1.4. Подходы к оценке стоимости активов

Экономическая сущность активов указывает на то, что, находясь в постоянном обороте, они являются товаром. Следовательно, как любой товар они обладают потребительной и меновой стоимостью. Меновая стоимость определяет ценность активов, следовательно, она является главным фактором формирования отношений между продавцом и покупателем. При этом покупатель не будет платить за объект больше, чем цена сопоставимого объекта. Следовательно, в качестве одного из подходов к оценке активов может быть взят сравнительный подход – определение стоимости актива базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Но меновая стоимость не формируется произвольно. Она определяется значимостью самих активов, их полезностью. Полезность активов характеризуется способностью приносить доход в будущем. Поэтому для оценки может быть использован так называемый доходный подход, в основе которого заложено утверждение, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект принесет в будущем в виде чистого дохода.

Если же доход определить сложно или, если он не может служить критерием для сопоставления оцениваемых объектов, то возможна оценка полезности активов с точки зрения затрат. Затратный подход к оценке активов исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за оцениваемый объект больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение (создание) сходного по потребительским свойствам объекта.

Таким образом, в практической деятельности могут быть использованы три подхода к оценке активов, раскрывающие различные аспекты их полезности: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из указанных подходов может быть использован в зависимости от конкретных условий самостоятельно. Но в ряде случаев целесообразно использовать все подходы с последующим обобщением полученных на их основе результатов.

2. Оценка недвижимости

Недвижимость является наиболее значимым элементом активов предприятия. В соответствии с Гражданским кодексом «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (статья 130). Таким образом недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Для оценки недвижимости могут быть использованы все известные подходы: доходный, сравнительный, затратный.

2.1. Доходный подход к оценке недвижимости

В оценке доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, сто стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объекта оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода, различающиеся способом преобразования потоков дохода:

– метод прямой капитализации;

– метод дисконтирования денежных потоков.