Особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности

В дополнение к общим нормам о хозяйственной аренде законода- тельство Украины устанавливает следующие особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности.

В аренду не могут передаваться такие объекты права государ- ственной и коммунальной собственности, как;

а) целостные имущественные комплексы казенных государст- венных предприятий и их структурных подразделений;

б) целостные имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, осуществляющих деятельность, предусмотренную ст. 4 Закона Украины «О пред- принимательстве »^;

в) объекты, подпадающие под признаки объектов, не подлежа- щих приватизации в силу их общегосударственного значения со- гласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государствен- ного имущества», либо объекты, прямо указанные в Законе Укра- ины «О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации» и используемые для выпуска под- акцизной продукции.

Арендодателями объектов права государственной и комму- нальной собственности являются:

• в отношении целостных имущественных комплексов пред- приятий и их структурных подразделений, а также индиви- дуально-определенного недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) — Фонд государственного имуще- ства Украины и его региональные отделения, органы прива- тизации объектов коммунальной собственности, созданные местными советами;

• в отношении индивидуально-определенного движимого иму- щества и недвижимого имущества — государственные и ком- мунальные предприятия, за которыми это имущество закреп- лено. При этом общая площадь недвижимости, которую предприятие сдает в аренду по всем заключенным им догово- рам аренды, не может превышать 200 кв. м.

С согласия ФГИУ (его региональных отделений), органов при- натизации объектов коммунальной собственности государствен- |[ые и коммунальные предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости общей площадью свыше 200 кв. м и целостные иму- щественные комплексы структурных подразделений (цехов, уча- стков).

‘ Единственная действующая до сих пор норма Закона Украины «О пред- принимательстве».

Законодательство Украины детально регулирует порядок за- ключения договора аренды государственного (коммунального) имущества (ст.ст.7-9 Закона «Об аренде государственного и ком- мунального имущества»).

Преимущественное право на получение в аренду целостного имущественного комплекса предприятия либо его структурного подразделения имеет хозяйственное общество, созданное более чем половиной членов трудового коллектива предприятия (струк- турного подразделения).

В случае наличия двух и более заявок на аренду объекта и при отсутствии заявки от хозяйственного общества, созданного трудо- вым коллективом, арендатор определятся на конкурсной основе.

Законы Украины о Государственном бюджете Украины на соот- ветствующий год могут устанавливать особые нормы по данному вопросу: так, в соответствии со ст. 118 Закона Украины «О Госу- дарственном бюджете Украины на 2007 год» передача в аренду го- сударственного и коммунального имущества в 2007 г. осуществля- лась исключительно на конкурсной основе.

Проект договора аренды объекта права государственной или коммунальной собственности согласовывается с рядом органов. Однако в случае предоставления заявителем всех необходимых до- кументов ему могут отказать в аренде лишь только при наличии одного из следующих условий:

• при принятии решения о приватизации или предприватиза- ционной подготовке объекта;

• при включении объекта Кабинетом Министров Украины или местными органами власти в перечень предприятий, требую- щих привлечения иностранных инвестиций;

• при отсутствии согласия Антимонопольного комитета Ук- раины в случае, если закон предусматривает необходимость такого согласия;

• при отсутствии согласия органа, уполномоченного управлять имуществом на выделение структурного подразделения из состава государственного или коммунального предприятия;

• при принятии решения о передаче объекта недвижимости в аренду бюджетной организации (учреждению).

Д.ПЯ договоров аренды объектов права государственной или коммунальной собственности законодательством предусмотрены дополнительные существенные условия; порядок исполнения обя- зательств; обеспечение исполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия; ответствен- ность сторон; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; страхование арендатором арендован- ного имущества (в пользу той из сторон договора аренды, которая несет риск слуг1айной гибели объекта аренды), обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемого имущества

(ст. 10 Закона «Об аренде государственного и коммунального иму- щества»).

