Глава 11 аренда в хозяйственных отношениях

§ 1

Положения, общие для аренды имущества всех форм собственности

Аренда в хозяйственных отношениях — это основанное на до- говоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной деятельности.

Хозяйственные отношения аренды объектов права частной собственности регулируются ХК и ГК Украины. Отношения по аренде объектов права государственной и коммунальной собствен- ности регулируются также положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редак- ции от 14.03.1995 г.

Ч.4 ст.1 Закона Украины «Об аренде государственного и комму- нального имущества» предусматривает, что положения закона мо- гут регулировать аренду имущества других форм собственности в случае, если стороны договора прямо не оговорили обратное. Учи- тывая противоречивость судебной практики Верховного Суда Ук- раины по этому вопросу, в случае аренды объектов права частной собственности сторонам целесообразно прямо оговаривать в дого- воре, применяется ли к их отношениям данный Закон.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 12 августа 2003 г. по делу №12/330 по иску ЗАО «Укртатнафта» к ЗАО «Кремен- чугская нефтяная компания» о признании недействительным догово- ра аренды и дополнительного соглашения к нему отметил, что если в договоре аренды, заключенном двумя акционерными обществами, от- сутствует положение о неприменении Закона Украины «Об аренде го- сударственного и коммунального имущества», договор должен соот- ветствовать всем требованиям указанного закона. Поскольку договор не содержал некоторых существенных условий, предусмотренных за- коном, он был признан недействительным'. В более раннем постанов-

' Постанови Верховного Суду Украши та Вищого господарського суду Украши у господарських справах. — 2004. — №2(5). — С.69-71.

ленаи от 1 октября 2002 г. по делу М 8/17ПД по иску ОАО «Луганск- главводснаб» к ООО фирме «Перник» о расторжении договора аренды и взыскании 33902,34 грн Верховный Суд Украины пришел к прямо про- тивоположным выводам’.

Кроме этого, законодательные нормы, касающиеся отношений аренды государственного имущества, могут содержаться в законах Украины о Государственном бюджете Украины на соответствую- щий год.

Имущество, передаваемое в аренду, именуется объектом аренды.

При аренде право собственности на объект аренды не переходит к арендатору, а сохраняется за его собственником, арендатор полу- чает только право пользования объектом аренды, то есть право из- влекать из объекта аренды его полезные свойства, не распоряжа- ясь его дальнейшей судьбой и не изменяя по своему усмотрению его основные свойства и параметры.

Объектом аренды в хозяйственных отношениях могут быть:

а) целостные имущественные комплексы предприятий или их струк- турных подразделений; б) непотребляемое индивидуально-опреде- ленное имущество производственно-технического назначения.

Целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объ- ект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), в состав которого входят все виды имущества, обеспечивающие его де- ятельность: обособленный земельный участок, на котором размещен объект с автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования и долги, права на торговую марку.

Непотребляемое индивидуально-определенное имущество про- изводственно-технического назначения — имущество, которое предназначено для неоднократного использования в производст- венно-технической сфере, не утрачивает в процессе использова- ния своих полезных свойств (то есть не уничтожается и не перера- батывается) и характеризуется индивидуальными признаками, выделяющими его из другого подобного имущества (ст. 283 ХК Украины; ст.ст. 184, 185, 191, 760 ГК Украины). К таким призна- кам можно отнести регистрационный номер, адрес, этаж, пло- п;адь помещения и т.п.

Согласно ст.283 ХК Украины и ст.181 ГК Украины в аренду мо- жет передаваться как движимое, так и недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также размещенные на них объекты, перемещение которых невоз- можно без их обесценивания и изменения их назначения.

Ст.283 ХК Украины прямо называет среди таких объектов:

• сооружения (строительные системы, связанные с землей, со- зданные из строительных материалов, полуфабрикатов и

' Постанови Верховного Суду Украши та Вищого господарського суду Украйхи у господарських справах. — 2004. — №7(10). — С.47-51.

