Раздел 2: анализ макроэкономических показателей, влияющих на стоимость объекта оценки

2.1. Описание объекта оценки

Объект оценки: Капитальный гараж,материал стен: кирпич, местоположение: Пермский край, г. Пермь Свердловский район, ул. Муромская ГСК 71

Имущественные права на объект оценки: собственность

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки

Дата оценки 17.05.2015 г.

Сроки проведения оценки: С 14.05.2015 по 21.05.2015

Вид определяемой стоимости: рыночная стоимость

Предполагаемое использование результатов оценки: защита выпускной квалификационной работы

Таблица 1- Описание объекта оценки

Объект недвижимости	встроенный гараж
Общая площадь, кв. м.	25,0
Группа капитальности	III
Строительный объем, куб. м.	Нет данных
Год ввода	Нет данных
Техническое состояние	Хорошее
Экспертно определенный износ	Нет данных
Фундаменты	Нет данных
Стены	Кирпич
Перегородки	Кирпич
Перекрытия	Железобетонное
Крыша	Мягкая рулонная
Двери	Металлические
Пол	Бетонный
Электричество	Проводка открытая

2.3 Анализ рынка недвижимости

Был произведен анализ двух сегментов рынка недвижимости: производственно-складской и вторичного жилья. Это сделано в связи с тем, что гараж имеет отношение к производственно-складской недвижимости, но также связан со вторичным жильем. Собственники делают выбор в пользу гаража, находящегося как можно ближе к месту проживания. Делается так в связи с тем, что такой вариант наиболее оптимален, по сравнению с гаражным боксом, находящимся на значительном расстоянии от квартиры(дома).

Анализ рынка производственно-складской недвижимости г. Пермь

за 1-й квартал 2015 г.

Объемы ввода объектов нового строительства на рынке производственно-складской недвижимости г. Перми в настоящее время находятся на достаточно низком уровне.

По предварительным данным Департамента градостроительства и архитектуры г. Перми в 1-м квартале 2015 г. было введено лишь 2 объекта производственного назначения общей площадью 9,1 тыс.кв.м.

В 2014 г. объем ввода производственной недвижимости составил порядка 24 тыс. кв.м, что в 3 раза превышает аналогичный показатель по итогам 2013 г. Напомним, что в 2013 г. было введено всего 7,8 тыс. кв.м – это самым низкий показатель за последние годы.

Из строящихся объектов можно выделить 1 очередь многофункционального логистического комплекса «А Plus Park Perm», 2 и 3 очереди распределительного центра «Виват», а также 2 очередь складского комплекса «Навигатор».

Также готовится к сдаче в эксплуатацию распределительный центр розничной сети «Магнит». Ранее объект планировалось ввести в эксплуатацию в октябре 2014 г., однако сроки сдачи складского комплекса были перенесены на 2015 г.Всего до конца 2015 г. в Перми и близлежащих территориях к вводу в эксплуатацию запланировано около 100 тыс.кв.м качественных складских площадей.Из перспективных проектов отметим планы создания в Перми индустриального парка «Парма», якорным арендатором которого станет ОАО «Пермский моторный завод». Объект будет расположен на территории бывшего танкового полигона площадью более 220 га. Начало строительных работ намечено на 2-й квартал 2016 г.

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственно-складской недвижимости.

С точки зрения развития рынка качественной складской недвижимости Пермь значительно отстает от других крупных городов. По мнению экспертов, потребности города в складах и логистических центрах класса «А» удовлетворены лишь на 5-10%.

Сегмент складов индивидуального хранения «Self-Storage» в Перми также не развит. На сегодняшний день в городе запущено лишь два подобных проекта. В частности «In-Box» на ул. Васильева, а также «Smart Storage» в здании бывшей автобазы на ул. Крупской, 5.

По итогам 1-го квартала 2015 г. общее количество предложений на рынке купли-продажи производственной недвижимости сократилось на 25% (до 86 ед.), вместе с тем на рынке аренды число экспонируемых объектов не изменилось и составило 88 ед.

Наиболее развитыми как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Перми являются подсегмент складов и подсегмент производственных зданий и помещений.

Ценовая ситуация на рынке производственной недвижимости в течение 1-го квартала 2015 г. в целом оставалась достаточно стабильной. Практически по всем подсегментам рынка зафиксирован прирост средних цен и арендных ставок в пределах 2%. Снижение средней цены предложения зафиксировано лишь на рынке купли-продажи производственных баз – на 11,4% (средняя цена вернулась к уровню 1-го полугодия 2014 г.). Заметное колебание среднеценового показателя на подсегменте производственных баз в большей степени обусловлено изменениями в структуре предложения: уменьшилось количество предложений по более высоким ценам.

Диапазон средних цен предложения в 1-м квартале 2015 г. на рынке купли-продажи производственной недвижимости составлял от 13,5 до 19 тыс.руб./кв.м, на рынке аренды – от 198 до 219 руб./кв.м.

Цены купли-продажи производственных баз и комплексов имеет тенденцию к снижению, но вцелом не изменились. Производственные склады упали в цене. Производственные здания и помещения показали повышение.По арендным ставкам производственных зданий и помещений зафиксирована положительная динамика. По производственным складам также наблюдается тенденция к увеличению. Но рост у данных сегментов рынка слабый.¹¹

Рис.2

Рис. 3

Анализ рынка вторичного жилья г. Пермь за 1-й квартал 2015 г.

На вторичном рынке жилья в большей степени изменениям за месяц был подвержен Ленинский район, где средняя цена кв.м сократилась на 6,25%.

Рис.4

Стоит отметить, что распределение средних цен предложения в разрезе районирования от минимального до максимального значения не изменилось. Лидером по цене является Ленинский район, аутсайдером – Орджоникидзевский. Наименьшая цена на вторичном рынке жилья за 1 квадратный метр установлена на трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв.м в Орджоникидзевском районе по ул. Молдавская, 8 (33,32 тыс. руб.), наибольшая цена (80 тыс. руб.) – на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50 кв.м.  в Ленинском районе на улице Пушкина,13.

В зависимости от типа жилья наибольший удельный вес занимают «хрущевки и брежневки» – 33,4% или 892 объекта. В меньшинстве представлено объектов типа «малосемейка» – всего 4% или 108 объектов.

Рис.5

Максимальная средняя цена  квадратного метра в марте 2015 года на рынке вторичного жилья – в четырех- и более комнатных квартирах типа ИП.

Рис.7

Средний показатель квартир такого типа – 61,48 тыс. руб. за квадратный метр. Самая низкая стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах типа «полногабаритки и сталинки» – 46,99 тыс. руб. за квадратный метр.¹²

Рис.8