4. Право приватної власності на землю

Вперше в новітній законодавчій історії України право приватної власності на землю було передбачено в Законі «Про форми власності на землю» від 30 січня 1992 року¹. На цій підставі право громадян на довічне спадкове володіння земельними ділянками, закріплене Земельним кодексом Української РСР від 18 грудня 1990 року, у його наступній редакції від 13 березня 1992 року² було перетворено вправо приватної власності громадян на землю. В нині діючому Земельному кодексу право приватної власності на землю одержало подальший розвиток і поширюється не тільки на громадян України як фізичних осіб, а й на юридичних осіб, заснованих українськими громадянами або створених українськими підприємствами, установами і організаціями недержавної та не комунальної форми власності. Разом з цим варто відзначити, що це не завжди є обґрунтованим і не в усіх випадках погоджується з цивільним і господарським законодавством. Очевидно, наведена обставина і стало підставою для відособленої регламентації в земельному законі права приватної власності на землю громадян і юридичних осіб.

Перш за все, набуття права приватної власності на земельні ділянки громадянами має свої правові засади. Так, згідно із ст. 81 Земельного кодексу, громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Придбання громадянами права приватної власності на землю за цивільно-правовими угодами, які передбачені у Земельному кодексі, може мати місце, наприклад, за договором краплі-продажу при здійсненні продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності (ст. 127), договорами дарування земельного наділу, обміну земельними ділянками або успадкування земельних ділянок за законом чи за заповітом (ст. 131), обов’язкового продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах (ст. 134). До інших цивільно-правових підстав придбання права приватної власності на землю можна віднести, наприклад, перехід прав на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду (ст. 120).

Безоплатна передача громадянам земельних ділянок у приватну власність із земель державної і комунальної власності може здійснюватися, наприклад, при приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ і організацій (ст. 25), при визначенні місця розташування земельних ділянок громадян у випадках ліквідації сільськогосподарських підприємств, заснувань та організацій (ст. 29) або розподілу несільськогосподарських угідь при ліквідації таких підприємств (ст. 30). Безоплатна передача земельної ділянки у приватну власність громадянина може мати місце за давниною користування нею, тобто на підставі набувальної давності (ст. 119).

Приватизація земельних ділянок, що були раніше надані громадянам у користування, як засада придбання права приватної власності на землю за чинним Земельним кодексом, може реалізовуватися при одержанні земельних ділянок членами фермерських господарств (ст. 32). Придбання права власності громадянами на раніше надані їм земельні ділянки у користування, наприклад, для ведення особистих підсобних господарств, передбачено й у п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу.

Громадяни України можуть набувати право приватної власності на земельні ділянки на зазначених засадах для утворення фермерського господарства (ст. 31), ведення особистого селянського господарства (ст. 33), заняття садівництвом (ст. 35), будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва (ст. 40), дачного будівництва (ст. 51) та інших цілей. Для зазначених цілей земельні ділянки надавалися громадянам на праві приватної власності й за земельним законодавством, яке діяло раніше. Однак у новому Земельному кодексі наведений перелік видів приватного землеволодіння не є вичерпним, тому що використання земельних ресурсів на підставі права приватної власності передбачено по суті на всіх категоріях земель.

В земельному законі своєрідно закріплено право приватної власності на землю юридичних осіб. Так, згідно із ст. 82 Земельного кодексу, юридичні особи, засновані громадянами України або українськими юридичними особами, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Щодо приватної природи права власності на земельні ділянки юридичних осіб, заснованих українськими громадянами або українськими підприємствами приватної форми власності не викликає сумнівів.

Однак, виходячи з текстуального змісту наведеної земельно-правової норми, приватними власниками землі можуть бути не тільки юридичні особи недержавної чи не комунальної власності, а й підприємства державної і комунальної форми власності, тому що вони теж є юридичними особами України. Важко уявити собі ситуацію коли державне чи комунальне підприємство, яке на законом передбаченій підставі набуває земельну ділянку для підприємницької діяльності, що належало, наприклад, на праві приватної власності, така ділянка стає об’єктом права приватної власності державного або комунального підприємства.

Приймаючи в увагу, що тільки для юридичних осіб державної та комунальної форми власності в Земельному кодексу збережений інститут права постійного землекористування, придбання ними земельних ділянок у приватну власність, не мінуючи призведе до становлення змішаної державно-приватної чи комунально приватної земельної власності на об’єктній основі. Теоретично можна припустити, що землі державної або комунальної власності надаються відповідним підприємствам у постійне користування, а, наприклад, викуплені ними земельні ділянки у громадян, належать їм на праві власності. Проте чинне законодавство не передбачає для державних та комунальних підприємств, установ і організацій такої правової засади використання не тільки земельних ресурсів, а й майна та інших засобів.

