Ипотека предприятий
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа.
Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
Ипотека жилых домов
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
3 Государственная регистрация ипотеки
В связи с отменой обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке законодатель ввел обязательность подачи сторонами совместного заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель такой новеллы – минимизировать возможность мошенничества одной из сторон путем подделки документов, тогда как при совместном заявлении каждая сторона прямо выражает волю произвести регистрацию определенного договора. С другой стороны, если стороны в добровольном порядке нотариально удостоверили договор об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу такого договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Отметим, что действующие нормы п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке противоречат п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Иначе говоря, в Федеральном законе о регистрации прав сохранилась норма, соответствующая прежней редакции Закона об ипотеке. Однако, учитывая, что особенности государственной регистрации ипотеки определяются Законом об ипотеке, при осуществлении такой регистрации следует руководствоваться новыми правилами, установленными Законом об ипотеке, и подавать совместное заявление залогодателя и залогодержателя, если только стороны договора добровольно не удостоверили договор в нотариальном порядке.
Подпункт 2 п. 1 статьи 20 не содержит исчерпывающего перечня документов, представляемых на государственную регистрацию, а указывает только основные из них: заявление; договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины. С учетом законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации ипотеки представляются также иные документы. В соответствии со ст. 16 и 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила), на государственную регистрацию ипотеки представляются:
1. документы общего характера:
• заявление о регистрации ипотеки (в нем должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);
• для представителя стороны при регистрации - нотариально удостоверенная доверенность и документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством;
• документ об оплате регистрации (подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия.
Для юридических лиц необходимо также представить:
• подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (для предъявления);
• документ о регистрации юридического лица;
• учредительные документы юридического лица;
• документ о присвоении ИНН;
• документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ;
• распорядительные документы о создании унитарного предприятия;
2. документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов:
• подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа.
3. правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения):
• договор об ипотеке; подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке;
• дополнительное соглашение при изменении условий договора об ипотеке;
• документы, названные в договоре в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);
• дополнительное соглашение при изменении условий кредитного договора;
• закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление;
• документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4. иные документы, представляемые в случаях, предусмотренных законом:
• документ, подтверждающий согласие собственника или уполномоченного им органа (хозяйственное ведение), других сособственников (общая совместная собственность) на совершение сделки (если залогодатель не является собственником имущества или является не единственным его собственником);
• протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров (либо решение учредителя) с решением о передаче имущества в залог или выписка из протокола (если совершаемая сделка относится к крупным сделкам, сделкам с заинтересованностью, либо в отношении таких сделок существует ограничение полномочий единственного исполнительного органа юридического лица);
• письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);
• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
В частности, документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
В пункте 4 статьи 20 законодатель выделяет особенности регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, которая осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Особо следует выделить внесение в Закон об ипотеке дополнений, направленных на приведение положений данного Закона в соответствие нормам Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Действующая редакция Закона об ипотеке создает условия для государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия.
Пунктом 5 статьи 20 устанавливается максимальный срок регистрации ипотеки - один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.
Процедура государственной регистрации завершается тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.
Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Для залогодателя и залогодержателя ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, но, учитывая, что на практике эти моменты обычно совпадают, можно считать, что для всех лиц ипотека возникает с момента совершения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Заключение
На сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);
2) при неисполнении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.
Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.
При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:
1) ипотека возникает независимо от воли сторон;
2) ипотека носит диспозитивный характер, то есть стороны имеют право предусмотреть отсутствие ипотеки, указав это в договоре.
До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.
Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.
Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.
Список литературы:
Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007.
Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
Довдиенко, Ирина Викторовна. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов/ И.В. Довдиенко, В.В. Черняк.- М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. 2008. -N11.
Ипотека - особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23).
Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.
«Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 19 июля 1998.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.