9. Зміст права власності на землю, права й обов'язки власників земельних ділянок

Зміст права власності традиційно розкривається через правомочності власника щодо володіння, користування і розпорядження тими чи іншими об’єктами. Зазначена тріада правомочностей власника притаманна і праву земельної власності. Проте належність зазначених правомочностей власникам земельних ділянок та їх здійснення має цілий ряд істотних особливостей. Вони визначаються зокрема тим, що земельні площі та відособлені ділянки землі як об’єкти права власності, мають не тільки господарсько-економічні цінності, а й виконують поселенські, комунікаційні, просторово-територіальні, екологічні, оздоровчі, рекреаційні, естетичні, культурні та іншої функції. З огляду на ці та інші особливості земельних об’єктів, земельно-правові норми містять певні обмеження щодо меж здійснення правомочностей власності на землю.

Право володіння надає власнику можливості здійснювати господарське панування над земельною ділянкою і поширення свою владу на всіх інших осіб, усуваючи їх від привласнення його корисних властивостей. При наданні земельної ділянки, наприклад, в оренду, право власності на неї не втрачається. Однак орендарі також набувають право володіння земельною ділянкою протягом визначеного терміну. Але їхнє право володіння призводне від безстрокового володіння земельною ділянкою її власником. Таким чином, право володіння власника землі є самостійною правомочністю, що складає зміст права власності, і яке власник може переуступати не власникам.

Володіння земельною ділянкою не завжди супроводжується фактичним володінням у розумінні його перебування при власнику. Безумовно, земельна ділянка як об’єкт права власності визначається за місцем розташування за допомогою встановлення її меж на місцевості, і тим самим відмежовується від суміжних земельних ділянок. Проте нерухомий характер земельної ділянки визначає її використання без зміни місця розташування. Тому власник володіє нею без відриву від природного середовища, спираючись на юридичний титул правомірного володіння. Крім цього, право володіння земельною ділянкою є важливою правомочністю, яке надає юридичну передумову для здійснення інших правомочностей її власником.

Право користування являє собою визнані законом можливості привласнення власником земельної ділянки її корисних властивостей для задоволення своїх матеріальних потреб за допомогою одержання плодів і доходів в результаті її господарської експлуатації та реалізації інших інтересів. Право користування земельною ділянкою її власником відрізняється від прав використання земельних ресурсів не власниками. Воно, як і інші правомочності власника, не може бути обмежено будь-якими термінами, здійснюється ним самостійно або через уповноважених представників, та не припускає втручання в реалізацію функцій щодо користування інших суб’єктів права.

Разом з цим, земельні ділянки, що належать на праві власності, не можуть залишатися без використання. Приймаючи до уваги особливу цінність земельних ресурсів для розвитку господарсько-економічного комплексу країни, в земельному законі містяться спеціальні вимоги про цільове, раціональне й ефективне використання власниками своїх земельних ділянок. В ряді випадків, передбачених законом, право користування земельними ділянками обмежується необхідністю виконання грунтоохранних заходів, екологічних вимог, дотримання правил добросусідства, встановлення земельних сервітутів, які розглядаються у відповідних розділах.

Право розпорядження визначається як визнання за власником та гарантоване законом, можливості здійснення дій, спрямованих на встановлення правової належності та визначення юридичної долі земельної ділянки. Встановлення правової належності земельної ділянки відбувається, наприклад, при її передачі уповноваженим державним органом у власність громадянина, в результаті чого змінюється суб’єкт права власності. Таким чином, право розпорядження земельною ділянкою припиняє право власності одного власника і породжує право власності на неї у іншого власника.

В цивільному праві в зміст права розпорядження часто включають здійснення дій, спрямованих на визначення фактичної долі майна, тобто здійснення фактичного розпорядження речами шляхом їх споживання, знищення, залишення без належності, викидання, переробки тощо. Розпоряджатися земельними ділянками подібним чином фактично є не можливим і юридично неприпустимим. Передбачений земельним законом добровільна відмова власника від права власності на земельну ділянку сам по собі ще не припиняє права власності на неї. Умови і порядок прийняття такої відмови приватного власника від земельної ділянки на користь держави або територіальної громади повинен бути прийнятим відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування, та вимагає належного оформлення, передбаченого ст. 142 Земельного кодексу.

Істотні особливості виявляються й у здійсненні розглянутих правомочностей власності в земельних відносинах. До речі, вони не однаково здійснюються різними суб’єктами права земельної власності. Значний вплив на реалізацію правомочностей володіння, користування і розпорядження надають особливості земельної ділянки як об’єкту права власності, фактичні та правові можливості її суб’єкту, правосуб’єктний склад у відносинах власності на землю та деякі інші обставини.

