Подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости (рыночный, затратный, доходный)

Оценить объекты нед-ти - значит определить ее рыночную стоимость. Традиционно применяется 3 мет оценки нед-ти рыночный, затратный, доходный , Рыночный подход к оценке недвиж-ти осуществляется методом сравнительного анализа продаж или рыночной информации. При этом применяется основной принцип оценки замещением. Оценщик: выявляет недавние продажи сопоставимых объектов; проверяет инфляцию о сделках; вносит поправки в сопоставимые объекты; определяет рын.стоимость объекта.

Объект недвижимости можно оценить используя 3 метода: парные продажи; с помощью ВРМ (валового рентного мультипликатора); с помощью общего коэф-та капитализации.

Парными продажами наз-ся продажи 2-х объектов, которые почти одинаковы за исключением одной черты, которую оценщик оценивает с тем, чтобы внести правильную поправку. При оценке среднее арифметическое никогда не применяется. Поправки могут осуществляться в виде денежных, %-ных, общей группировки. При использовании поправок выбираются единицы сравнения.

ВРМ - отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или потенц цены продажи к действительному ВД

Ограничения применения ВРМ: оцениваемый объект должен нах-ся на активном рынке; недвижимость должна приносить регулярный доход; метод недостаточно чувствителен к разнице в рисках или номах возврата капитала между сопоставимыми и оцениваемыми объектами; разброс коэф-тов д/б незначительным.

С помощью общего коэф капитализации - данный метод явл-ся методом доходного подхода к оц недвиж. но при этом примен-ся рыночная информация.

Общий коэф капитализации - отношение чистого операционного дохода к цене продажи.

Рыночный подход считается наиболее простым, но используется только на активных рынках, где часто совершаются сделки с объектами недвижимости.

Затратный подход. Стоимость объекта недвижимости определяется как стоимость воспроизводства или замещения - износ + стоимость земли. Стоимость воспроизводства - (восстановительная стоимость) -стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах с использованием таких же материалов, строит стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что у объекта оценки. Стоимость замещения - стоимость строительства здания в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенные из новых материалов, в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировки.

Согласно стандарт-м Российского общества обменщиков с помощью затрат, подхода рекомендуется последовательно опред-ть: рыночную стои-ть земли; стои-ть воспроизводства или замещения; величину совокупного износа; рыночную стои-ть

объекта недвиж-ти. Специф-й областью применения затрат.подх. явл оценка уникальных объектов и объектов спец назначения (школы, вокзалы, церкви). По оценке земельного участка выдел-ют методы оценки: капитализации земельной ренты (сдача в аренду), соотнесения (заключается в соотношении стоим-ти земель-го; участка и возведенных на нем построек); развития (освоения)- наилучшее использование участка; техника остатка д/л земли (здания и сооружения новы или еще не построены); прямого сравнительного анализа продаж (ан.аналогичных сделок, сравнение их м/д собой, внесение поправок).

Доходный подход предусматривает пересчет всех доходов в единую текущую стоимость двумя методами: прямая капитализация, дисконтирование денежных доходов.

Общий коэф капитализации учитывает след-е факторы: безрисковую ставку; поправку на риск; на низкую ликвидность: на инвест менеджмент; на прогнозируемое повыш-е или снижение стоимости недвиж-ти.