Глава3. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

3.1 Последовательность проведенных работ

Определение величины рыночной стоимости производилось в следующей последовательности:

1. изучение документов, предоставленных Заказчиком, которые воспринимались как достоверные и точно отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

4. Выбор подходов к определению рыночной стоимости объекта оценки;

5. расчет величины рыночной стоимости объекта оценки выбранными подходами;

6. оформление выпускной квалификационной работы.

3.2 Расчет износа и обесценивания объекта оценки

Физический износ конструкции определяется как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ объекта оценки принят по данным, предоставленным документам заказчиком.

Физический износ может быть определен несколькими методами, ведущими из которых в практике оценочной деятельности являются:

• Нормативный метод;

• Метод срока жизни.

Расчет физического износа по методу срока жизни

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости

ФЖ – типичный срок физической жизни

Таблица 4-Определение величины физического износа по конструктивным элементам методом срока жизни

наименование	значения
Год постройки здания	1984
дата оценки	17.05.15
нормативный срок объекта недвижимости	120
фактический срок жизни, лет	31
физический износ методом срока жизни, %	26

Таблица 5.Строительными нормативами дается следующая оценка технического состояния строительным конструкциям:

Состояние здания	Физический износ, %
Отличное	0-10
Вполне удовлетворительное, хорошее	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Таким образом, принимаем значение физического износа в размере 26 %, что указывает на удовлетворительное состояние строительных конструкций.

Функциональный износ (устаревание) - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта (здания, сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван неудобной и малофункциональной планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его конструктивные и эксплуатационные характеристики, оценщик пришел к выводу, что признаки функционального обесценивания не присущи объекту оценки.

Внешний износ (устаревание) объекта выражается в снижении стоимости объекта, вызванной внешними по отношению к нему негативными факторами: неудачное местоположение, изменение окружающей инфраструктуры, наличие конкуренции, изменение экономической ситуации на рынке, законодательных решений и т.д.

Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его расположением, оценщик пришел к выводу, что признаки внешнего износа не присущи объекту оценке.