3.3 Выбор подходов к определению рыночной стоимости объекта оценки

Согласно требованиям Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, и Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при проведении оценки используются следующие три подхода к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п.15 Приказа Минэкономразвития Россия от 20 июля 2007 г № 256 «Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)).

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки стоимости:

• сравнительной стоимости единицы;

• стоимости укрупненных элементов;

• количественного анализа и другие.

Затратный подход не применяется из-за ряда недостатков:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

3.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

4.Отдельная оценка земельного участка от строений

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 Приказа Минэкономразвития Россия от 20 июля 2007 г № 256 «Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)).

При реализации сравнительного подхода обычно используются следующие методы оценки:

1)метод сравнительного анализа продаж,

2)метод мультипликаторов (метод валовой ренты);

3)статистический анализ.

Рынок недвижимости достаточно развит в городе Перми, следовательно, для определения рыночной стоимости возможно использование сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 Приказа Минэкономразвития Россия от 20 июля 2007 г № 256 «Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)).

При реализации доходного подхода используются следующие методы оценки:

• прямой капитализации,

• дисконтирования денежных потоков, валовой ренты,

• метод остатка,

• ипотечно-инвестиционный анализ.

Применение доходных методов требует соблюдения принципов наиболее эффективного использования объектов. Они основаны на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Применение доходного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта недвижимости. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

Вывод: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проводим с применением сравнительного подхода без последующего согласования полученных результатов.