Поза всяким сумнівом, фізичні та юридичні особи як приватні власники земельних ділянок, можуть безпосередньо самі здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження належними їм земельними наділами або уповноважувати на це інших осіб, які у встановлених межах діють від імені та в інтересах власників. Проте самі правомочності завжди залишаються належністю самого власника земельної ділянки, а вчинені дії їх уповноваженими представниками вважаються діями самого власника, якщо вони не будуть оскаржені у встановленому законом порядку.

Дещо інакше здійснюються правомочності власності на землях територіальних громад. Являючись суб’єктами права комунальної власності на землі, правомочності власності територіальних громад здійснюють їхні представницькі органи в особі сільських, селищних і міських рад та утворювані ними виконавчі органи. Так, згідно ст. 33 Закону про місцеве самоврядування, до ведення виконавчих органів сільських, селищних і міських рад у якості їхніх власних повноважень самоврядування відноситься, наприклад, підготовка і внесення на розгляд відповідних рад пропозицій щодо викупу земельних ділянок, а також наданню їх під забудову і для інших потреб із земель, що знаходяться у власності територіальних громад. Якщо за рішенням територіальної громади або її ради виконавчий орган не створюється, наприклад, згідно ч. 3 ст. 11 зазначеного Закону в сільських радах з населенням менш 500 жителів, то в таких випадках правомочності власності на землі та інші природні ресурси територіальних громад здійснюють безпосередньо відповідні ради.

Найбільш складним є здійснення правомочностей власності на державні землі. Це пов’язано з тим, що сама держава не може безпосередньо здійснювати свої власницькі правомочності на землю. Тому вона в законодавчому порядку делегує реалізацію правомочностей земельної власності органам державної влади, що прямо передбачено в ст. 13 Конституції, положення якої конкретизовані в земельному законі. Така конкретизація призвела до істотних змін¹ у здійсненні державою своїх правомочностей власності на землю.

Чинним земельним законом реалізація правомочностей державної власності на земельні ресурси покладена на органи державної виконавчої влади. Так, згідно із ч. 2 ст. 84 Земельного кодексу, право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, і районних державних адміністрацій відповідно до закону. Проте, суб’єктом правомочностей володіння, користування і розпорядження земельними ресурсами країни, залишається держава як політико-правова організація суспільства.

Реалізація зазначених правомочностей при спільній власності на земельну ділянку земельним законом передбачені інші вимоги. Об’єднання земельних наділів переслідує цілі максимального задоволення інтересів усіх учасників відносин спільної власності. Разом з цим, наявність багатьох суб’єктів права на єдину земельну ділянку вимагає не тільки погодженої волі, а й погоджених дій щодо її використання учасниками спільної власності. Отже, жоден з учасників спільної земельної власності не може самостійно, без врахування волі та інтересів інших учасників, здійснювати правомочності власності щодо спільної земельної ділянки. При цьому в законодавчих вимогах містяться значені розходження щодо здійснення володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою, яка належить на праві спільної часткової та на праві спільної сумісної власності.

На підставі положень ч. 1 ст. 88 Земельного кодексу, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення такої згоди - у судовому порядку. Погоджені інтереси або конкретні дії співучасників спільної часткової власності на земельну ділянку закріплюються в договорі, який підлягає відповідному оформленню. Саме в договорі визначаються умови і порядок здійснення правомочностей володіння, користування та розпорядження спільною земельною ділянкою. Вимоги ж про письмове укладення та нотаріальне посвідчення договору можуть служити доказовою базою у випадках виникнення спорів щодо здійснення правомочностей власності на спільну земельну ділянку при їх передачі до судового розгляду.

Спільна часткова власність найбільш оптимальна і практично прийнятна для приватної власності на землю. Фізичні та юридичні особи як приватні власники своїх земельних ділянок можуть поєднувати їх на договірних умовах для досягнення найрізноманітніших цілей. Не рідко зустрічаються випадки, наприклад, об’єднання громадянами своїх приватних землеволодінь на умовах спільної часткової власності для створення та ведення фермерського господарства, а підприємствами – для здійснення комплексного будівництва. При цьому немає законодавчих перешкод для громадян, так само як і для юридичних осіб, у встановленні права спільної часткової власності на земельні ділянки у всіляких варіантах суб’єктного складу її учасників.

При об’єднанні земельних ресурсів комунальної власності також складаються відносини спільної часткової власності на землю, суб’єктами яких відповідно до ст. 142 Конституції, є територіальні громади сіл, селищ і міст. Це надає їм право на визначення порядку здійснення своїх правомочностей володіння, користування та розпорядження спільними земельними ділянками на погоджених умовах, що закріплюються у відповідних договорах. Вони, за вказаною конституційною нормою, можуть на договірних засадах не тільки поєднувати об’єкти комунальної власності, а й створювати відповідні органи і служби щодо їх використання. Поза всяким сумнівом, у таких випадках рівень інтеграції комунальних земельних ресурсів, яке забезпечує реалізацію спільних інтересів, значно підвищується. Тому управління такими земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради, що також закріплено в Основному законі та Земельному кодексу.

