4.3. Організаційно-правові засади регулювання ринку землі

Для узгодження приватних, громадських, державних інте­ресів у процесі формування первинного і функціонування вто­ринного ринку земель здійснюється відповідне регулювання з боку органів державної влади та місцевого самоврядування.

Реалізацію державної політики у цій сфері здійснюють упов­новажені на це центральні та місцеві органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно на загаль­нодержавному та місцевому рівнях.

На загальнодержавному рівні передбачається прийняття нормативно-правових актів з питань:

• розмежування земель державної і колективної власності;

• реєстрації земельних ділянок несільськогосподарського при­значення, інших об'єктів нерухомого майна та прав на них;

• розподілу і перерозподілу земель;

• розроблення основних засад і способів приватизації земель;

• надання земельних ділянок несільськогосподарського призначення у користування державним підприємствам, установам, організаціям;

• примусового викупу земельних ділянок несільськогоспо- дарського призначення для задоволення державних чи громадських потреб;

• планування територій населених пунктів і розроблення місцевих правил забудови територій населених пунктів;

• удосконалення основних засад справляння плати за землю;

• ведення державного земельного кадастру;

• організації землеустрою і землевпорядкування;

• здійснення державного контролю за використанням землі власниками та орендарями земельних ділянок несільсько- господарського призначення;

• вирішення земельних спорів.

Державне регулювання на загальнодержавному рівні перед­бачає застосування економічних важелів впливу на ефективне та екологічно безпечне функціонування ринку земель. З цією метою передбачається опрацювання та застосування механізмів:

• введення спеціальної плати за неосвоєні землі за прогре­сивною шкалою залежно від строку володіння земельною ділянкою;

• оподаткування за прогресивною шкалою операцій з пере­продажу земельних ділянок залежно від строків перебу­вання земельної ділянки несільськогосподарського при­значення у власності однієї особи з метою запобігання спекуляціям на ринку землі;

• оподаткування за прогресивною шкалою земельних ділянок, які тривалий час не використовуються за призначенням.

На місцевому рівні здійснюється регулювання питань:

• перерозподілу і використання земель відповідно до планів земельно-господарського устрою, містобудівної документації та місцевих правил забудови;

• оформлення і реєстрації прав на землю;

• справляння плати за земельні ділянки;

• спрямування коштів, отриманих від приватизації земель­них ділянок, на розвиток соціальної сфери, сприяння формуванню адаптованого до вимог ринку землеустрою;

• здійснення землеустрою і землевпорядкування;

• здійснення моніторингу ринку земельних ділянок;

• виконання інших завдань, спрямованих на розвиток рин­ку земель несільськогосподарського призначення.

5. Правові засади купівлі-продажу земельних ділянок

Купівля-продаж земельних ділянок здійснюється у відпові­дності з Порядком посвідчення договорів відчуження земель­них ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Даний Порядок розроблений Мінюстом Украї­ни і Держкомземом України та затверджений спільно виданим ними наказом від 6 червня 1996 р. №14/5;48 (із змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мінюсту України та Держкомзему України від 01.06. 98 р. №31/5; 59) з метою забезпечення реформування земельних відносин, удосконален­ня методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу відповідно до із Земельного кодексу України, Закону України "Про плату за землю", Дек­рету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", Указів Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогоспо­дарського виробництва", "Про приватизацію та оренду земель­них ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності", "Про порядок паюван­ня земель, переданих у колективну власність сільськогоспо­дарським підприємствам і організаціям" та "Про захист прав власників земельних часток (паїв)".

Цей порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення селянського (фер­мерського) господарства, ведення особистого підсобного госпо­дарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і гос­подарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. 154

Купівля-продаж земельних ділянок громадянами для веден­ня селянського (фермерського) господарства у місцевих Рад понад площу, що передається безплатно, провадиться з дотри­манням вимог Земельного кодексу України.

Рішення відповідної Ради з цього питання є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення.

Громадяни мають право продавати або іншими способами відчужувати (заповідати, дарувати, обмінювати) без зміни цільового призначення земельні ділянки, а також право на зе­мельну частку (пай), посвідчене сертифікатом.

У випадках продажу права на земельну частку (пай), по­свідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) госпо­дарства та громадяни, які мають право їх створити.

Договір відчуження земельної ділянки посвідчується в но­таріальному порядку.

У разі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін.

Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівлі-продажу, коли продавцем виступає відповідна місцева Рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповід­ної суми на банківський рахунок продавця.

Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну част­ку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева Рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у поряд­ку, визначеному за згодою сторін.

До договору купівлі-продажу, коли продавцем є відповідна місцева Рада, додається рішення цієї Ради про продаж земель­ної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.

До договору купівлі-продажу земельної ділянки якщо про­давцем є громадянин, додається державний акт на право влас­ності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продаєть­ся частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була по­свідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах натаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою Радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій Раді, також погашається нею та передається до архіву.

Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівлі-продажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України "Про заставу".

В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки без вказаних у пункті 2.6 документів, у тому числі про сплату вартості земель­ної ділянки, реєстрації у місцевій Раді не підлягає.

Справляння державного мита при купівлі-продажу земель­ної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сер­тифікатом, здійснюється у відповідності із законодавством України.

Право власності на земельну ділянку виникає після вста­новлення землевпорядними організаціями меж земельної ділян­ки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.