Юридичні особи можуть набувати право приватної власності на земельні ділянки у випадку: придбання їх за договором купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом. Не важко вбачити, що підстави придбання права приватної власності на земельні ділянки юридичними особами не збігаються з підставами придбання права власності на землю громадянами. Для юридичних осіб не передбачається, наприклад, безкоштовна передача земель державної та комунальної власності. Вони такі земельні ділянки можуть придбати у власність за плату.

Хоча приватизація земельних ділянок, що раніше були надані юридичним особам у постійне користування, не передбачена як підстава придбання ними права приватної власності на землю, вона фактично може застосовуватися. На це вказує п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу, який зобов’язує юридичних осіб до 1 січня 2005 року переоформити у встановленому порядку право власності чи право оренди на такі земельні ділянки. Насамперед, така приватизація може здійснюватися юридичними особами, що втратили статус державної або комунальної власності. Але в подібних випадках приватизація земельних наділів юридичними особами може здійснюватися як безкоштовно, наприклад, для використання з метою, передбачених у ст. 41 Земельного кодексу, так і за плоту, і тоді вона мало, чим буде відрізнятися від придбання ними земельних ділянок за цивільно-правовими угодами.

Слід зазначити, що такий спосіб придбання юридичними особами права приватної власності на землю, як внесення земельних ділянок їхніми засновниками в статутний фонд, є обмеженим. Так, згідно із п. 14 Перехідних положень Земельного кодексу, до 1 січня 2005 року забороняється внесення права на земельну частку (пай) у статутні фонди господарських товариств. Незважаючи на те, що це обмеження поширюється тільки на господарські товариства як юридичних осіб, обумовлено трирічним терміном і стосується тільки громадян, тому що тільки вони мають право на земельну частку, воно є мало обґрунтованим. Адже в будь-якому випадку реально не виділена земельна частка знаходиться в складі земель сільськогосподарського підприємства.

При порівняльному розгляді положень земельного і господарського законодавства не виявляються істотні розходження між правом користування громадянами земельною часткою за індивідуальним розсудом і користуванням цим правом у складі господарського товариства. Більш того, відповідно до положень Закону «Про господарські товариства» від 19 вересня 1991 року¹ самі громадяни – власники прав на земельні частки можуть засновувати такі товариства. У зв’язку з цим виникає ситуація, коли громадянин – член сільськогосподарського кооперативу відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону «Про сільськогосподарську кооперацію» від 17 липня 1997 року². може передавати право користування земельною ділянкою кооперативу як пайовий внесок, а вносити право на земельну частку в статутний фонд господарського товариства, яке може надаватися згідно ч. 1 ст. 13 Закону «Про господарські товариства» тільки на умовах користування, йому забороняється.

Земельне законодавство передбачає і деякі інші обмеження, які пов’язані з виникненням права приватної власності на землю. Так, згідно ч. 4 ст. 78 Земельного кодексу, особам та їхнім спадкоємцям, які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року, останні не повертаються. Зазначена дата є днем набуття чинності Земельним кодексом в редакції від 13 березня 1992 року, у якому закріплювалося право приватної власності на землю. Із цього випливає, що фізичні та юридичні особи, а також їхні спадкоємці, не мають права вимоги повернення колишніх приватних землеволодінь, наданих їм до 15 травня 1992 року. Такі особи мають право на придбання земельних ділянок у приватну власність на загальних засадах, передбачених чинним земельним законодавством.

Не менш важливим є обмеження за розмірами і термінами придбання фізичними та юридичними особами права приватної власності на сільськогосподарські землі. Так, відповідно до п. 13 Перехідних положень земельного закону, у період до 1 січня 2010 року громадяни та юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом. Таке обмеження пов’язано, по-перше, з обмеженістю земельних площ сільськогосподарського призначення, а, по-друге, найбільшою цінністю сільськогосподарських земель.

Проте зазначене обмеження не поширюється на інші категорії земельних ресурсів країни, що підлягають придбанню громадянами та юридичними особами на праві приватної власності. Крім цього, площі придбання земель сільськогосподарського призначення також можуть бути збільшені у випадку успадкування земельних ділянок. Не дивлячи на те, що наведене положення вказує лише на успадкування земельних ділянок за законом, думається, що воно підлягає поширеному тлумаченню і розповсюдженню на успадкування земель сільськогосподарського призначення вітчизняними громадянами та юридичними особами і за заповітом.