1.7 Формы сотрудничества собственника и управляющей компании.
Формы сотрудничество собственника и управляющей компании (внешние управление)
1)Агентское соглашение, когда собственник объекта недвижимости не отходит полностью отдел, все договоры и все операции идут от его лица в данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими агентами.
2)Доверительное управление - возможности совершать управляющим - компании от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника по договору доверительному управлению, право распоряжаться передается управляющей компании на определенный срок.
1.8 Основные принципы управления.
Организация управления базируется на следующих принципах.
Принципы:
объектного управления – основным ОН является объект недвижимости, под которым понимается обособленная часть недвижимого имущества, состоящие из земельного участка, всех связанных с ним зданий и сооружений.
целесообразности управления применение к каждому объекту недвижимости, собственником должна быть зафиксирована цель, которую он преследует, и постижение которой служит объект.
комплексности управления деятельность по управлению недвижимости предполагает системное принятие решений и их выполнения на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости направленного на достижение целей собственника.
обоснованности управленческих решений управления должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии рынка.
Единство систем управления система управления должна строиться на основе неразрывных единство взаимосвязанных элементов и целей собственника.
наиболее эффективного использования (НЭИ) управления объектом недвижимости должно обеспечить его НЭИ, как разумнее его, использовать, которое наибольшей степени обеспечит должные цели собственника.
профессионализма управления – управляющая компания, обладающая необходимым опытом и обученными кадрами, кадровым потенциалом и управления осуществляет в соответствии с разработанными стандартами и методиками.
1.9 Основные цели управления.
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственник коммерческая недвижимость делится на 3 класса:
Операционная недвижимость – это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций или бизнес процессов.
Коммерческая недвижимость – это та недвижимость, которая собственником не используется, предназначена для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, аренда…).
Недвижимость инвестиционный инструмент, который используется собственником как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.
Основные цели управления: социальная, оперативная, инвестиционная и коммерческая.
1 Социальная цель:
а) Стимулирование и развития малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателя к объекту недвижимости.
б) Создания благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимости.
в) Создания благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.
2 Оперативная цель:
а) Обеспечение выполнение основной деятельности собственника.
б) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.
Обе цели направлены на сохранение стоимости недвижимости.
3 Инвестиционная цель:
а) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.
4 Коммерческая цель:
а)Получение периодического дохода и его максимизация.
б) Спекуляция недвижимостью.
Всем 4 целям соответствует:
а) Поддержания хорошего состояния объекта недвижимости.
б) Минимизация затрат на техническое обслуживания эксплуатации.
Схема 1
Цель управления недвижимостью разного назначения.
-
Социальные цели:
Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса путем обеспечение max простого и удобного доступа, предпринимается к объектам недвижимости.
Создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость.
Создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.
Операционные цели:
Обеспечение выполнение основной деятельности собственника.
Повышение престижа собственника в результате обладание соответственного объекта недвижимости.
Сохранение стоимости недвижимости
Поддержание хорошего состояния.
Минимизация затрат на техническое обслуживания и эксплуатацию.
Увеличение стоимости недвижимости
Инвестиционные цели:
Повышение престижа собственника, в результате обладания собственниками объектами недвижимости.
Коммерческие цели:
Получение периодического дохода и его max-ии.
Спекуляция недвижимости.
2.Практическая часть.
2.1. Описание рассматриваемого объекта недвижимости.
2.1.1 Название и назначение.
Рассматриваемый мной объект недвижимости ‑ это торгово-развлекательный центр Ереван Плаза. Главное его назначения торговля и развлечения населения.
Рисунок 4 Рисунок5
Фасад комплекса «Ереван плаза» Планировка 1 ОН
Рисунок 6
Планировка 2 ОН
2.1.2 Местоположение.
Торгово-развлекательный центр находится по адресу улица Большая Тульская, вл. 17/8. Удаленность: менее 50 метров от метро, 200 метров от 3-его Транспортного кольца и Варшавского шоссе, 2.5 км от Садового кольца.
Рисунок 7
Место положение торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза»
2.1.3 Объемно-планировочные решения.
Парковка: подземная (рассчитана на 236 автомобилей, она платная) и наземная (314 автомобилей, бесплатная парковка ).
Таблица 1
Описание объекта.
Якорные арендаторы: |
супермаркет "Азбука Вкуса" (1600 кв.м.), мультиплекс "Синема Стар" (4030 кв.м |
Сопутствующие арендаторы: |
ves Rocher, Samsonite, Accessorize, Мультифото, Связной 3, InterView, Lush, VI Легион, Lady Collection, Консул, Randez-vous, IVAGIO, intimissimi, Glamourtime, Ювелир Сити, NOKIA, Gerry Weber; Moda Milano, Евросеть, Эво Импрешенс, Во имя розы, ЭПЛ Даймонд, Ригла, re:Store, Vivendi, Очкарик, Золотой прииск, Dono Ce, Юниаструм, МЮЗ, Л'Этуаль, Эстель адони, Рив Гош, Планета колготок, ElitZakolka, Бюстье, Bernhardt, calzedonia, Hidesign, Кутюрье, Ion-Цифровой центр, L’Occitane, Gianmarco Lorenzi, Мода Комфорт, Finn Flare, OTTO BERG, Prof & Hair's, AMARANT, NIKE, TATUUM, Morgan, GEOX, Celyn b, Микухинъ, Henderson, Aftershock, Sasch, Элегант, Модерато, time code, De Rossi, ECCO, Esprit, Lady & Gentleman, Adidas, МОРЕ, QUICKSILVER, affliction, Carlo Pazolini, ALBA, Balizza, BGN, CLIMONA, O'STIN, NOTABOO, Caterina Leman, Сильвер и Сильвер, Redmond, БельПостель, DIM, Olsen, KANZ, Comedy Shopping, Белый ветер, Sergio Falconi, ИНТЕРесноеПОЛожение, Carnaby, Camel Active, Etincellе, Principessa, OGGI, Стильные штучки, Ебелье, Настроение, Funky Nails, Конфаэль, Kira Plastinina, Евро Стиль, Orange, Попугай Той, Красный куб, Apple Moon, Для Душа и Души, Буква, GamePark, БебиФет, bibelots |
Кафе и рестораны |
Кафе: People, Латте Арт, Этаж, Фрайдис, Jazzve, Шоколадница, СушиТун. Ресторан: Гудман(6047 кв.м) |
Фуд-корт |
Kono Pizza, Mister Oaster, Sushi, Баскин Роббинс, Венский Штрудель, Весёлые вареники, Кебаб-тун, Карри Кинг, Мистер Гриль, Пита Пита, Спаго Гриль, Сбарро, Ташир пицца, Теремок. (1 200 кв.м.), |