Договор аренды государственного либо коммунального имуще- ства в части существенных условий должен соответствовать типо- вому договору аренды. Такие типовые договоры аренды государст- иенного имущества утверждаются Фондом государственного иму- щества Украины, типовые договоры аренды имущества АР Крым и коммунального имущества утверждаются Верховным Советом ЛР Крым и соответствующими местными советами.

Оценка объектов права государственной или коммунальной (юбственности для передачи в аренду осуществляется в соответст- 1ШИ с Методикой оценки стоимости объектов аренды, утвержден- ной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. №629 (действует с изменениями и дополнениями).

В отличие от общехозяйственного договора аренды, по которо- му любое имущество передается в аренду по восстановительной стоимости, стоимость передаваемого в аренду государственного и !Соммунального имущества определяется по-разному, в зависимо- сти от вида объекта аренды.

Целостные имущественные комплексы предприятий и их струк- турных подразделений оцениваются специальной комиссией, со- здаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом. Фактически такие объекты передаются в аренду по остаточной ба- лансовой стоимости.

Объекты недвижимости передаются в аренду по рыночной стои- мости — то есть по стоимости, за которую такой объект может быть продан на рынке, если и продавец и покупатель действуют разум- но, со знанием дела и без принуждения. Рыночную стоимость оп- ределяет профессиональный оценщик.

Движимое имущество может передаваться в аренду как по рыноч- ной стоимости, определенной профессиональным оценщиком, так и по остаточной балансовой стоимости, определенной комиссией, создаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом.

Размер арендной платы устанавливается сторонами договора аренды объектов права государственной и коммунальной собст- иенности не произвольно, а на основе специальных методик, ут- верждаемых; Кабинетом Министров Украины -- для объектов, пребывающих в государственной собственности; органами, упол- номоченными Верховным Советом Республики Крым — для объ- ектов, принадлежащих Автономной Республике Крым; органами местного самоуправления — для объектов права коммунальной с-обственности.

Большинство действующих методик рас'1ета арендной платы, у тверждаемых органами местного самоуправления, основаны на 1Ч'х же принципах, что и Методика расчета и порядок использова- ния платы за аренду государственного имущества, утвержденная

постановлением Кабинета Министров Украины от 4.10.1995 № 785 с ргзменениями и дополнениями (далее — Методика).

В соответствии с Методикой годовая арендная плата за пользо- вание объектом аренды определяется в процентах от его стоимости (от 1 % до 100 %), в зависимости от вида деятельности, под кото- рый передается объект. Методика содержит таблицу, в которой учитываются наиболее распространенные виды деятельности; на- пример, если объект аренды — индивидуально-определенное не- движимое имущество будет использоваться для размещения биб- лиотеки, годовая арендная плата составит 2 % от его стоимости, а если для размещения казино — то 100 % .

В случае аренды движимого индивидуально-определенного имущества, годовая арендная плата определяется по соглашению сторон, но должна составлять не менее 10 % от стоимости объекта аренды, а в с.лучае, если арендатор является субъектом малого предпринимательства — не менее 7 % .

Годовая арендная плата за пользование целостным имущест- венным комплексом предприятия, его структурного подразделе- ния составляет от 5 % до 10 % стоимости арендованного имущест- ва, в зависимости от вида деятельности.

В случае, если арендатор определяется по конкурсу, арендная плата, рассчитанная в соответствии с Методикой, применяется как стартовая и может быть увеличена, если победитель конкурса при- нял обязательство по уплате большего размера арендной платы.

Арендная плата за первый месяц аренды составляет 1/12 от го- довой арендной платы. Арендная плата за последующие месяцы исчисляется путем корректирования арендной платы за предыду- щий месяц на официальный индекс инфляции текущего месяца, публикуемый в газете «Урядовий кур’ер».

Взыскание задолженности по арендной плате за пользование объектами права государственной и коммунальной собственности осуществ.ляется не в судебном, а в бесспорном порядке на основа- нии исполнительной надписи нотариуса.

В случае, если часть объекта права государственной или комму- нальной собственности передана в субаренду, плата за субаренду не должна превышать арендной платы за пользование объектом аренды (ст. 22 Закона).

