26. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Жилищный кодекс гарантирует права нанимателя по договору социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением. Передача права собственности на жилое помещение, например, от субъекта РФ к муниципальному образованию, передача жилого помещения с баланса на баланс и т.п. не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Таким образом, при переходе права собственности на жилое помещение договор найма жилого помещения сохраняется на тех же условиях с новым собственником, к которому переходят все права и обязанности прежнего наймодателя. Данная норма является важной гарантией социальных прав граждан. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением: Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

27. Основания и порядок выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: Основания: - дом подлежит сносу - жилое помещение признано непригодным для проживания - жилое помещение полежит переводу в нежилое помещение - в случае, если в результате кап.ремонта жилого помещения жилое помещение не может быть сохранено либо оно настолько уменьшится, что наниматель и члены его семьи будут признаны нуждающимися в жилом помещении, либо настолько увеличиться, что существенно превысит норму предоставления.

28. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений. Объект (предмет) и форма договора коммерческого найма.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах. Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя. Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору, а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир. Объект договора найма – жилое помещение - должен обладать следующими признаками: 1)изолированностью; 2)пригодностью для проживания; 3)быть свободным; 4)благоустроенным. В соответствии с гражданским кодексом РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками: 1)изолированность; 2)пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством; 3)свободное. Форма договора коммерческого найма простая письменная. При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила, согласно которым нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки. Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.