2.3.1.1 Определение целей собственника.

Собственником объекта недвижимости является юридическое лица, получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация. Поддержание хорошего состояние объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническую эксплуатацию обслуживания.

2.3.1.2 Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 3 квартал 2009

В течение 3 кв. 2009 г. в Москве не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Таким образом, предложение качественных торговых площадей оста лось на прежнем уровне и на сегодняшний день составляет 4,4 млн. кв. м общей площади - из них - 2,3 млн. кв. м торговая площадь. В целом, это нормальная ситуация для рынка торговой рынка торговой недвижимости: третий квартал (включающий два летних месяца) традиционно характеризуется низкой активностью, а пик открытий новых объектов, как правило, приходится на четвертый квартал, когда девелоперы стараются завершить годовые планы и успеть к новогоднему буму продаж.

В региональных городах были открыты ряд крупных профессиональных торговых центров. Так, после много кратного переноса сроков выхода на рынок в Омске со стоялось

техническое открытие торгово-развлекательного центра «МЕГА». По состоянию на начало октября функционирует магазин IKEA, в ближайшее время ожидается открытие гипермаркета Auchan. Торговая галерея, предположительно, также откроется в ближайшие месяцы. Необходимо подчеркнуть, что «МЕГА» стала первым профессиональным ТРЦ на рынке Омска - из целого ряда заявленных масштабных проектов суммарной общей площадью около 700 000 кв. м, реализация которых в настоящее время приостановлена. В Краснодаре была открыта 3-я очередь (торговая галерея) ТРЦ «СБС Мегамолл». Таким образом, Краснодар на сегодняшний день является одним из лидирующих региональных городов по обеспеченности профессиональными торговыми площадями: около 400 кв. м на 1 000 жителей.

Также стоит обратить внимание на открытие крупных объектов международных торговых операторов. Так, в Краснодаре был открыт второй в России гипермаркет Carrefour (общая площадь - 14 500 кв. м), а в Ростове-на-Дону DIY-гипермаркет Leroy Merlin (общая площадь 16 700 кв. м).

Как в Москве, так и в региональных городах в 4 кв. 2009 ожидается открытие значительного количества торговых объектов, однако уже сегодня ясно, что заявленные девелоперами на начало года планы не будут реализованы в полной мере. Так, в Москве в место более чем 1 млн. кв. м торговых площадей на рынок по итогам 2009 г. Выйдут около 800 тыс. кв. м. На 2010 г. перенесен выход таких крупных объектов, как ТРЦ в ММДЦ Москва-Сити, ТРЦ на ул. Вавилова и ряд др.

Если говорить о крупнейших региональных проектах, то в конце 2009 г. - начале 2010 г. Ожидается открытие ТЦ «Мегамаг» (общая площадь 93 000 кв. м, Ростов-на-Дону), Jam Mall (Киров), ТРЦ Oz (общая площадь 220 000 кв. м, Краснодар). На 2010 г. перенесено открытие ТРЦ. «Континенталь» в Иркутске (общая площадь 100 000 кв. м)

Рисунок 8

Профессиональные торговые объекты, открытые в 3 квартале 2009 г. в региональных городах.

* данные компании Blackwood -

спрос

В 3-м квартале у торговых операторов можно было наблюдать характерную для всего 2009 г. ситуацию, когда наиболее сильные игроки рынка (как российские, так и международные) заявляют о новых проектах и масштабных планах, а мелкие сети постепенно уходят с рынка. В июле стало известно о том, что крупнейший мировой розничный оператор Wal Mart сделал предварительную оферту владельцу сети дискаунтеров «Копейка». Данный факт подтверждает проявившуюся ранее тенденцию: международные ритейлеры используют сложившуюся кризисную ситуацию для активной борьбы за долю российского рынка.

Сеть Auchan запускает новый проект: продуктовые гипермаркеты «Радуга» формата жесткого дискаунтера площадью 5 000 - 7 000 кв. м. Планируется, что первые гипермаркеты будут открыты в Пензе и Калуге.