оборудования в результате выполнения различных строи тельно-монтажных работ);

• здания (сооружения, состоящие из несущих и оградитель- ных конструкций, составляющих надземные или подземные помещения, предназначенные для пребывания людей, раз- мещения оборудования, животных, растений, предметов);

• помещения (части внутреннего объема зданий, ограничен- ные строительными конструкциями с возможностью входа и выхода).

С учетом специфики хозяйственной деятельности речь может идти о нежилых офисных, производственных, торговых зданиях, помещениях и сооружениях (примерами таких сооружений могут быть резервуары, водонапорные башни, тоннели).

К движимому имуществу относится съемное оборудование, транспортные средства и любые другие объекты, перемещение ко- торых возможно без их обесценивания и изменения назначения.

Для возвратной передачи потребляемых вещей, определяемых родовыми признаками (зерна, угля и других вещей, которые изме- ряются только числом, весом и мерой и уничтожаются либо пере- рабатываются в процессе их использования) используется договор займа (ст.ст. 184, 185, 1046-1053 ГК Украины).

Важность классификации объектов аренды предопределяется тем, что законодательство устанавливает различный режим реали- зации арендных правоотношений применительно к различным объектам. Например, согласно ст. 288 ХК Украины субаренда це- лостных имущественных комплексов объектов государственной или коммунальной собственности не допускается. В соответствии со ст.ст. 793 и 794 ГК Украины договоры аренды капитальных со- оружений, передаваемых в аренду на срок 3 года и более, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ст. 290 ХК Украины аренда земельного участка в сфере хозяйствования требует нотариального удостоверения и государ- ственной регистрации и т.п.

Сторонами, договора аренды в сфере хозяйствования являют- ся арендодатель и арендатор (то есть речь идет о юридическом лице или физическом лице — субъекте предпринимательской деятель- ности)’. В случае, если одной из сторон арендных отношений явля- ется гражданин, не занимающийся предпринимательской деятель- ностью, такие отношения не считаются хозяйственной арендой, а потому не подпадают под действие ХК Украины и регулируются исключительно нормами ГК Украины о найме.

' См. также: Косик С. Чи можливо укласти догов1р оренди з ф1зичнок> особою? // Економжа, ф1нанси, право. — 2002. — № 3. — С. 13; Половко С. Проблеми правового регулювання оренди державного майна // Право Украши. — 1998. — № 3. — С. 53.

Арендодателем объекта аренды выступает, как правило, собст- венник. Однако не исключена ситуация, когда арендодателем яв- ляется лицо, которому имущество принадлежит на основе иного права (права хозяйственного ведения, оперативного управления или аренды), если это не запрещено законодательством, учреди- тельными документами или договором.

Исходя из ст.ст. 765, 767, 769 ГК Украины, можно определить права и обязанности арендодателя.

Так, арендодатель обязан:

• передать арендатору объект аренды немедленно или в срок, установленный договором, в состоянии, оговоренном догово- ром аренды;

• предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках объекта аренды, о правах третьих лиц на него;

• осуществлять капитальный ремонт объекта аренды, если иное не установлено договором.

Арендодатель имеет право:

а) требовать уплаты арендной платы;

б) требовать возврата объекта аренды после окончания срока действия договора аренды.

Важно учитывать, что реорганизация арендодателя — юриди- ческого лица, переход права собственности на объект аренды к тре- тьему лицу не являются основаниями для изменения условий или расторжения договора аренды (ч. 3 ст. 284 ХК Украины; ст. 770 ГК Украины). Эта правило является важнейшей гарантией прав арен- датора на использование объекта аренды в течение срока действия договора аренды, на условиях, согласованных в момент подписа- ния договора, вне зависимости от последующих намерений арен- додателя в отношении объекта аренды и даже от самой судьбы арендодателя.

Исходя из ст.ст. 285, 288 ХК Украины; ст.ст. 773, 776, 777 ГК Украины можно определить следующие права и обязанности арендатора.

