7.3. Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів

Земельна ділянка може бути об'єктом прав однієї чи декіль­кох осіб. Множинність суб'єктів виникає у разі спільного ви­користання земельної ділянки або в разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб.

Розмір земельної частки визначається проектом землеуст­рою за угодою між співвласниками майна, за рішенням суду з врахуванням розміру часток їх власності на нерухоме майно або за рішенням органу місцевого самоврядування.

В межах земельної ділянки можуть бути виділені реальні або ідеальні земельні частки.

Реальна частка - це частина ділянки, межі якої можуть бути встановлені в натурі (на місцевості), розмір якої дозволяє ут­ворити нову земельну ділянку без втрати її сутності.

Ідеальна частка не може бути встановлена в натурі без втра­ти її сутності. її величина виражається дробом від розміру зе­мельної ділянки.

Незалежно від того, чи є земельна частка реальною або іде­альною, їй притаманні всі властивості, характерні для земель­ної власності.

В разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб та обмеження прав власника земельної ділянки встановлюються межі поширення цих обтяжень та обмежень - на ділянку в ціло­му або на її частину.

Межі поширення дії прав третіх осіб відображаються у виг­ляді об'єктів сервітуту згідно з класифікатором, який застосо­вується в земельно-реєстраційній системі.

Сервітути встановлюються відповідно до чинного законо­давства, рішень органів державної влади та місцевого самовря­дування, в порядку землеустрою та договорами (угодами) між власниками суміжних ділянок, рішенням суду.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її вико­ристання встановлюється згідно з класифікатором, який засто­совується в земельно-реєстраційній системі.

Зони з особливим режимом використання земель вста­новлюються відповідно до законів України, державних бу­дівельних, санітарних та протипожежних норм в порядку землеустрою.

Об'єкти сервітутів та зон з особливим режимом використан­ня земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих об'єктів можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх вста­новлення в натурі (на місцевості).

7.4. Формування меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій багатоповерховій забудові

Система землевпорядних заходів щодо визначення прав власності на землю, обмежень, сервітутів і меж земельних діля­нок в існуючій забудові включає:

• розробку плану земельно-господарського устрою (зону­вання цільового використання земель);

• розробку проекту визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб або про­екту відведення земельних ділянок;

• підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;

• проведення державної землевпорядної експертизи;

• реєстрацію земельних ділянок, прав на них, обмежень та сервітутів.

Визначення меж земельної власності в існуючій забудові, узаконення (визнання) прав на земельні ділянки здійснюють­ся на підставі розроблених та затверджених проектів землеус­трою з урахуванням існуючої кадастрової інформації про зем­лю та додержанням вимог щодо експлуатації будівель і споруд, а також за рішенням відповідних органів.

Проект визначення меж земельних ділянок спільної влас­ності фізичних та юридичних осіб може передбачати:

• розмежування та об'єднання земельних ділянок;

• удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок;

• узаконення (визнання) прав власності на землю;

• встановлення обмежень та сервітутів у відповідності з висновками органу містобудування та інших державних органів.

Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка скла­дається з реальних земельних часток, на дві чи більшу кількість земельних ділянок або в розподілі земельної ділянки за рівня­ми: наземний, підземний та надземний. В цьому випадку межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюються окремо і права на землю закріплюються за різними власниками.

Земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслугову­вання будинку (будівлі, споруди), який перебуває у власності декількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає і належить цим особам на праві спільної (часткової або сумісної) власності. При цьому видається один правоустановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників (співкори- стувачів) із зазначенням їх земельних часток.

Суміжні земельні ділянки можуть бути об'єднані в одну земельну ділянку, в результаті чого права на ділянки, що були об'єднані, анулюються і оформляється право на нову ділян­ку. При цьому права та обов'язки, що були встановлені для первісних ділянок, можуть залишитися незмінними стосов­но нової ділянки.

Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуа­ри, майданчики для господарських цілей та інше) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об'єднується в одну земельну ділянку, яка належить власникам будинків на правах спільної (часткової або суміжної) власності з обов'язковим вста­новленням реальних та (або) ідеальних земельних часток.

Удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок здійснюється за згодою їх власників та інших осіб, майнові інте­реси яких пов'язані з цими ділянками (орендарів, заставоутри­мувачів тощо).

Якщо при удосконаленні меж зміна площі кожної з земельних ділянок не перевищує 6%, то вважається, що земельна власність залишилася незмінною і права власників не анулюються.

Якщо зміна площі земельних ділянок перевищує 6%, то цей факт розглядається як скасування старої та утворення нової земельної ділянки, про що готується новий розпорядчий доку­мент на право власності (користування) землею.

Встановлення меж земельних ділянок, розташованих в од­ному кварталі, доцільно провадити одночасно для всіх ділянок.

Встановлення меж окремої земельної ділянки може здійсню­ватися лише у випадках її поділу на декілька нових або при об­'єднанні суміжних ділянок чи удосконаленні їх спільної межі.

