Процедура первичной регистрации объектов недвижимости

Термин "первичная регистрация" относится к существующим правам, которые переносятся в новую систему и к правам, регистрируемым впервые. Если объект недвижимости регистрируется первый раз, то регистратор должен потребовать предоставления всех необходимых документов.

Существуют два способа организации работ по составлению регистра: установление прав систематическим или несистематическим методом. Выбор метода зависит от конкретных условий. Ввиду значительных затрат на создание регистра, многие страны выбрали путь постепенного его создания, то есть несистематический метод. В частности, полное оформление прав на недвижимость требовалось при совершении сделок с недвижимостью. Опыт Англии и Австралии показал, что необходим элемент принудительного оформления прав на недвижимость. Для этого необходимо заявить, что все незарегистрированные права будут недействительными по истечении указанной заранее даты.

Существует различие в процедурах, используемых для регистрации различных видов прав: права владения, права пожизненно наследуемого владения, долгосрочной аренды, краткосрочной аренды.

В структуре местных органов власти создаются комиссии по земельным вопросам, которые состоят из представителей всех основных заинтересованных структур местных органов власти (архитектура, земельный комитет, экология, инженерные сети и так далее). Возглавляет комиссию, как правило, первый заместитель главы администрации. Комиссии по земельным вопросам решают вопросы об отводе земельных участков, определении стартовой цены участка, льготы по земельным платежам, режим разрешенного землепользования.

Первичная регистрация осуществляется на основе законодательства о регистрации недвижимости. В каждом субъекте Федерации могут быть свои особенности. Процесс первичной регистрации зависит от количества населения и объектов недвижимости. Для крупных городов характерен несис-тематический подход. Для остальных населенных пунктов регистрация предпочтительней на систематической основе (поквартальная инвентаризация земель).

При систематической (поквартальной) инвентаризации земель производится взаимная увязка площади квартала и суммы площадей земельных участков квартала. Это рекомендуется выполнять с учетом тротуаров (проездов) и без их учета.

Необходимо прогнозировать поток заявок и объем работ по оформлению прав пользования, включая геодезические работы и проверку документов. Это осуществляется с целью достижения баланса между затраченным временем

и затратами на первичную регистрацию, с одной стороны, и риском, связанным с упрощением этой процедуры, с другой стороны. Вследствие методических ошибок инвентаризации и первичной регистрации все необходимые процедуры сбора, проверки и регистрации информации для создания полноценного земельно-имущественного кадастра повторяются заново.

Для повышения эффективности работы кадастровых служб регистратор должен изучить порядок использования специальной формы запроса. Форма должна описывать конкретный объект недвижимости, предмет запроса и дополнительные характеристики в соответствии с требованиями. Наиболее эффективным ключом является кадастровый номер объекта недвижимости. Форма запроса должна содержать отметку об уплате установленного денежного сбора. Выданный владельцу документ включает указание юридической силы и источник информации, дату формирования и срок действия. Распечатка (информационный ответ) должен содержать защиту от несанкционированных изменений.

Перед продажей, залоговой операцией или арендой лицо, запрашивающее информацию, должно выяснить все подробности о правах собственности на данный объект недвижимости. Результат такого запроса именуется "официальный результат". Обычно официальные запросы делаются потенциальными покупателями или их адвокатами. Администрация города может ввести дифференцированную оплату для простых запросов и официальных поисков.

Запросы к системе могут делать физические и юридические лица. Примерами запросов физического лица могут служить кадастровый номер и адрес конкретного объекта, форма собственности, наличие залогов или ареста на конкретном объекте, копия плана земельного участка и другие запросы.