Так, арендатор имеет право:

• пользоваться объектом аренды;

• требовать продления договора аренды на новый срок, если арендодатель решит снова передать объект в аренду после окончания срока действия договора с арендатором. Такое право имеет лишь арендатор, надлежащим образом испол- нявший свои обязательства. Для реализации свого права арендатор до окончания действия договора аренды должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить аренд- ные отношения. Условия нового договора аренды устанавли- ваются соглашением сторон; в случае недостижения согла- шения право арендатора прекращается;

• передать объект аренды в субаренду, если это предусмотрено договором аренды. В противном случае необходимо согласие арендодателя (ст. 774 ГК Украины). Исключение составляет аренда государственного и коммунального имущества. Здесь субаренда отдельных объектов аренды допускается по обще- му правилу, если иное не предусмотрено в договоре, но прин- ципиально запрещается передача в субаренду всего арендуе- мого целостного имущественного комплекса (ст. 288 ХК Ук- раины);

• выкупить объект аренды в случае, если такое право преду- смотрено самим договором аренды (ч. 1 ст. 289 ХК Украины). Практика показывает, что стороны могут оговорить: право арендатора выкупить объект аренды в любой момент в тече- ние срока действия договора, либо при наступлении опреде- ленных обстоятельств; с выплатой как рыночной стоимости объекта аренды (на момент заключения договора либо на мо- мент выкупа), так и всей арендной платы за весь оставшийся срок действия договора, либо напротив — зачесть уже упла- ченные арендные платежи в счет стоимости объекта выкупа; предусмотреть иные варианты выкупа объект арендыЧ

Арендатор обязан:

а) своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды;

б) использовать объект аренды по целевому назначению, если иное не предусмотрено договором аренды;

в) беречь объект аренды, предотвращать его повреждение и пор- чу;

г) осуществлять текущий ремонт объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

Форма и существенные условия договора аренды являются важнейшими категориями института хозяйственной аренды.

По общему правилу договор аренды в сфере хозяйствования за- ключается в простой письменной форме (ст. 181 ХК Украины). Как указывалось, договор аренды капитального строения на срок один год и более, а также договор аренды земельного участка долж- ны быть удостоверены нотариально и подлежат государственной регистрации.

Условия договора аренды, согласованные арендатором и арен- додателем, сохраняют свою силу на весь срок действия договора аренды, даже в случае, если впоследствии законодательством уста- новлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Существенными условиями договора аренды являются (ст. 284 ХК):

’ См. также: Правове регулювання господарських в1дносин за участю промислових п1дприемств: Шдручник для юрид. вуз1в 1 факульт. / За ред. В.М. Гайворонського, В.П. Жушмана. — X., 2000. — С. 70.

а) объект аренды (состав и восстановительная стоимость иму- щества с учетом его индексацр1и). Под восстановительной сторхмо- стью для целей аренды понимается остаточная стоимость замеще- ния, то есть стоимость воссоздания объекта за вычетом всех видов износа (для недвижимости — с у^хетом стоимости занимаемого объ- ектом земельного участка или связанных с ним нравЧ Восстанови- тельная стоимость объекта аренды определяется профессиональ- ным оценщиком, она не является рыночной хотя может и совпа- дать с ней.

Положения о составе объекта аренды должны надлежащим обра- зом индивидуализировать его. Кроме того, детальное описание объ- екта аренды в договоре либо приложениях к нему создает дополни- тельные гарантии для добросовестных сторон, так как обеспечивает возможность установить последующее изменение параметров и со- стояния объекта аренды, указанных в договоре (например, арендо- датель сможет доказать, что арендатор своими действиями ухудшил состояние объекта аренды; а арендатор — доказать факт осущест- вления им неотъемлемых улучшений объекта аренды).

б) срок действия договора аренды устанавливается по согла- сованию сторон. Положения о сроке отличают договор хозяйст- венной аренды от общегражданского договора найма (аренды). Согласно ст.ст. 180, 284 ХК Украины срок назван существен- ным условием договора аренды. В то же время общегражданский договор найма может не содержать указания на срок, тогда он считается заключенным на неопределенный срок (ст.763 ГК Ук- раины).