Якщо встановлення меж земельної ділянки призводить до ущемлення інтересів суміжних землекористувачів (немож­ливість проїзду, проходу до шляхів загального користування, підключення до інженерних комунікацій тощо), то у висновках відповідних державних органів в обов'язковому порядку заз­начаються обмеження та сервітути.

У спільній частковій власності на землю можуть бути вста­новлені юридичні межі. Юридична межа - це повітряна пло­щина, яка визначає, де умовно закінчується власність одного землеволодільця і починається власність другого землеволоділь- ця. Вона на місцевості не закріплюється.

Будь-які зміни прав власності на землю та меж земельних ділянок, пов'язані з їх об'єднанням чи поділом, реєструються у земельно-кадастрових документах в установленому порядку.

Організація робіт по визначенню меж земельних ділянок спільної дольової власності фізичних і юридичних осіб в існу­ючій забудові передбачає розроблення та затвердження про­ектів землеустрою земельно-кадастрової одиниці.

Проект землеустрою розробляється з врахуванням вимог затвердженого у встановленому порядку плану земельно-гос­подарського устрою та іншої землевпорядної або проектно-тех­нічної документації, яка визначає розміри земельних ділянок та їх правовий статус відповідно до технічних завдань.

Замовником проекту землеустрою виступають відповідні органи місцевого самоврядування або за їх дорученням - відповідні виконавчі комітети, управління земельних ресурсів та юридичні або фізичні особи.

Завдання на розроблення проекту виконується замовником за участю землевпорядних органів та органів архітектури.

Підготовчі роботи з розроблення проекту поділу території включають в себе натурні обстеження та аналіз даних держав­ного земельного кадастру, матеріалів відповідної землевпорядної документації, генеральних планів, проектів детального плануван­ня, чергових кадастрових планів, виконавчих зйомок, опорних історико-архітектурних планів, рішень про встановлення зон з особливим режимом використання земель, топографо-геодезич­них матеріалів, даних інвентаризації земель населеного пункту.

Розроблення проекту включає техніко-економічне обгрун­тування розмірів та меж земельних ділянок, визначення прав власності, встановлення об'єктів сервітутів та зон з особливим режимом використання земель, опис їх меж.

До складу проекту входять:

• проектний план меж земельних ділянок спільної дольо- вої власності в межах мікрорайону (кварталу);

• кадастровий план;

• текстовий матеріал - пояснювальну записку з описом обмежень та сервітутів.

Проект землеустрою підлягає державній землевпорядній експертизі і затверджується відповідними органами відповідно до діючого законодавства.

Після затвердження проекту землеустрою межі визна­чених проектом земельних ділянок переносяться в натуру (на місцевість) і закріплюються межовими знаками вста­новленого зразка.

На підставі встановлених в натурі (на місцевості) меж зе­мельних ділянок видаються документи, що посвідчують пра­ва на землю. 506

Розроблення проектів землеустрою виконують державні та інші землевпорядні організації.

Фінансування розроблення проекту землеустрою, а також пов'язаних з ним геодезичних вишукувальних робіт здійснюється за рахунок коштів місцевого бюджету, фізичних і юридичних осіб.

Таблиця 17.1 Нормативні параметри, які визначають розміри земельних ділянок, наданих під житлову та громадську забудову

	Розмір
	земельної
	ДІЛЯНКИ в
Об'єкт	кв.м та кількість ділянок на 1га, кв.м	Санітарні розриви, м
1	2	3
		1. Не менше 1 м від бічної
Садибний	1000 кв.м /8-9	межі ділянки і стіною
будинок	(макс.)	житлового будинку або господарської будівлі. 2. Не менше 15 м між
	600/ 13-15	довгими сторонами житлових будинків та між довгими сторонами і
	500 / 16-17	торцями з вікнами із житлових кімнат (для 2-3 поверхової забудови).
	400 / 19-21	3. Не менше висоти 9-16 поверхового будинку між садибним будинком і довгою стороною 9-16 поверхового будинку.

Продовження табл. 17.1

1	2	3
Садибний будинок (блокований)	300 / 24-27 200 / 32-38 150 / 40-49	Не менше 15 м від вікон дому до майданчика для компосту, дворової вбиральні та очисних споруд каналізації та не менше 12м - до сараю для утримання худоби і птиці. В сільській місцевості житлові будинки треба розміщувати з відступом від красної лінії вулиць: магістральних - не менше 6 м, житлових - не менше 3 м.
Багато квартир­ний будинок: до 3 поверхів 4-5 поверхів 6-8 поверхів 9-12 поверхів	-23,3 м2/чол. -17,0 м2/чол. -13,9 м2/чол. 12,2 -12,0 м2/чол.	Не менше 15 м між довгими сторонами житлових будинків та між довгими сторонами і торцями з вікнами із житлових кімнат. Не менше 20 м між довгими сторонами житлових будинків та не менше 15 м між довгими сторонами і торцями з вікнами із житлових кімнат.

8. Складання проектів щодо встановлення меж сільських населених пунктів 8.1. Мета і зміст складання проектів

Складання проектів щодо встановлення меж сільських на­селених пунктів здійснюється на підставі Технічних вказівок з цього питання, схвалених Науковою радою Українського нау­ково-дослідного і проектно-вишукувального інституту по зем­леустрою від 11 жовтня 1991 р. (протокол №5) і затверджених Держкомземом України 30 жовтня 1991 р.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів складаються з метою забезпечення реалізації прав сільських Рад з регулювання земельних відносин на території сільських на­селених пунктів, що знаходяться у їх віданні.

