Установление даты зарождения японского ценового «пузыря»

Установить момент начала зарождения ценового «пузыря» на рынке какого-либо актива всегда очень сложно, потому что обычно цена актива начинает быстро расти еще до начала стадии появления «пузыря». В Японии темпы роста цен на недвижимость и акции ускорились в 1985 г., приблизитель­но в то время, когда стоимость японской иены на валютном рынке стала стремительно увеличиваться.

Появлению ценового «пузыря» на японском рынке недви­жимого имущества способствовали три фактора, каждый из которых вносил свой вклад в то, что на протяжении более чем 30 лет реальная доходность от вложений в японскую недви­жимость стабильно росла, в то время как реальная доходность большинства других инвестиционных инструментов была отрицательной. Одно из шаблонных мнений в сфере инве­стиций состоит в том, что «вложения в землю — это хорошие инвестиции, цена земли всегда растет». Есть и производное клише — «вложения в землю — это хорошие инвестиции, они никуда не денутся». Японские инвесторы верили в обе эти идеи, и с конца 1940-х гг. рост цен на недвижимость только укреплял их веру.

Вторым фактором была финансовая либерализация. Ранее существовали инструкции, которые ограничивали возможности предоставления японскими банками ссуд на приобретение недвижимого имущества. Теперь же банки бросились наверстывать упущенное и активно наращива­ли долю ипотечных кредитов в общем объеме выдаваемых займов. Инвесторы получили кредитный рычаг В конце 1980-х гг казалось, что чуть ли не половина всех имеющихся в мире башенных кранов заняты иа строительстве объектов в Токио.

Третьим фактором служил быстрый рост денежной массы во второй половине 1980-х гг., который стал следствием по­пыток Банка Японии снизить стоимость иены на валютном рынке. В первой половине 1980-х гг японская йена резко обесценивалась по отношению к доллару США, что спо­собствовало повышению конкурентоспособности японских товаров на мировых рынках. Во второй половине 1980-х, когда иена начала дорожать, Банк Японии стремился взять под контроль рост национальной валюты, чтобы снизить негативное влияние этого процесса на стоимость произ­водственных капиталовложений. Результат глубокого вме­шательства состоял в том, что денежная масса в Японии начала увеличиваться очень быстрыми темпами, расширяя тем самым денежно-кредитную базу. С ростом объема сво­их резервов, в том числе и в Центральном банке, японские банки получали возможность быстро наращивать объемы выдаваемых ссуд.

Высокие темпы экономического роста поддерживались готовностью банков предоставлять компаниям и инвесторам необходимые им финансовые средства. В итоге цены на не­движимое имущество стали расти но норме 30% в год.

Обеспечение высокой доходности не являлось главной целью японских компаний. В большей степени они были заинтересованы в развитии своего бизнеса, расширении производства и обеспечении пожизненной занятости для большого количества работников. Каждая компания стреми­лась занять лидирующие позиции в своей отрасли. Многие японские предприятия увеличивали объем заимствований в стремлении захватить как можно большую долю рынка своей продукции.

Японские банки имели возможность удовлетворять по­требности заемщиков в расширении кредита за счет роста стоимости принадлежащих банкам активов (недвижимого имущества и акций). Заемщики использовали полученные средства для покупки недвижимого имущества, но, посколь­ку предложение на рынке недвижимости было ограничено и росло очень медленно, массовые покупки усиленно толкали вверх цены имеющейся на рынке недвижимости. Растущие цены на недвижимое имущество тянули за собой котировки акций.

В начале 1980-х банки вывели на денежный рынок новую категорию посредников — кредитные союзы («джусены»), предоставлявшие желающим ипотечные кредиты, от вы­дачи которых японские банки традиционно отказывались. Деньги для предоставления ссуд джусены получали от банков. Такую систему кредитования через посредников использовали 7 крупных японских банков. Однако при­мерно в то же самое время Министерство финансов Япо­нии приступило к созданию государственных кредитных учреждений, которые были наделены правом выдавать, в том числе, и ипотечные кредиты. После этого банки решили предоставлять ссуды иа приобретение жилья без посредников.

Волна роста курсов акций означала, что для компаний существенно снизилась стоимость привлечения денежных средств. Одним из новшеств было развитие конвертируемых облигаций; компании продавали облигации с очень низкой процентной доходностью, но с возможностью конверти­ровать их в обыкновенные акции по фиксированной цене. В действительности такая облигация больше походила на колл-опцион на покупку акций; однако владелец облигаций получал процентный доход, размер которого превышал до­ход по дивидендам, выплачиваемым на акции. Полученные в результате размещения облипший средства компании могли использовать тремя путями: разместить эти деньги на банков­ских депозитах и заработать процентный доход, в два-три раза превышающий тот, который они выплачивали владельцам облигаций; приобрести акции; или вложить деньги в модер­низацию и расширение своих производств.

По существующей в Японии банковской практике ссуды выдавались под залог недвижимости; обычно банки выдавал и заемщику до 70% от оценочной стоимости закладываемого имущества. Некоторые из выданных «джусенами» ссуд по­падали в руки японской мафии — «якудзы». Преступные группировки использовали свои связи для того, чтобы обе­спечить исключительно высокую оценку стоимости недви­жимости. Поскольку цена недвижимого имущества росла на 30% в год, допущенная оценщиком скромная «ошибка» довольно быстро исправлялась рынком.

Цены на недвижимое имущество росли намного быстрее, чем ставки арендной платы. Это привело к тому, что доход от ренты не покрывал процентных выплат по взятому кредиту. Прибыль инвесторов, покупавших недвижимость в последние несколько лет 1980-х гг., была отрицательной — рентный доход за вычетом эксплуатационных расходов оказывался меньше размера выплат процентов по кредиту, — но быстрый рост цен на жилье позволял этим инвесторам оплачивать проценты за счет привлечения новых займов под залог ранее приобретенной недвижимости или за счет прибыли от ее продажи.

Взлет цен на недвижимое имущество и акции приводил к росту благосостояния японских семей, имевших иностран­ную валюту, депозитные банковские вклады, недвижимое имущество и акции. Несмотря на то что крупные пакеты акций японских компаний принадлежали другим фирмам, входящим в ту же индустриальную группу («keiretsu», при­шедшие на смену «zaibatsu»), владельцами трети всех акций были частные лица. Каждая японская компания фактически представляла собой смесь производственного предприятия и паевого фонда.

Поскольку рыночная стоимость японских акций стабиль­но росла, их стали чаще покупать инвесторы из Соединенных Штатов и Западной Европы. Интерес к японским ценным бумагам стали проявлять и глобальные индексные фонды. Доходность, которую получали инвесторы, не являвшиеся японскими резидентами, увеличивалась не только благодаря росту котировок акций, но и за счет увеличения стоимости японской иены на валютном рынке.