Глава 1. Теоретические основы к определению ипотеки
1.1. Понятие ипотеки и преимущества ипотечного кредитования
Ипотечно-инвестиционные модели люди применяют для установления цены объекта недвижимости, которые учитывают условия финансирования.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. [1 стр.8]
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотечном кредитовании нужно нотариально удостоверить и необходимо пройти государственную регистрацию.
Права и обязанности залогодержателя по ипотечному кредитованию устанавливаются в соответствии с договором и удостоверяются такой важной бумагой, как закладная.
Закладная – это именная ценная бумага, которая определяет нижеперечисленные права ее владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, которое отягощены бременем ипотеки.
Формирование и выдача закладной не разрешается:
– если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения, леса и право аренды этих видов недвижимого имущества;
– ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
Если рассматривать ипотеку как метод финансирования, то в данном случае есть нижеследующие достоинства: [21 стр.28]
создает возможности для привлечения дополнительных денежных средств с целью финансирования объекта недвижимости;
создает эффект финансового рычага (левереджа), то есть использование заемных средств позволяет повысить доходность собственного капитала; – возникает возможность диверсификации собственного капитала;
возможно получение налоговых льгот.
В практике имеются такие расчетные характеристики ипотечных кредитов, как:
– остаток основной суммы кредита;
– процент выплаченной основной суммы кредита;
– отдача кредитора.
Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается в процентах как отношение коэффициента настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита к коэффициенту настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования при соответствующей норме процента
B=
где B – остаток основной суммы кредита; f – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита; f5 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования.
Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается при досрочном погашении кредита и при продаже объекта до окончания срока его кредитования. [12 стр.29]
Процент выплаченной основной суммы кредита рассчитывается несколькими способами:
– определяется на основе процента остатка основной суммы кредита
P =B - 1 ,
где Р – процент выплаченной основной суммы кредита;
– определяется как отношение фактора фонда возмещения для всего срока кредитования к фактору фонда возмещения за расчетный период
P=
где f3 – фактор фонда возмещения для всего срока кредитования; * 3 f – фактор фонда возмещения для расчетного периода.
Отдача кредита равно норме процента, в том случае, если договор по кредиту не предполагает иных платежей. В состав таких платежей входят дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение кредита.
Под дисконтными пунктами подразумевают скидку с основной суммы кредита, которая выражена в процентах. Зачастую один дисконтный пункт приравнивается одному проценту от базовой суммы кредита. В следствии этого, заемщик получает основную сумму кредита, которая уменьшена на число дисконтных пунктов, а платежи по кредиту определяются в соответствии с первоначальной основной суммой кредита. В связи с этим кредитор повышает свою отдачу за счет получения дополнительных платежей от заемщика.
Цена регистрации кредита формируется в ходе заключения договора по кредиту и содержит затраты на подготовку и оформление документов, таких как кредитная справка, схема амортизации кредита и прочее.
Выплата штрафа за долгосрочное погашение кредита рассчитывается как процент от невыплаченной базовой суммы кредита на момент долгосрочного погашения. Данный платеж зачастую включают в договор по кредиту и используют для уменьшения риска убытков в итоге долгосрочного поступления финансов, требующие быстрого размещения.
Таким образом, в данном параграфе я рассмотрела понятие ипотеки, выявила достоинства ипотечного кредитования.