6. млн га. Большинство земельных долей (91,8%) передано , сельскохозяйственным предприятиям на разных правовых усло­виях. В фермерских хозяйствах сконцентрировано 13,5 млн га (6,9 %), в личных подсобных хозяйствах —11,9 млн га (6 %), в го­сударственной собственности — 68 млн га сельскохозяйственных угодий (34,4 %).

   2. Земельные отношения и рынок земли

Земельные отношения включают отношения собственности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и про­цессе взимания, распределения и использования платы на землю.

Земельный оборот представляет собой систему перераспределе­ния земель различного целевого назначения между собственника­ми, владельцами и пользователями земельных участков. Эта сис­тема включает различные операции с землей: аренду, куплю-про­дажу, наследование, дарение, залог и др.

В Российской Федерации земельный оборот постепенно ин­тенсифицируется. В 2002 г. по сравнению с 1997 г. число сделок возросло с 4 до 5,6 млн, а площадь земли в обороте увеличилась с 23,5 до 72,2 млн га; средний размер участка, задействованного в обороте во всех его формах, увеличился с 1,3 до 13,9 га.

Из всех форм земельного оборота наибольшее распространение получила аренда, на ее долю приходится 90 % сделок с землей. Число зарегистрированных договоров увеличилось за анализируе­мые годы с 3,6 до 5,0 млн, а площадь земель, переданных в аренду, возросла с 23,4 до 72,0 млн га. Арендодателями в сельской местно­сти являются местные органы власти, сельскохозяйственные предприятия и граждане.

Доля граждан и их объединений в общем числе сделок по арен­де земли достигает 90 %, тогда как сельскохозяйственных пред­приятий — только 3 %. Однако размер арендуемой площади боль­ше у сельскохозяйственных предприятий; им передано в аренду

81 % земель, гражданам и их объединениям — 14,2 %; остальное приходится на предприятия несельскохозяйственной специализа­ции.

В отличие от аренды купля-продажа земельных участков рас­пространена гораздо меньше, хотя с каждым годом число таких сделок растет. В 2002 г. количество сделок по купле-продаже земли между гражданами и юридическими лицами составило 306,2 тыс.; по сравнению с 1997 г. их число увеличилось на 15%. Также воз­росло количество операций по продаже государственных и муни­ципальных земель — с 20,9 до 24,5 тыс., или на 17,2 %.

В 2002 г. были проданы земельные участки общей площадью 89 тыс. га. Около 70 % числа сделок и площади проданной земли относится к сфере личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства. В некоторых областях (например, Сара­товской) в соответствии с местным законодательством происходи­ла купля-продажа сельскохозяйственных угодий, которая с вступ­лением в силу в январе 2003 г. закона РФ «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения» должна приобрести более массо­вый характер на всей территории страны.

Следующий сегмент земельного оборота включает дарение, передачу по наследству, залог земельных участков. В 2002 г. в России было зарегистрировано 193 тыс. таких сделок общей пло­щадью 55 тыс. га; из них на передачу по наследству участков при­шлось 88 %, дарение — 11 %, на залог земельных участков —всего 1%.

К основным причинам, сдерживающим нормальное функцио­нирование земельного оборота, относятся:

противоречивость современной концепции регулирования зе­мельных отношений;

отсутствие эффективной правовой основы для развития зе­мельного оборота как на федеральном уровне, так и на местах;

слабое развитие инфраструктуры земельного рынка, которая явно не соответствует его потребностям во многих регионах стра­ны;

многочисленные барьеры, возникающие при реализации прав земельной собственности, связанные, прежде всего, с выделением земельных участков в натуре, сложностью процедур правового, организационного и технического оформления сделок; особенно это касается реализации прав собственности владельцев земель­ных долей.

Землевладение и землепользование в Российской Федерации являются платными. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального землепользования, охраны и ос­воения земель, повышения плодородия почв, выравнивание соци­ально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

Плата за землю существует в трех формах: земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли.

Ежегодным земельным налогом облагаются собственники зем­ли, а также все землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. На сельскохозяйственные угодья он устанавливает­ся с учетом их состава, качества и местоположения. Средние раз­меры земельного налога с 1 га пашни по республикам, краям и областям установлены Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон о плате за землю». В соответствии с этим документом ставка земельного налога с 1 га пашни колеблется от

1. 67 руб. (Магаданская область) до 4,95 руб. (Краснодарский край). С учетом этого устанавливаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сено­косов и пастбищ. В 1998 г. была проведена индексация ставок зе­мельного налога в 4 раза, в 2000 г. он был увеличен в 1,2 раза, в 2001 г. — еще в 2 раза.