ГК «Ташир» начала реализацию очередного проекта в розничной торговле - сеть магазинов товаров для детей Kids Garden, предлагающих полный ассортимент детских товаров. Первый магазин площадью 250 кв. м был открыт в июле в торговом центре «РИО» на Дмитровском шоссе, до конца 2009 г. планируется открытие еще 3 магазинов в торговых центрах девелопера.

В августе стало известно о прекращении переговоров британской сети игрушек Hamleys с компанией F.D.Lab, в партнерстве с которой сеть планировала открыть свой первый флагманский магазин на Тверской улице в сентябре 2009 г. (площадь магазина - 1 750 кв. м). Однако по заявлениям представителей Hamleys, сеть не отказывается от своих планов по вхождению на российский рынок и в настоящее время продолжает поиск партнеров и подходящего помещения.

Ставки аренды

В 3-м квартале 2009 г. можно было наблюдать замедление падения ставок аренды как на помещения в торговых центрах, так и на объекты формата street retail. Более того, ставки предложения на помещения на торговых улицах демонстрируют рост.

С учетом наметившегося снижения доли вакантных площадей в качестве причины можно назвать желание собственников помещений на фоне усиления деловой активности после традиционного летнего спада, а также частых заявлений ряда участников рынка о прохождении т.н. «дна» кризиса сдать торговые площади по более высоким ставкам.

Говорить о том, сохранится ли данный уровень ставок аренды, сегодня пока преждевременно, поскольку даже после начала стабилизации в экономической сфере должно пройти время, прежде чем игроки рынка коммерческой недвижимости начнут ее ощущать в виде возросших расходов населения на потребление.

Рисунок 9

Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на сентябрь 2009 г. Данные компании Blackwood.

Инвестиционные сделки

В 3-м квартале 2009 г. на инвестиционном рынке происходили единичные сделки, по большей части обусловленные реструктуризацией долговых обязательств компаний. В качестве примера можно привести переход активов сети гипермаркетов «Мосмарт» подразделению Сбербанка РФ «Сбербанк-капитал» (см. Таблицу).

Другим интересным примером стала сделка между предпринимателем О. Жеребцовым, с одной стороны, и «ВТБ Капитал» и TPG Capital - с другой. Стоит отметить.

Сегмент street retail

После традиционного затишья, характерного для конца 2-го - начала 3-го квартала, осенью рынок помещений формата street retail стал оживать: доля вакантных площадей

снизилась по сравнению с началом года, наметился существенный рост ставок предложения.

Так, в сентябре, за исключением Садового кольца и Нового Арбата, продемонстрировавшие снижение на 1% и что решение о продаже доли в компании было

принято еще до кризиса и во второй половине 2008 г. на сеть претендовали как институциональные инвесторы, так и крупнейшие международные торговые операторы Wal Mart, Carrefour, Auchan, Metro Group.

В конце 3-го квартала также стало известно о намерении ГК АСТ продать ресторан «Прага» на Арбате. Ранее группа уже продала свою долю в многофункциональном комплексе «Военторг» компании «НАФТА КО». 32% соответственно, для остальных рассматриваемых торговых коридоров можно было наблюдать рост ставок предложения, причем как нижних, так и верхних границ диапазонов в среднем на 20-30% по сравнению с данными начала квартала. Наиболее заметным прирост стал для Петровки и Арбата.

Рисунок 10.

Основные сделки на рынке торговой недвижимости, 3 квартал 2009 г.

Данные компании Blackwood

Прогноз

Наиболее крупные профессиональные торговые центры, заявляемые к открытию до конца 2009 г. - в начале 2010

г., Москва и региональные города

Объект Общая площадь/ торговая

площадь, кв. м Девелопер Предполагаемое открытие

В конце 3-го квартала на рынке торговой недвижимости стали проявляться первые признаки оживления: начал постепенно снижаться уровень вакантных площадей, приостановилось падение ставок аренды, начался рост ставок предложения. С одной стороны, эти явления могут оказаться проявлениями сезонного всплеска деловой активности: многие игроки рынка ожидали наступления определенности

в экономической сфере в конце года и в этой связи стремились не упустить последние, на их взгляд, возможности по совершению сделок по низким, «кризисным» ценам. С другой стороны, если мировая экономика в целом и российская - в частности не будут испытывать новых потрясений, то указанное оживление станет началом восстановления

рынка.