В соответствии с ч.4 ст.284 ХК Украины, ч.1 ст. 764 ГК Украи- ны, в сл^^ае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продлен- ным на тот же срок на тех же условиях. Часть 1 ст. 764 ГК Украины добавляет еще одно требование: для того, чтобы договор аренды продлился, арендатор должен продолжать пользоваться имущест- вом после окончания срока действия договора. Указанные нормы действуют в случае, если арендодатель и арендатор не совершили никаких действий, свидетельствующих о намерении прекратить арендные отношения, либо продлить их на тех или иных услови- ях. Такая ситуация зачастую становится предметом судебных раз- бирательств, поскольку арендодатель не всегда сохраняет доказа- тельства уведомления арендатора о намерении прекратить аренд-

^ Пункт 3 Национального стандарта № 1 «Общие основы оценки иму- щества и имущественных прав»: Утв. постановлением Кабинета Мини- стров от 10.09.2003 г. № 1440; п.2 Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества»: Утв. постановлением Кабинета Министров от 28.10.2004 г. №1442.

ные отношения по истечении срока действия договораЧ Даже при наличии такого уведомления суд может расценить последующее принятие арендодателем арендной платы за пользование объектом аренды в течение периода времени после завершения срока дей- ствия договора аренды, как согласие на его продление.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 28 февра- ля 2006 г. по делу № 1/135-20/51 по иску ООО «Старый замок» ко Львов- ской государственной финансовой академии о признании договора аренды продленным на новый срок, пришея к выводу о том, что нали- чие уведомления арендодателя о прекращении договора аренды в свя- зи с истечением срока его действия не доказывает само по себе от- сутствие продления договора на новый срок в случае, если арендода- тель принимал впоследствии арендные платежи от арендатора^.

в) арендная плата с учетом ее индексации. Арендная плата является фиксированным платежом, установленным в денежной форме, который арендатор регулярно (ежемесячно, ежекварталь- но) выплачивает арендодателю вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности. По договоренности сторон мо- жет быть установлена натуральная или денежно-натуральная фор- ма арендной платы. Арендатор имеет право требовать изменения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хо- зяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (например, в случае пожара на объекте аренды, вызванном попаданием молнии).

В отличие от общегражданского договора найма (ст.762 ГК Ук- раины), договор хозяйственной аренды не может быть заключен без согласования размера арендной платы и сроков ее внесения (ст. 286 ХК Украины).

г) порядок использования амортизационных отчислений. Данное существенное условие является специфичным для догово- ров хозяйственной аренды, однако следует согласиться с исследо- вателями, считающими нецелесообразным признание этого усло- вия существенным^;

д) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа. Объект подлежит возврату в том состоя- нии, в котором он был передан, с учетом нормального износа, одна- ко стороны могут оговорить иные условия возврата и предусмот- реть возможность выкупа объекта арендатором.

’ См., например: Судовий рог!гляд споргв, пов’язаних з договорами оренди // В1сник господарського судочинства. — 2001. — № 4. — С. 144; Смитюх А.В. Договор аренды: момент истины // Юридическая практи- ка. — 15 ноября 2005. — №46 (412). ~ С.1, С.20-21.

^ Збгрник поточного законодавства, нормативних акт1в, арб1тражн01 та судово! практики. — 2006. — №18-19.

^ Апанасенко К. Правове регулювання оренди основних фонд1в // Шдприемництво, господарство 1 право. — 2003. — №9 11. — С. 102.

Вопрос об улучшениях арендатором объекта аренды являет- ся одним из наиболее актуальных и часто возникающих в практи- ке' арендных отношений.

В течение срока действия договора аренды добросовестный арендатор, исполняя свою обязанность по осуществлению текуще- го либо капитального ремонта, как правило, улучшает объект аренды, причем чем больше срок действия договора, тем больше иороятность осуществления таких улучшений.

