2.4 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираем один из способов использования, называемый наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, то есть использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором.

Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования имущества. Он сводится к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям:

Далее проведен анализ НЭИ для оцениваемого нежилого здания. Анализ наиболее эффективного использования капитального гаража проводится по критериям:

1. Физическая возможность.

2. Юридическая допустимость.

3. Экономическая оправданность.

4. Максимальная продуктивность.

Вышеперечисленные критерии в свою очередь соотносятся с вариантами вероятного использования данного объекта недвижимости:

1. Торговое.

2. Производственно-складское.

3. Гаражный бокс.

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Понятие "наиболее эффективное использование", подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово- приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых

видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таблица 2- Определение факторов наиболее эффективного использования

Факторы	Гаражный бокс	Складское помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	+	-	-
Рыночный спрос	+	+	-
Законодательная разрешенность	+	-	-
Физическая возможность	+	+	-
Финансовая оправданность	+	-	-
Максимальная эффективность	+	-	-
Итого	6	2	0

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке производственной недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения, будет текущее использование в качестве гаражного бокса.

Таблица 3-Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Критерий НЭИ	Варианты использования			Примечание
	продолжение использования	реконструкция	снос
Юридическая допустимость	+	+	+	нет ограничений
Физическая возможность	+	+	+	нет ограничений
Экономическая оправданность	+	-	-	Год постройки объекта нежилого назначения, расположенного на оцениваемом земельном участке, 1984 г., то есть в настоящее время (на дату оценки), здание «отработало» 31 год. Нормативный срок службы аналогичных зданий в условиях нормальной эксплуатации составляет 150 лет. Из изложенного следует, что здание находятся в средней стадии своей физической жизни. Критерием оценки технического состояния зданий в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Физический износ оцениваемого здания 1984 года постройки составляет 31% (на основе метода срока жизни). Исходя из анализа НЭИ, необходимости в перепрофилировании объекта для иного целевого использования помещений нет. Учитывая конструктивные решения объекта и техническое состояние здания, для дальнейшей их эксплуатации необходимости в проведении работ по их реконструкции нет. Снос и реконструкция не целесообразны.
Максимальная продуктив-ность	+	-	-	Улучшение земельного участка (объекта оценки) удовлетворяет своему функциональному назначению и востребованы рынком. Функциональное назначение оцениваемого объекта приведет к получению максимального дохода от владения недвижимостью.

Анализ эффективности объекта при использовании в качестве складского помещения

Склад - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения поступивших товаров, где выполняются работы по приемке, подсортировке, хранению, фасовке, отпуску товаров.

Складские помещения, офис и демонстрационный зал располагаются в одном помещении. Этим вариантом пользуются обычно средние по размеру предприятия. Для их работы и объема товарооборота не требуется больших площадей, поэтому такие площади могут быть и в самом городе. Этот вариант является более экономичным, так как:

• покупатель не несет дополнительных транспортных расходов для переезда;

• упрощается документооборот, поскольку нет необходимости выписывать дополнительные накладные;

• легче управлять товарными запасами и их пополнением на складах;

• сокращается время ожидания на выполнение заказа;

• сам продавец несет меньше расходов на обслуживание, так как у него одно помещение (а не несколько).

• - Складские помещения территориально удалены от демонстрационного зала и офиса (для крупных предприятий).

Складские помещения находятся, как правило, за пределами города, так как они требуют специальных помещений, большей площади, подъездных путей, потока транспорта и т.п. Поэтому офис и демонстрационный зал обычно находятся в центре города, а склады — на окраине, хотя это не всегда удобно.

В данном случае объект будет неэффективен, т.к. складские помещения – это в основном ангары, которые находятся в промышленной зоне и они не имеют никакой архитектурной привлекательности.Также объект обладает слишком малой площадью для склада.

Анализ эффективности объекта при использовании в качестве торгового помещения

Торговое помещение - это имущественный комплекс, который занимает отдельное здание или который размещен в специально предназначенном и оборудованном для торговли сооружении, где предприятие осуществляет деятельность по реализации товара.

От торговых возможностей напрямую зависит стоимость магазинов. Определяется это, как правило, их местоположением. Поскольку решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то данный фактор должен быть очень тщательно исследован.

Помимо местоположения на стоимость магазина оказывают влияние и некоторые другие факторы, такие как тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора, а также наличие доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

Использование объекта в качестве торгового помещения невозможно, так как данное использование противоречит законодательству. В связи с большой отдаленностью от улиц такой торговый объект не будет пользоваться спросом.

С точки зрения максимальной продуктивности, использование объекта в текущем состоянии наиболее целесообразно, так как исходя из принципа максимальной продуктивности – существующее функциональное использование оцениваемого объекта приводит к получению максимального дохода от владения недвижимостью. Учитывая то, что объемно-планировочные и конструктивные решения здания отвечают современным требованиям, на дату оценки рационально использование объекта в его текущем состоянии.

Вывод: Целью оценки является определение стоимости объекта в его текущем состоянии с учетом его НЭИ. На основании проведенного анализа НЭИ, был сделан вывод, что в данном случае необходимо определить рыночную стоимость оцениваемого объекта в соответствии с его текущим фактическим использованием.