Рисунок 11.

Наиболее крупные профессиональные торговые центры, заявляемые к открытию до конца 2009 г. - в начале 2010

г., Москва и региональные города. Данные компании Blackwood

2.3.1.3 Анализ местоположения

При создании любого выбора своего объекта недвижимости главным фактором, определяющим успех проекта, в первую очередь является местоположение. Неправильно выбранное местоположение может сделать провальным даже хорошо проработанный проект. В то же время, хорошо зная район размещения объекта недвижимости можно предугадать действия конкурентов и снизить риск их неблагоприятного воздействия на бизнес. Используют при оценке района местоположения объекта недвижимости такие критерии как:

общий уровень развития территории;

тип района (деловой, спальный и т.д.);

тенденции развития района;

характеристика населения;

транспортные и пешеходные потоки на территории района;

развитие торговли и бизнеса в целом в районе;

уровень конкуренции.

2.3.1.4 Анализ текущего состояния объекта недвижимости

Исходя из выше перечисленных критериев торгово-развлекательный комплекс Ереван Плаза, имеет много положительных сторон : высокий уровень развития территории, центральный округ деловой район, по классу окружной, добрать до объекта можно на транспортном средстве, так и на метро 2 минутах от м. Тульская. Уровень конкуренции в районе не большой, бизнес и торговля в районе развивается. Я проанализировала текущие состояния объекта недвижимости и правила экспертизы:

1)Мониторинг и анализ рынка недвижимости.

2) анализ место положения, я описала ранние.

3)Правовая (юридическая) экспертиза-все правоустанавливающие документы в порядки, и нет ни каких нарушений.

4)Техническая экспертиза. Комплекс Ереван Плаза начал свою работу в марте 2007 года. Физическое состояние объекта на данный момент отличное, ремонт и мероприятия, обеспечивающие безопасность эксплуатации объекта не нужно.

5)Экономическая экспертиза, расчет расходов и доходов на выбранный период. Решения задач финансирования, определения денежных потоков от ОН удовлетворяющие требования собственника и т.д.

