27 Вопрос. Задаток. Поручительство.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека – то есть заемщика. Вернее – за исполнение заемщиком своих обязательств. Договор поручительства заключается в письменной форме.

Суть поручительства в следующем: Заемщик берет кредит в банке. Чтобы обеспечить обязательства по возврату данных в долг денег, банк заключает договор поручительства с третьим лицом (поручителем). Им, как правило, выступает хороший знакомый, друг, родственник заемщика. Если должник не сможет платить по кредиту, то кредитор (то есть, банк) имеет полное право обратиться за деньгами к поручителю, который и будет обязан погасить задолженность.

Поручитель и должник несут солидарную ответственность, то есть кредитор вправе обратиться как к должнику, так и к поручителю.

Если кредитор обратится с требованием платить по долгам должника, то поручитель будет обязан оплатить не только сумму основного долга, и проценты по кредиту, но и другие убытки, которые понесет кредитор, например, - возмещение судебных издержек.

Допустим, должник взял кредит в банке, но вскоре потерял работу, то есть лишился возможности платить по долгам. Банк обратился к поручителю, который и выполнил все обязательства вместо должника. Что дальше?

Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с вами? Конечно, есть суд, но перспектива такого дела явно не радует.

Когда прекращается поручительство? - если должник полностью рассчитался с кредитором, то и договор поручительства прекращает свое действие;

- если в договоре поручительства была указана одна сумма, а в дальнейшем эта сумма поменялась, но поручитель не давал своего согласия на это;

- если должник перевел свой долг на другое лицо (с согласия кредитора), так как по общему правилу поручитель отвечает за действия прежнего должника. Но если поручитель согласится отвечать за действия нового должника, то поручительство остается в силе;

- если кредитора не устраивает, как исполняются обязательства;

- если истек срок, указанный в договоре поручительства.

Применительно к рынку недвижимости поручительство широко распространено при ипотечном кредитовании. Также поручительство используют агентства недвижимости, например, при подготовке к сделкам.

Собираясь купить недвижимость, покупатель может внести какую-то не очень большую сумму, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Гражданский Кодекс (ст. 380) определяет ее как задаток.

Суть задатка в следующем: Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи недвижимости, в который включается условие о задатке. Допустим, что в договоре это выглядит следующим образом: «В течение 5 банковских дней после подписания настоящего Договора Покупатель оплачивает Продавцу задаток в размере 150 000 рублей».

Что будет, если сделка не состоится? Здесь все зависит от того, по чьей вине она сорвалась:

- если подписали договор с условием о задатке, но затем по обоюдному соглашению решили не доводить начатое до конца, то задаток должен быть возвращен покупателю;

- если вдруг передумал покупатель, давший задаток, то он остается у продавца;

- если от покупки отказывается продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Именно это условие становится главным препятствием для применения задатка при сделках с жильем. Никто не хочет «в случае чего» возвращать деньги в двойном размере. Куда чаще задаток распространен при сделках с «нежильем» - гаражами, банями и т.п. Впрочем, как говорят сами риэлторы, с задатками работают на региональных рынках. Столичные же агентства больше используют авансы, кстати, никак в законодательстве не обозначенные.