1.2.Стоимость недвижимости и ее основные виды.
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис.4). Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
Рис.4 Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости.
Оценка обычно проводится профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при внесении имущества в качестве взноса в уставный капитал, при страховании и налогообложении объектов. В общем виде классификацию основных целей, для которых производится оценка недвижимости, можно представить в следующем виде:
оценка для покупки или продажи;
оценка для использования недвижимости в качестве обеспечения кредитных обязательств;
оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчетности;
оценка при решении вопросов о слиянии или поглощении компаний;
технико-экономическое обоснование нового строительства;
взнос в уставный капитал компании;
оценка для определения стоимости аренды;
оценка для целей страхования;
оценка для целей налогообложения и т.д.
Могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и возможные базы оценки должны быть четко определены и согласованы. В зависимости от цели оценки определяются различные виды стоимости недвижимости.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы
Проявления – потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется под влиянием различных финансовых факторов от стоимости при заключении сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях.
Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.
Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:
•Международных стандартов оценки;
•Перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
•Принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
•Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
•Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке, купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п. Формы проявления стоимости в обмене:
•Рыночная;
•Ликвидационная;
•Залоговая;
•Страховая;
•Арендная;
•Утилизационная.
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта, приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта, приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, которую определяют исходя из существующих условий, и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, которую определяют исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов
(в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
В соответствии с данным определением объект недвижимости можно рассматривать как физический объект, с присущими ему экономико-правовыми характеристиками. Учитывая данные характеристики, объект недвижимости может выступать в следующих экономико-правовых формах, обуславливающих вид определяемой стоимости:
• объект инвестиционной деятельности, т.е. как потенциальный источник дохода для физических и юридических лиц и для государства;
• объект управления (во взаимосвязи с объектом инвестирования, недвижимость – с целью извлечения максимального дохода – необходимо рассматривать как объект управления);
• объект налогообложения. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости представлен как объект налогообложения;
• объект сделок;
• объект использования в качестве экономического блага, служащего для удовлетворения потребности населения в жилище и т.д., т.е. как объект потребления (использования) с характерной для него стоимостью при существующем использовании.
В каждой из этих форм недвижимость будет иметь свои экономико-правовые характеристики, свою классификацию, соответствующую стоимость и методы ее оценки, которые рассмотрены в диссертации.
В нормативно-правовых актах и работах различных отечественных и зарубежных авторов рассмотрена классификации недвижимости по различным критериям, нами предложена комплексная классификация объектов недвижимости для целей оценки (см. Рисунок 5).
Рисунок 5 Комплексная классификация объектов недвижимости для целей оценки
Объект недвижимости;
объект налогообложения;
объект управления;
объект сделок;
объекты потребления
объект инвестиционной деятельности.
Подробно рассмотрены виды стоимости недвижимости, в т.ч. рыночная стоимость, которые содержатся в российских, европейских и международных стандартах оценки.
Отдельно выделены характеристики видов стоимости недвижимости, отличных от рыночной. Показана разница между потребительской стоимостью объекта недвижимости и стоимостью при существующем (текущем) использовании.
Предложена классификация стоимостей недвижимости, в которой различные виды стоимости объединены в две большие группы:
Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
Стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.п.
Видами стоимости в обмене являются следующие :
— рыночная;
— ликвидационная;
— залоговая;
— страховая;
— арендная.
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из сложившегося профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
В работе отмечены ситуации, при которых необходима оценка потребительской стоимости:
принятие собственником управленческих решений, связанных с управлением стоимостью объекта (реконструкцией, модернизацией, перепланировкой, сдачей в аренду) и с решением о реализации. Например, при сравнении текущей потребительской стоимости с ожидаемой потребительской стоимостью после реконструкции/модернизации принимается решение о необходимости последней, при сравнении потребительской и арендной – о сдаче объекта в аренду. В том случае, если потребительская стоимость выше стоимости реализации, то объект не продается. В работах немецких авторов потребительская стоимость имеет консультационную функцию.
Кроме этого потребительская стоимость объекта недвижимости выступает основой для принятия решения в процессе слияния или разъединении предприятий, в составе активов которых находится оцениваемый объект.
Необходимо подчеркнуть, что во всех перечисленных случаях потребительская стоимость остается внутренней основой принятия решения, она не разглашается не зависимо от того, была она определена независимым оценщиком либо самой заинтересованной стороной;
принятие инвестором инвестиционных решений, связанных с инвестициями в объект недвижимости;
переоценка объектов недвижимости, принадлежащих государственным унитарным предприятиям (ГУП) и МУП (муниципальным унитарным предприятиям) на праве хозяйственного ведения. В связи с тем, что ГУП призваны действовать исключительно в тех хозяйственных областях, в которых соответствующие функции не могут быть реализованы субъектами иной организационно-правовой формы, они располагают большим количеством административной и социальной недвижимости, а также инфраструктурой и объектами специального назначения;
приватизация объектов недвижимости, обремененных целевым назначением;
- оценка ликвидационной стоимости для ипотеки (залоговой стоимости) на основе потребительской стоимости для повышения надежности и обеспеченности кредита. При оценке объектов залога далеко не всегда обеспечивается необходимый уровень их ликвидности, что приводит к проблемам при последующей реализации этих объектов.
Размер выдаваемых банками кредитов определяется как процент (как правило, недостаточно обоснованный) от ликвидационной стоимости объекта залога. Реальная причина данной скидки – разница между рыночной и потребительской стоимостью объекта. Банк реализует объект в случае невозврата кредита, в его текущем использовании, а не в ННЭИ, и результат от продажи будет соответствовать потребительской стоимости объекта с учетом скидки на ускоренную продажу, а собственник потеряет объект в случае невозврата кредита по потребительской стоимости. Таким образом, при получении кредита собственник должен сопоставлять сумму кредита с потребительской стоимостью объекта, а банк – со стоимостью при текущем использовании;
проверка кредитоспособности собственника объекта недвижимости. Кредит, выдаваемый, под обеспечение объектом недвижимости не может быть больше потребительской стоимости самого объекта, так как потребительская стоимость отражает будущие доходы и выгоды собственника от эксплуатации объекта;
оценка налогооблагаемой стоимости на базе потребительской.