Таблица 2

	Данные анализа рынка
	Данные из проекта
	Рассчитанная велечина
В таблице представлен ТРЦ Ереван Плаза
№п/п	Параметр	Значение параметра	Источник информации	Компания,на которую идет ссылка
	Курс долл.СШАна 9.10.2009	30,1839	www.cbr.ru
1	Площадь общая, кв.м	38 150	Данные из проекта
2	Площадьполезная,кв.м	28 720
3	Площадь торговой части здание,кв.м	24 000
4	Площадь парковки подземной,кв.м	4720
	Количество машиномест,шт	236
	Средняя площадь машиноместа,кв.м	20
6	Стоимость строительства,руб./кв.м	30 000
7	Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб	1144500000
8	Состав структуры финансирования
	Собственные,%	60	686700000
	Привлеченные,%	20	228900000
	Заемные,%	20	228900000
	Срок погащение кредита, лет	3
	Процентная ставка,%	20	0,2
	Кредит взят под простые проценты
	Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб	76300000
	Выплаты по первому году, с учетом % по кредиту	274680000
	Выплаты по второму году, с учетом % по кредиту	320460000
	Выплаты по третьему году, с учетом % по кредиту	366240000
9	Уровень вакантных площадей до прихода УК,%	10
10	Уровень вакантных площадей после прихода УК	7
11	Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США/кв.м/год
	Якоря	120
	Кинотеатр	130
	Зона фудкорта	1500
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	1000
	Для торговых центров(100-500кв.м)	2000
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц)	250
12	Базовая арендная ставка до прихода УК,руб./кв.м/год.
	Якоря	3622,068
	Кинотеатр	3923,907
	Зона фудкорта	45275,85
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	30183,9
	Для торговых центров(100-500кв.м)	60367,8
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц)	7545,975
13	Уровень изменения арендных ставок после прихода УК %(-)	5	0,05
14	Базовая арендная ставка после прихода УК%
	Якоря	3440,9646
	Кинотеатр	3727,71165
	Зона фудкорта	43012,0575
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	28674,705
	Для торговых центров(100-500кв.м)	57349,41
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц)	7545,975	не изменяется,т к парковочных мест не хватает.
15	Прогноз повышения арендных ставок	10	Данные анализа рынка
16	Эксплуатационные расходы,долл.США/кв.м/год	110
	Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб/кв.м/год	3320,229
	Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК,%(-)	15	0,15
	Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб/кв.м/год	2822,19465
Расчет дененжного потока до прихода УК
№п/п	Параметр	1-й год	2-й год	3-й год
	Площадь полезная, кв.м	28720	28720	28720
	Площадь торговой части здания, кв.м	24000	24000	24000
	Якоря	5700	5700	5700
	Кинотеатр	8322	8322	8322
	Зона фудкорта	1200	1200	1200
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	5052	5052	5052
	Для торговых центров(100-500кв.м)	3726	3726	3726
	Площадь парковки подземной,кв.м	4720	4720	4720
	Прогноз повышения арендных ставок
	для торговых центров	0	10	10
	для парковочных мест	0	5	10
	Арендные ставки,руб./кв.м./год
	Якоря	3622,068	3803,1714	4183,48854
	Кинотеатр	3923,907	4120,10235	4532,112585
	Зона фудкорта	45275,85	47539,6425	52293,60675
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	30183,9	31693,095	34862,4045
	Для торговых центров(100-500кв.м)	60367,8	63386,19	69724,809
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц)	7545,975	7923,27375	8715,601125
1	Потенциальный валовый доход(ПВД), руб	912455071,3	958077824,8	1016169366
	От торговой части	485051047,3	509303599,6	522517718,6
	Якоря	20645787,6	21678076,98	23845884,68
	Кинотеатр	32654754,05	34287491,76	37716240,93
	Зона фудкорта	54331020	57047571	62752328,1
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	152489062,8	160113515,9	176124867,5
	Для торговых центров(100-500кв.м)	224930422,8	236176943,9	259794638,3
	от подземной парковки	427404024	448774225,2	493651647,7
	Недозагрузка торговой части,%	10	8	6
2	Действительный валовый доход (ДВД),руб.	863949966,5	917333536,8	984818303,2
	От торговой части	436545942,5	468559311,6	491166655,5
	От подземной парковки	427404024	448774225,2	493651647,7
3	Эксплуатационные расходы,руб	126666736,4	126666736,4	126666736,4
4	Чистый операционный доход,руб.	737283230,2	790666800,5	858151566,9
5	Выплаты по обслуживанию долга	274680000	320460000	366240000
6	Чистый валовый доход,руб.	462603230,2	470206800,5	491911566,9
7	Налого на прибыль,24%	111024775,2	112849632,1	118058776,1
8	Чистый доход,руб.	351578454,9	357357168,4	373852790,8

2.3.2 Этап 2 разработка стратегии и программы управления ОН.

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее.

Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Мероприятия, которые вводит УК, уменьшения уровня вакантных площадей с 10% до 7%, соответственно это введет к уменьшению арендной ставки, но уменьшилось число недозагрузки и увеличения прибыли.

2.3.2.1. Определение субъекта объекта недвижимости.

Для своего объекта недвижимости, я выбрала внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является «СлавГрад».

Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др.

Достоинствами этого вида управления являются:

1. Четко знания и понимания всех рыночных процессов, анализ рынка.

2. Сокращения расходов на эксплуатацию здания на 15-20 %, возможность оптимизации всех расходов по ОН на уровне property management.

3. Любая крупная УК имеет преимущество в опыте привлечения и удержания арендаторов, любая УК из10-ки заполняет площадки любого здания, при прочих равных условиях гораздо быстрее и наиболее выгодно, чем собственными силами, при этом выигрыш для собственника от внешнего управления на уровне property management составляет 15-20%.

4. Наработанная система управления, знания законов управления, принципов и плюс фактор престижа.

Недостатки:

1. Для собственника в том, что он не контролирует полностью все процессы управления собственным объектом недвижимости.

2. Затраты на УК в 1,5 раза выше, чем управления собственника(условный) . Форма сотрудничество между собственником объекта недвижимости и УК, я предпочла доверительное управления, так как компания будет на этот срок занимать всеми вопросами по объекту, то есть право распоряжения передается на определенный срок.