Проте ч. 3 ст. 86 Земельного кодексу зводить районні та обласні ради в ранг суб’єктів права спільної власності на об’єднані земельні ділянки сіл, селищ і міст. Отже, районні та обласні ради можуть виконувати не тільки управлінські функції, а й здійснювати правомочності власності на таких комунальних землях. Думається, що законодавче визнання районних та обласних рад суб’єктами права власності на об’єднані земельні ділянки зазначених територіальних громад, виходить за межі наведеного конституційного положення, яке надає їм лише функцій управління землями спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст¹. Це зокрема відноситься до здійснення районними та обласними радами, а також Верховною Радою Автономної Республіки Крим, повноваження розпорядження землями спільної власності територіальних громад, передбаченого ст. ст. 7, 8 і 10 Земельного кодексу.

У зв’язку із тим, право спільної сумісної власності на земельну ділянку передбачено тільки для громадян, цьому праву притаманні і деякі особливості реалізації правомочностей власності. Так, згідно ч. 3 ст. 89 Земельного кодексу, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Здійснення правомочностей у спільній сумісної власності на земельну ділянку за договором мало, чим відрізняється від договірних умов володіння, користування та розпорядження нею у спільній частковій власності.

Здійснення права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності за законом є презюмованим. Так, набуття земельної ділянки подружжям у період шлюбу або відбудований громадянами житловий будинок на спільній земельній ділянці, вимагає сумісного здійснення володіння, користування та розпорядження такою ділянкою. Проте, право спільної сумісної власності на земельну ділянку за законом, не виключає можливостей визначення умов здійснення володіння, користування та розпорядження нею за договором, яке може укладатися між її співвласниками.

Поряд із правомочностями власності, діюче земельне законодавство закріплює суб’єктивні права та юридичні обов’язки власників земельних ділянок. Безумовно, правомочності володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою також є суб’єктивними правами їх власників. Але зазначені правомочності складають зміст права власності, без яких не може бути і самого права власності. А суб’єктивні права та юридичні обов’язки випливають із правомочностей володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою та конкретизують їх.

Відповідно до ст. 90 Земельного кодексу, власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу та спадщину; самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Важливим є і закріплення в зазначеній нормі положення про те, що порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Правам власників земельних ділянок кореспондують покладені на них юридичні обов’язки. Так, згідно ст. 91 Земельного кодексу, власники земельних ділянок зобов’язані: забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік юридичних обов’язків власників земельних ділянок не є вичерпним, тому що діючими законами на них покладені й інші обов’язки.

Реалізація власниками землі та конкретних земельних ділянок своїх правомочностей, а також здійснення суб’єктивних прав і виконання юридичних обов’язків, як правило, відбувається в рамках правовідносин. Це має місце, наприклад, при використанні земельних ділянок у господарських цілях, застосуванні різних технологій для одержання їх корисних властивостей, виконанні необхідних землевпорядних і природоохоронних заходів тощо.

Загальним для здійснення власницьких правомочностей та реалізації права й обов’язків на землю є те, що їхні основні вимоги передбачені в законі. Так, наприклад, у ч. 3 ст. 13 Конституції закріплене положення про те, що власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Аналогічні положення закріплені в п. 5 ст. 4 Закону «Про власність», який передбачає, що власник, власник, здійснюючи свої права, зобов’язаний не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави. При здійсненні своїх прав і виконанні обов’язків власник також зобов’язаний додержувати моральних засад суспільства. Подібні вимоги закону покладаються не тільки на власників, а й на осіб, що не є такими, тобто адресуються необмеженому колу суб’єктів права, що протистоять власникам. Стосовно відносин земельної власності такими вимогами є не порушувати права власників, не перешкоджати здійсненню правомочностей власності, не встановлювати додаткових обмежень здійснення права власності і т.д.

Наявність подібних норм права стало підставою для стверджень про здійснення прав і виконанні обов’язків у відносинах власності поза конкретними правовідносинами в силу самих вимог закону. Це пов’язано з тим, що власникам як суб’єктам права, протистоїть безліч зобов’язаних осіб, підпорядкованих відповідному правопорядку в державі. Цим право власності взагалі, і право власності на землю зокрема, відрізняється від зобов’язального права, в якому уповноважений особі протистоять конкретна зобов’язана особа.