Средства, поступающие в бюджет от земельного налога, долж­ны использоваться на следующие цели:

финансирование мероприятий по землеустройству, разработке и ведению земельного кадастра, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель;

инженерное и социальное обустройство территории; финансирование хозяйств, ведущих сельскохозяйственное про­изводство на землях низкого качества.

В настоящее время земельный налог пока не выполняет функ­цию эффективного регулятора земельных отношений, так как со­ставляет всего около 5 % от общей суммы налогов, взимаемых с сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Арендная плата вносится за земли, переданные в аренду; ее раз­мер устанавливается договором. Величина арендной платы в зна­чительной степени зависит от целевого использования земельных участков и их местоположения. Так, средняя арендная плата по стране за 1 м² земельных участков, расположенных в городах и по­селках и переданных предприятиям торговли, общественного пи­тания, бытового и сервисного обслуживания в 2002 г. составила

3. руб., а в сельских населенных пунктах за аналогичные участ­ки — 3,5 руб. Сельскохозяйственные предприятия платили в сред­нем за земли от 60 до 150 руб. с 1 га. Уровень арендной платы за землю в Краснодарском крае несколько выше, чем в других регио­нах Российской Федерации. В сложившихся экономических усло­виях арендная плата может взиматься не только деньгами, но и натурой. Так, в некоторых сельскохозяйственных предприятиях Тамбовской области арендная плата составляет 15 % выращенной продукции на арендуемых землях.

Нормативная цена земли используется с целью экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в соб­ственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельных участков.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливает­ся Правительством РФ. В постановлении от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» указано, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами испол­нительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам и админис­тративным районам. Органы местного самоуправления (админис­трации) могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 %; она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены. Во многих субъектах Российской Федерации нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ве­личины ставки земельного налога.

Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи земельных участков, то есть зависит от величины спроса и предло­жения. Владелец земельного участка в нормальной ситуации про­даст его лишь в том случае, если полученная за него сумма, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая с данного участка рента.

Цена земли — это капитализированная годовая земельная рен­та, которую рассчитывают по формуле

где Ц— цена земельного участка, руб.; Р— земельная рента, руб.; Я—ссудный процент.

Цены на землю имеют устойчивую тенденцию к росту; особен­но высоки они на земельные участки в городах и поселках под индивидуальное жилищное строительство. Так, в Краснодарском крае 1 городского земельного участка под индивидуальное жи­лищное строительство стоит 25,5 руб., а для ведения личного под­собного хозяйства в сельских населенных пунктах — 7,4 руб. В Ор­ловской области аналогичные показатели составляют соответ­ственно 11,8 руб. и 2,5 руб. Цена 1 га сельскохозяйственных уго­дий колеблется от 200 до 300 руб.

Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента как форма реализации права земельной собственности. Так, при аренде доход от земли делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).

Существует две формы земельной ренты: абсолютная и диффе­ренциальная; последняя, в свою очередь, имеет две разновиднос­ти: дифференциальная рента I и дифференциальная рента И.

Дифференциальная рента /возникает из-за различий земельных участков по плодородию и местоположению по отношению к рынкам сбыта. Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию возможно лишь при использовании не только лучших, но и худших участков. Соответственно и рыночная цена на сель­хозпродукцию устанавливается на таком уровне, который обеспе­чивает рентабельное производство и на худших землях. Таким об­разом, дифференциальная рента образуется в результате более низких индивидуальных издержек на участках с лучшими и сред­ними условиями производства.

Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях капитала в один и тот же участок земли в процессе ин­тенсификации производства. Интенсификация приносит допол­нительный доход, который сначала получает арендатор; но по ис­течении арендного договора собственники повышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода называют дифференциальной рентой II; его можно полу­чать и на худших по плодородию участках, если использовать пе­редовые технологии производства.

Дифференциальная рента I в основном изымается у земле­пользователей в форме земельного налога и используется в инте­ресах всего общества; лишь небольшая ее часть остается в распо­ряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается земле­пользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается для общественных нужд).