2.3.2.2 Выбор наиболее эффективного использования.

НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью. Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант( 4 варианта НЭИ).

Три основных этапа процедуры выбора НЭИ:

1. Составление перечня возможных вариантов использования ОН.

2. Определение нескольких максимально прибыльных вариантов.

3. Определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

На в 2 этапе НЭИ проводится проверка соответствие всех рассматриваемых вариантов использования 4 критерий:

1) Быть законодательно разрешенным.

2)Быть физически осуществимым.

3)Быть управленчески возможным.

4) Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

На 3 этапе, когда я выбрала, для каждого из оставшихся вариантов, по них результатом готовится долгосрочный бюджет управления, которым выбирается вариант, удовлетворяющий цели собственника.

Выбранный вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза» (окружной).

2.3.2.3 Определения стратегии управления. Составления программы управления.

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления ОН. По сути, она представляет собой бизнес план, программу деятельности управления. Описывает ОН планируемых услуг по аренде или продаже, рынок, на который эти услуги нацелены. Планируемые финансовые результаты и так далее, программы характерные основы стратегии управления и обеспечивая оценку конкурентно способным объектам на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Таблица 3

Программа по управления объектом недвижимости «Ереван Плаза»

Параметры	Назначение параметров.
1)Адрес объекта недвижимости.	г. Москве по ул. Большая Тульская, вл. 17/8
2)Тип объекта.	Торгово-развлекательный комплекс.
3)Цель программы	Получение прибыли.
4)Срок реализации	3 года
5)Правовой статус.	Все документы в порядки, нарушений нет.
6)Техническое состояние.	Ни каких ограничений в использования объекта нет.
7)Выбор НЭИ	Текущее использование- ТЦ Кл. «Окружной»
8)Основные мероприятия по управлению ОН	Получения периодического дохода и его увеличение, поддержание хорошего состояния ОН и.т.д.
9)Сводная таблица доходов и расходов.	См таблицу 2
10)Стратегия управления ОН	Property management.-внешние управления. Компания «СлавГрад», для получения прибыли.
11)Величина чистой стоимости будущих доходов	См таблицу4
12)результаты маркетинговых исследований	в дальнейшем этот объект будет очень востребован, так как при удачно выбранной стратегии управления будет приносить большие доходы
13) краткое описание объекта	« Ереван Плаза»- торгово-развлекательный комплекс, окружного типа, площадь 38150 кв.м.
фактическое использование ОН на дату выполнения работы	сдача помещений в аренду
15)имеющиеся ограничения по использованию ОН	ограничений нет

2.3.3 Этап 3 реализация программы управляющей компании(УК).

Реализация программы управления возлагается на управляющего или управляющую компанию, которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления.

2.3.3.1 Организация деятельности управляющей компании. Схема работы управляющей компании.

УК обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационных расходов, соответственно высокий уровень дохода следующими способами:

1) Эффективно осуществляет все текущие операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников.

2) Изменяет текущую структуру расходов на ОН в плоть до объединения или отказа от высоко затратных действий. При этом собственник получает:

а) Четкое представление о сильных и слабых сторонах ОН.

б) Механизм позволяющий заинтересовать управляющего в необходимости качественного содержания и эксплуатации объекта.

в) Выгоды от оптимизации оперативных расходов, от принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход .

г) Возможность освободится от необходимости решений текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости (ОН).

1. Организация эксплуатации объекта – это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом. Основная задача: ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.

Обязанности управляющего:

• Организация и контроль работы всего персонала

• Регулярные и инспекционные обходы УН

• Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта

• Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия

• Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб

• Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами

• Обеспечение высокого качества услуг

• Обеспечение функции ответственного за противопожарную безопасность

3. Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации

• Разработка внутридомовых документов

• Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН

• Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности

• Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ

4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта.

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания. Вся уборка разделяется на 2 части: уборка внутри здания; поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания.

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

• Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования

• Уборка и благоустройство прилегающей территории

• Обеспечение вывоза бытового мусора

• Обеспечение дезинфекции

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению (если крупный объект), либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания (если мелкий объект).

14. Страхование и управление рисками

Схема 3