В случае, если улучшения могут быть отделены от объекта арен- ды без причинения ему повреждений (например, съемные светиль- ники, жалюзи), арендатор имеет право на их изъятие.

Стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, осущест- вленных с согласия арендодателя либо засчитывается в счет аренд- ной платы, либо компенсируется арендодателем. При этом такие работы должны объективно увеличивать стоимость имущества.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 28 февра- ля 2006 г .по делу Л? 20-3/133 по иску частного предпринимателя Кри- иицина к Институту биологии южных морей имени А.А. Ковалевско- го о взыскании 175795 грн пришел к выводу о том, что важным обсто- ятельством по делу является то, какие работы вызваны особеннос- тями собственной деятельности арендатора, а какие действительно улучшают арендуемое имущество'.

В случае, если улучшения, осуществленные арендатором с со- гласия арендодателя настолько существенны, что объект аренды качественно изменился и можно утверждать, что в результате улучшений была создана новая вещь (арендатор достроил три эта- жа над одноэтажным зданием), арендатор становится сособствен- ником объекта аренды, причем его доля в праве собственности со- ответствует стоимости его затрат на улучшение вещи (если согла- шением сторон не установлено иное).

Улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором без согласия арендодателя, не создают никаких прав для арендатора и не компенсируются (ст. 778 ГК Украины).

Договор хозяйственной аренды прекращается в следующих случаях:

• истечения срока, на который он был заключен;

• выкупа объекта аренды арендатором;

• ликвидации арендатора — юридического лица либо смерти арендатора — физического лица;

• гибели (уничтожения) объекта аренды (ст.291 ХК Украины).

При этом договор аренды прекращается в силу того или иного

юридического факта без дополнительного согласования сторон до- говора. Однако договор аренды может быть также расторгнут по соглашению сторон (такое дополнительное соглашение заключает- '•я в той же форме, что и сам договор).

' Збгрник поточного законодавства, нормативних акт1в, арб1тражно1 тм судово! практики. — 2006. — №18-19.

Согласно ст. 291 ХК Украины и ст.ст. 782, 783 ГК Украины арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в случае, если:

а) арендатор не вносит арендную плату более 3-х месяцев под- ряд;

б) арендатор использует объект аренды не по назначению;

в) арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора аренды или закона передал объект аренды в пользование третьему лицу;

г) арендатор своими действиями создает угрозу объекту арен- ды;

д) арендатор не проводит капитальный ремонт объекта аренды (если договор возлагает обязанность осуществления такого ремон- та на арендатора).

По требованию арендатора (ст. 291 ХК Украины и ст. 284 ГК Украины) договор аренды может быть расторгнут в случае, если;

а) качество объекта аренды не соответствует требованиям, ого- воренным условиями договора аренды и целевому назначению объекта аренды;

б) арендодатель не проводит капитальный ремонт объекта арен- ды (за исключением случаев, когда договор возлагает такую обя- занность на самого арендатора).

Важно учитывать, что расторжение договоров аренды по обще- му правилу осуществляется в судебном порядке, так как односто- ронний отказ от договора аренды не допускается (ст.ст. 188, 291 ХК; ст.ст. 783, 784 ГК).

Лишь в том случае, когда арендатор просрочил внесение аренд- ной платы более трех месяцев подряд, арендодатель может отка- заться от договора аренды в одностороннем порядке, не обращаясь в суд. В таком случае договор аренды считается расторгнутым с мо- мента получения арендатором уведомления арендодателя о растор- жении договора аренды. Поскольку с момента получения аренда- тором такого уведомления бывший арендатор пользуется объектом аренды незаконно, арендодатель имеет право требовать устране- ния препятствий в пользовании объектом аренды (ч.З ст. 291, ч.1 ст. 188 ХК Украины; ст.ст. 391, 651, 782 ГК Украины). Односто- роннее расторжение договора хозяйственной аренды может быть также предусмотрено в договоре аренды в качестве оперативно-хо- зяйственной санкции за нарушение различных условий договора (см. подробнее § 4 главы 7 настоящего учебника).