Абсолютную ренту земельные собственники получают в форме арендной платы за любой, даже самый худший участок земли. Ее возникновение связано монополией собственника на распоряже­ние землей (то есть с тем фактом, что земля вообще не может быть использована никаким образом без его согласия). Напротив, диф­ференциальная рента возникает в силу другой монополии — ис­ключительного права предпринимателя на арендуемый им участок как объект хозяйствования.

Для установления реальной рыночной цены земли необходимы данные земельного кадастра; только на их основе можно объек­тивно оценить земельные ресурсы с учетом их качества и других свойств.

Земельный кадастр — это система действий по учету, описа­нию и оценке земель, проводимых государством с целью получе­ния объективных сведений о земле; кадастр, таким образом, представляет собой специальное государственное учетно-оце- ночное мероприятие. Он содержит достоверные сведения и доку­менты о правовом положении, количестве, качестве и оценке зе­мель.

Государственный кадастр ведется в целях обеспечения рацио­нального использования и охраны земель, зашиты прав собствен­ников земли, землепользователей и арендаторов, создания объек­тивной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.

Кадастр земель сельскохозяйственного назначения включает следующие операции:

государственную регистрацию землепользований; количественный и качественный учет земель; оценку земель (включая бонитировку почв и экономическую оценку).

Регистрация проводится на основании решений соответствую­щих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов. Сведения о правовом положе­нии земельных участков отражаются в государственной кадастро­вой книге земель и содержит данные о объектах и субъектах зе­мельной собственности, землепользования и аренды земель, целе­вом назначении земельных угодий.

Количественный учет земель включает учет их наличия и рас­пределения по объектам земельной собственности и землепользо­вателям и по видам угодий (пашня, многолетние насаждения, се­нокосы, пастбища).

Учет качества земель предполагает земельно-кадастровое рай­онирование, классификацию земель, их характеристику по эколо­гическим и технологическим свойствам, группировку почв (на­пример, черноземы обыкновенные, черноземы выщелоченные, дерново-подзолистые, каштановые и т. д.).

При ведении учета земель устанавливается степень ценности продуктивных земель, выделяются нерационально используемые, нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельс­кохозяйственные угодья.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются с уче­том их производительной способности, местоположения и других свойств.

Бонитировка почв — это сравнительная оценка почв по их пло­дородию, проводимая при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. В систему показателей, применяемых при бонитировке, входит урожайность сельскохозяйственных культур, а также наиболее устойчивые свойства почв, коррелиру­ющие с ней: содержание физической глины, гумуса, сумма погло­щенных оснований, кислотность почв, смытость и др. По этим показателям и рассчитывается совокупный почвенный балл по оценочным группам почв.

Экономическая оценка земли характеризует ее ценность как средства производства в сельском хозяйстве. В отличие от бонити­ровки земля в данном случае оценивается не как природное тело, а как средство производства в неразрывной связи с экономически­ми условиями хозяйствования. При экономической оценке учи­тывают не только качественную характеристику почв (бонитет), но и такие показатели, как количество работников на 100 га пло­щади, стоимость силовых и рабочих машин на 1 га, применение удобрений, количество осадков за вегетационный период и др. Оценка проводится на основе массовых данных о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их про­изводство за длительный период (не менее 5 лет) и, как и бонитет почв, выражается в баллах.

Ведение государственного земельного кадастра на всех уровнях возлагается на соответствующие комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Земельные отношения в России постепенно приобретают ры­ночный характер, но земельный рынок все еще слабо развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой. Основным товаром по-прежнему являются дачные и приусадебные участки, тогда как основные земельные массивы сельскохозяйственных предприятий (производственных кооперативов, товариществ, об­ществ) находятся вне оборота. Исправить такое положение при­зван Закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения», вступивший в силу в январе 2003 г.

Многие специалисты по-прежнему считают, что для сельскохо­зяйственных предприятий введение свободного оборота земли яв­ляется преждевременным. Другие, наоборот, видят в этом боль­шие преимущества и полагают, что земельный рынок будет спо­собствовать:

совершенствованию форм и методов государственного регули­рования рыночных отношений в аграрной сфере;

лучшему использованию земли за счет перехода сельскохозяй­ственных угодий к пользователям, собственникам и арендаторам, умеющим организовать эффективное сельскохозяйственное про­изводство;

улучшению инвестиционного климата в аграрной сфере; укреплению правового статуса и социального положения сель­скохозяйственных товаропроизводителей.