При приватизации объекта аренды, пребывающего в государст- венной или коммунальной собственности, преимущественное пра- во выкупа у арендатора появляется только в таких случаях’:

а) если арендатор докажет, что стоимость осуществленных им неотделимых от объекта аренды улучшений превышает 25 % оста-

' Излагается с учетом разъяснений Фонда государственного имущест- ва Украины (инструктивное письмо от 13.02.2004 г. № 10-16-1962) отно- сительно действия ст. 289 ХК Украины.

■1'очной стоимости объекта аренды (п. 51 Государственной програм- мы приватизации на 2000 - 2002 гг.);

б) если договор аренды заключен до 11.04.1995 г. (то есть до мо- мента вступления в силу действующей редакдии Закона Украины -> Об аренде государственного и коммунального имущества*) и пред- '.'сматривает преимущественное право арендатора па выкуп объек- 1а аренды (ч. 9 ст. 17 Закона Укранны «О приватизации государс- 1'венного имущества»);

в) если арендатор помещеьгия или здания ранее приватизировал движимое имущество госпредприятия, располагавшегося в этом помещении или здании (п.49 Государственной программы прива- тизации на 2000-2002 гг.).

При отсутствии одного из указанных выше оснований аренда- тор имеет право принять участие в приватизации объекта аренды только на общих основаниях.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 04.02.2003 г. по делу М17-6-3/02-1980 по иску МКП «Казанский» к ДП «Трейд-Лайн .’1ТД», Одесскому городскому совету и Представительству по управ- лению коммунальной собственностью Одесского городского совета о аризнании недействительным договора купли-продажи недвижимос- ти, акта приема передачи и свидетельства о праве собственности на недвижимость, пришел к выводу о том, что решение местного совета не может устанавливать дополнительные, не предусмотренные за- коном основания для возникновения у арендатора объекта права ком- мунальной собственности преимущественного права на выкуп такого объекта'.

Наиболее часто арендаторы приватизируют объект аренды, осу- |цествив улучшения, стоимость которых превыяхает 25 % оста гоч- мой стоимости объекта аренды. Этот способ вдвойне выгоден для

2. рендатора, так как стоимость осуществленных улучшений вычи- тается из продажной стоимости объекта аренды. Однако законода- и'льство требует абсолютной прозрачности при подтверждении .!:гграт арендатора; необходимо представить органу приватизации письменное согласие арендодателя на осуя|;ествление улучшений, \ 1'нержденную им смету, договоры подряда, доказательства опла- 'Ы подрядных работ, акты выполненных работ, аудиторское за- иочение, подтверждающее оплату арендатором работ за счет

• обственных средств, некоторые другие документы-.

' Постанови Верховного Суду Украши та Вищого господарського суду |,1>аУни у господарських справах. — 2004. — №4(7). — С.60-65.

’ См.; Порядок оценки арендованного недвижимого имущества, иклю- ■ пощего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его арен- м, но время приватизации; Утв. Приказом Фонда Г0сударстврнн01'0 иму- н с гва Украины от 27.02.2004 № 377.

Вопросы для самоконтроля;

/. Что такое аренда и какое имущество может быть объек- том ареы(1ыу

2. В чем состоит особенность правового регулирования догово ра хо:<яйственной аренды по сравнению с общегражданским дого- вором найма? Назовите существенные условия договора аренды в сфере хозяйствования.

3. В чем состоит особенность правового регулирования договора аренды государственного и коммунального имущества по сравне- нию с договором хозяйственной аренды? Назовите существенные исловия договора аренды государственного и коммунального иму- щества.

4. Как определяется стоимость об'ьекта аренды по общехозяй- ственному договору аренды и в случае аренды объектов права го- сударственной и коммунальной собственности?

5. Может ли трудовой коллектив выступать арендатором целостного и.мущественного комплекса предприятия?

6. В каких случаях арендатор объекта права государственной (коммунальной) собственности имеет преимущественное право выкупа объекта аренды?