Під час визначення території населеного пункту слід керу­ватись: Постановами Верховної Ради України, рішеннями відповідних Рад, Земельним кодексом України, згаданими тех­нічними вказівками та іншими діючими нормативно-технічни­ми документами з цих питань.

Проекти включають техніко-економічне обгрунтування розмірів сільських населених пунктів з урахуванням розробле­них проектів планування та забудови і перспектив розвитку землеволодіння та землекористування.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів розробляються на підставі завдання на проектування, яке скла­дається сільською Радою одночасно по всіх сільських населених пунктах, розташованих на території цієї сільської Ради. Проек­ти розглядаються і погоджуються сільською Радою, затверджу­ються районною (міською) Радою.

На основі затверджених проектів встановлюються межі сільських населених пунктів у натурі.

До підготовчих робіт відносяться:

• збір, вивчення та аналіз планово-картографічних матеріалів, земельно-облікової документації, матеріалів відводу земель в межах села, проекту планування та забудови, проектів внутрігосподарського землеустрою, проектної документації з питань охорони навколишнього прирородного середови­ща і грунтоводоохорони, матеріалів інвентаризації земель, даних про склад та чисельність населення;

• обстеження території сільського населеного пункту, вибір опорного планово-картографічного матеріалу, визначення обсягів польових вимірювальних робіт з метою приведен­ня планово-картографічного матеріалу у відповідність з натурою;

• нанесення на планову основу меж усіх землеволодінь (крім особистих підсобних господарств громадян) і зем- лекористувань, що знаходяться на території сільського населеного пункту;

• проведення польового обстеження і погодження меж сільських населених пунктів.

У проекті встановлених меж сільських населених пунктів визначаються функціонально взаємоув'язані території (земельні ділянки), що використовуються для розміщення всього житло­вого та культурно-побутового будівництва, а також об'єктів виробничого призначення, створення систем інженерного об­ладнання і благоустрою, забезпечення санітарно-гігієнічних та рекреаційних умов, ведення особистого підсобного господар­ства, інших потреб.

Загальна площа населеного пункту визначається з урахуван­ням потреби населення в додатковій площі для розвитку особи­стих підсобних господарств, індивідуальної забудови тощо.

В межі сільських населених пунктів включають:

• зони житлової забудови з ділянками для ведення особи­стого підсобного господарства (в цілому);

• території загального користування з громадськими будів­лями, зеленими насадженнями, майданами, водоймища­ми, вулицями, проїздами;

• ділянки для розміщення об'єктів комунального призна­чення (водозаборів, очисних споруд тощо);

• виробничі зони, що знаходяться в межах села;

• землі, надані в установленому порядку організаціям, підприємствам, установам для цільового призначення в межах населеного пункту;

• рекреаційні зони, що знаходяться в межах населеного пункту або безпосередньо прилягають до нього;

• сільськогосподарські угіддя, які розташовані в межах на­селеного пункту;

• резервні території, необхідні для розширення забудови сільських населених пунктів відповідно до перспектив їх розвитку і архітектурно-планіровочної структури.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів роз­робляється на основі та з урахуванням:

• вимог контурно-меліоративної організації території;

• обгрунтованих даних проектів планування та забудови сіл;

• змін в межах населеного пункту, викликаних перерозпо­ділом земель між землеволодільцями та землекористува­чами згідно з Земельним кодексом;

• даних інвентаризації земель, проведеної згідно з постано­вою Верховної Ради Української РСР "Про земельну ре­форму".

На стадії складання проекту площа населеного пункту обчис­люється як сума контурів, що входять в межі населеного пункту. За основу приймають дані коректування планових матеріалів минулих років. Якщо до населеного пункту відноситься частина площі контура, то обчислена площа всіх ділянок контура повин­на бути ув'язана до загальної площі контура.

Вирахування площ здійснюється по окремих землеволодіннях та землекористуваннях, земельних угіддях загального користуван­ня. Провадиться розшифровка земель, що не показані на плані, шляхом рекогносцирувального обстеження кварталів населеного пункту. Як правило, на цій стадії робіт використовуються дані попереднього вирахування площ. Площа особистих підсобних господарств вираховується в цілому по населеному пункту.

Експлікація земель в межах населеного пункту складається по землеволодільцях (крім особистих підсобних господарств) і землекористувачах, землях загального користування.

У результаті проведеної роботи складається графічне крес­лення проекту встановлення меж сільських населених пунктів.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів по­годжується з суміжними землеволодільцями або землекористу­вачами, районними (міськими) землевпорядними, природоохо­ронними, санітарними органами та органом архітектури і подається на розгляд до сільської Ради.

Сільська Рада розглядає проект встановлення меж сільських населених пунктів та зі своїм висновком подає проект на роз­гляд районної Ради.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів розглядається і затверджується районною Радою народних депутатів.