В любом случае, при формировании рынка земель сельскохо­зяйственного назначения необходимо придерживаться следующих принципов:

обязательное целевое использование земельных участков; адекватная профессиональная подготовка лиц, приобретающих земельный участок;

изъятие земли у собственников, не обрабатывающих ее или ис­пользующих ненадлежащим образом;

преимущественное право аренды и приобретения участка в собственность для арендатора данного участка, собственников со­седних участков, жителей ближайших населенных пунктов;

соблюдение предельных (по максимуму и минимуму) границ площади земельных участков, находящихся в собственности от­дельного гражданина или юридического лица;

предоставление иностранным гражданам и юридическим ли­цам земель сельскохозяйственного назначения только в аренду;

учет особенностей всех возможных форм перехода прав на зе­мельные участки (аренда, купля-продажа, внесение в уставный капитал, назначение ренты, пожизненное содержание с иждиве­нием, мена, дарение, передача по наследству и по иным основа­ниям, предусмотренным федеральным законодательством);

урегулирование всех отношений, касающихся оборота земель­ных участков, находящихся в общей собственности, и земельных долей;

применение мер против спекуляции земельными участками, в том числе при продаже земель, полученных бесплатно от государ­ства, при передаче за плату государственных земель, при измене­нии категории земельных участков;

обязательная продажа залогодержателем заложенного земель­ного участка с аукциона в случае неисполнения залогодателем принятых на себя кредитных обязательств.

Сложная проблема, требующая скорейшего решения при фор­мировании рынка сельскохозяйственных земель — порядок уста­новления цен. Существует два вида цен на землю: нормативная и рыночная. Исходной является нормативная цена, и в действую­щих нормативных актах она рассчитывается исходя из ставок зе­мельного налога. Многие экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сами ставки земельного налога нужда­ются в уточнении; во-вторых, они значительно отличаются от ре­альной рыночной оценки. При определении нормативной цены необходимо обязательно учитывать положение участка земли по отношению к рынкам сбыта продукции, пунктам снабжения, к дорожной сети и т. д.

На свободном рынке будет господствовать цена, которая скла­дывается под воздействием спроса и предложения. Считается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах из-за большого числа заявок на продажу сложатся заниженные цены на землю. В этом случае придется защищать продавца, чтобы рыночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены сложатся в пригородных зонах.

Формирование рынка земли, по-видимому, принесет как поло­жительные, так и отрицательные последствия. К положительным можно отнести следующие:

продажа и аренда земли позволят зарабатывать средства для дальнейшего расширения производства, интенсивнее использо­вать оставшиеся земли;

внутрихозяйственный оборот земельных долей даст возмож­ность увеличить размеры крестьянских и личных подсобных хо­зяйств до оптимальной величины;

прекратится бесплатное изъятие земель.

Будут также и негативные последствия, в том числе: из-за низких закупочных цен на сельскохозяйственную про­дукцию сельские жители будут не способны конкурировать с го­родскими, что приведет к изъятию части земли из сельскохозяй­ственного оборота;

часть сельских жителей быстро распродадут свои земельные доли и в результате из собственников превратятся в наемных ра­ботников с соответствующим отношением к земле;

в России снова могут появиться крупные землевладельцы,

1. рантье.

В сложившихся в стране условиях купля-продажа земли не мо­жет быть полностью свободной и бесконтрольной; необходимо использовать различные методы государственного регулирования как прямого, так и косвенного. Так, к методам прямого регулиро­вания относятся:

изъятие по решению государственных органов определенных видов земель из рыночного оборота или их ограничение в обороте;

запрет на изменение целевого назначения сельскохозяйствен­ных угодий, и на приобретение их лицами не обладающими воз­можностью организовать их использование по назначению;

предоставление отдельным землепользователям преимуще­ственного права покупки или аренды земли;

установление предельных размеров продаваемых участков и т. д. Возможно и косвенное регулирование земельного рынка — дифференцированное налогообложение как самих сделок, так и доходов от последующего использования земли; льготное креди­тование и субсидирование определенных категорий землепользо­вателей; частичное финансирование со стороны государства зем­леустроительных работ и др.

Вместе с тем каждому сельскохозяйственному товаропроизво­дителю должна быть предоставлена возможность приобретать до­полнительные земельные участки, если они нужны, чтобы довести объем производства до оптимального размера, позволяющего ра­ционально использовать имеющиеся материальные и трудовые ресурсы.

*