6. Разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом районе своя служба опеки, со своим графиком работы и сроками выдачи необходимого разрешения. Оно потребуется, если собственниками квартиры (или просто зарегистрированными по данному адресу) являются несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные лица.

Администрация дает предварительное разрешение на совершение сделки (и разрешение для паспортного стола на выписку несовершеннолетних), с условием одновременного приобретения другой собственности (указывается конкретно, какого и в каких долях). После совершения сделки необходимо в определенный срок предоставить копию договора, в котором отражается выполнение взятых обязательств, возложенных органами опеки и попечительства.

Необходимо:

- присутствие обоих родителей (если не лишены родительских прав) либо опекунов с паспортами;

- свидетельства о рождении, личное присутствие несовершеннолетних после 14 лет с паспортом;

- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

- справка формы 40;

- справка БТИ;

- пакет документов на приобретаемую квартиру;

- плюс копии всех документов. Справка бессрочна, поскольку выдаётся под конкретные объекты.

7. Справка из районной гни об отсутствии налоговых задолженностей.

Непосредственно для сделки требуется некоторыми нотариусами и в Регистрационную палату, если недвижимость приобретена путем наследования или дарения.

Налог на собственность начисляется ежегодно и составляет 0,1% от стоимости, указанной в справке БТИ.

Необходимо:

- доверенность;

- правоустанавливающие документы на квартиру;

- справки БТИ.

8. Справка из Регистрационной палаты (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В справке указаны подтверждения права собственности, наличие обременений, предыдущие собственники переходы права собственности.

Для получения необязательна доверенность, выдается на основании заявления, готовность в течение суток, действительна в течение 10 дней.

9. Согласие супруга.

Требуется предоставлять как для продавца, так и для покупателя. Лучше сделать нотариально до сделки, в ином случае присутствие на сделке обязательно. Не требуется, если имущество приобретено путем приватизации, наследования, дарения, до брака.

Если брак расторгнут, но в паспорте штампа нет, необходимо предоставить документы о расторжении брака.

ПОИСК ВАРИАНТА ПОКУПКИ.

• Работа с базой данных риэлторских фирм (прайс) и частными объявлениями (газеты);

• Выявление «реальных» объектов;

• Получение первичной информации по объекту;

• Организация просмотра выбранных вариантов;

• Определение срока, за который выбранный объект может быть продан клиенту;

• Экспертиза документов по выбранному объекту;

• Торг

• Внесение аванса продавцу выбранного объекта или его представителю.

Методы работы с агентством при подборе варианта для клиента.

1. Получение наиболее достоверной информации об объекте: что это, обмен или продажа, если обмен, то какой объект нужен под обмен, есть ли необходимость прохождения опеки, количество собственников, зарегистрированных, возможна ли чистая продажа;

• состояние (ремонт, наличие перепланировок, телефонизация, соседи, решетки, и т.д.);

• документы (какие уже есть, какие еще не собраны);

• возможность торга.

2. Перед внесением частичного платежа в агентство:

• договориться о сумме;

• сроки (самостоятельное определение сроков);

• торг.

3. После внесения частичного платежа:

• контроль за исполнением (если агентство, в которое внесен частичный платеж, в свою очередь, внесло аванс, то кому, на какой срок – проверить достоверность информации).

Внесение частичного платежа (основные принципы).

1. Кому - наличие сертификата соответствия (срок действия), имеет ли право агент принимать аванс (есть ли доверенность от директора и собственника объекта недвижимости).

2. Сколько - сумма аванса не должна превышать сумму частичного платежа, внесенную за объект, который продаете вы.

3. На какой срок - срок должен быть реальный для исполнения договора с клиентом и должен соответствовать сроку договоров по всей обменной цепочке.

4. Дополнительно - экспертиза документов на приобретаемый объект. Если обмен с доплатой со стороны вашего клиента, клиент должен сам вносить частичный платеж либо поручить это (что должно быть подтверждено соответствующим договором) агенту, выдав ему для этого требуемую сумму.

СДЕЛКА.

• Согласование удобного времени и места проведения сделки (нотариальная или простая письменная форма);

• Предварительная подготовка договора купли-продажи;

• Обеспечение присутствия на сделке всех заинтересованных сторон;

• Помощь в расчетах между продавцом и покупателем;

• Представительство в Регистрационной палате по вопросу регистрации сделки и права собственности;

• Согласование сроков и порядка освобождения квартир (помощь в составлении акта приемки-передачи объекта).