых обладает особенностями, установленными Законом о накопительных кооперативах:

а) в зависимости от критерия очередности различают очередное (годовое) и внеочередное собрание;

б) в зависимости от формы проведения - очное и заочное;

в) в зависимости от участия: собрание с непосредственным участием членов и собрание с участием представителей (собрание уполномоченных).

Правление кооператива осуществляет руководство его деятельностью в периоды между общими собраниями его членов (ст. 42 Закона). Таким образом, оно действует практически в течение только одного года. Правление может переизбираться неограниченное количество раз.

В правлении не может быть менее трех человек. Не более 1/3 членов правления могут являться работниками кооператива. В состав правления не входят члены ревизионной комиссии и лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа (председатель (директор) кооператива, руководитель управляющей организации). Члены правления не получают заработную плату за свою деятельность, если иное не установлено уставом или решениями общего собрания. Кроме того, по решению общего собрания членам правления могут компенсироваться расходы, понесенные в связи с выполнением ими деятельности в указанных органах. Работу правления организует его председатель, избираемый членами кооператива.

Компетенцию правления кооператива составляют следующие группы вопросов:

1) вопросы членства в кооперативе;

2) предварительное рассмотрение вопросов, регулирующих деятельность кооператива и подлежащих вынесению на общее собрание;

3) организация и проведение общих собраний членов кооператива;

4) утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива, в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива;

5) контроль над деятельностью исполнительных органов;

6) утверждение аудитора, оценщика, работающих с кооперативом, и принятие решений о расторжении договоров с ними;

7) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива это отнесено к компетенции правления кооператива;

8) одобрение договоров займа и кредитных договоров;

9) принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива.

Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива. Важной гарантией законности деятельности накопительного кооператива является возможность оспаривания любым членом кооператива любого решения общего собрания, правления кооператива. Для заявления таких требований Законом о накопительных кооперативах установлен специальный срок исковой давности, составляющий шесть месяцев.

Ревизионная комиссия создается в целях осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива, последним определяется и порядок ее деятельности (ст. 44 Закона). Члены ревизионной комиссии не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору. Ревизионная комиссия действует наряду с привлекаемыми аудиторами и в первую очередь рассматривает заключения последних.

Как и члены правления, члены ревизионной комиссии кооператива не получают заработную плату за свою деятельность, если иное не предусмотрено уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива. Помимо этого им также могут возмещаться расходы, понесенные в связи с осуществлением деятельности в ревизионной комиссии.

Исполнительные органы кооператива руководят его текущей деятельностью, обеспечивают выполнение решений общего собрания и правления кооператива, что и составляет его компетенцию (ст. 44 Закона). Высшим исполнительным органом кооператива является его единоличный исполнительный орган (директор). Наряду с ним может выделяться коллегиальный исполнительный орган (дирекция). Образование последнего обязательно, если число членов кооператива превысит 500 человек.

По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). При их назначении учитывается опыт работы управляющей организации или управляющего.

Исполнительные органы относятся к срочным органам, что должно быть указано в уставе кооператива. Срок действия договора кооператива с управляющей организацией или управляющим не может превышать пять лет. Продление срока полномочий исполнительных органов кооператива допускается только на основании решения общего собрания членов кооператива.

Полномочия исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, коллегиального исполнительного органа кооператива) в любой момент могут быть досрочно прекращены общим собранием членов кооператива.

Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.