19.Потеря стоимости недвижимости от экологического ущерба.

Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. Влияние экологии сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон.

Оценка влияния негативных факторов экологии на стоимость недвижимости производят, рассчитывая экономический ущерб, причинённый на их фоне. Рассчитывают затраты (по максиму) на предупреждение и компенсацию воздействия отрицательных экологических влияний на интересующий объект. Другим подходом при расчетах является обращение эксперта к специальным нормативным справочникам.

Экологические факторы при оценке недвижимости оказывают воздействие на эффективность и полезность использования её. Стоимость недвижимости (коммерческой) повысится за счёт использования негативных, казалось бы, для одних производств факторов во благо другим. К примеру, чрезмерный ветровой режим позволит сэкономить электроэнергию за счёт установки ветряного двигателя. Экологические факторы в совокупности определяют свою часть стоимости недвижимости. Заметна стала роль наличия экологических благ не только в традиционных понятиях: о чистоте воздуха, отсутствии шума, наличии зелёных насаждений, но и получении психосоциального эффекта: красивый вид из окон дома, возможность прогуляться по лесистой местности или окунуться в прозрачные воды естественного водоёма. Рыночная стоимость такого рода элитарной недвижимости весьма превосходит фактические затраты на её возведение.

Экспертиза, проводимая при определении стоимости недвижимости с учётом параметров качественного состояния окружающих её природно-антропогенных условий, подразделяет негативные влияния на механические, химические и физические загрязнения. К физическим относят: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное. Учитывается на фоне имеющихся загрязнений ущерб, выражающийся в потерях урожайности сельскохозяйственных  культур, повышение заболеваемости населения (проживающего или работающего). Увеличение затрат на устранение разного вида последствий предусматривается в стоимости оцениваемого объекта.

Наибольшее внимание экспертами уделяется раскрытию качественных характеристик позитивных экологических факторов. Сложная система измерения этих факторов, исходящая из субъективной природы своей оценки, оказывает влияние на рыночную стоимость, определение которой во многом зависит от профессионализма эксперта-оценщика и его опыта

Убытки = = восстановление нарушенного права + реальный ущерб + упущенная выгода,

Реальный ущерб = утрата или повреждение имущества,

Упущенная выгода = неполученные доходы.

20.Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

-оценка рыночной стоимости земельного участка;

-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

-расчет выявленных видов износа;

-расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

-стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

-основную заработную плату строительных рабочих;

-стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

-Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-  уровень заработной платы;

-  величина накладных расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли строителей в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.