Часть 2. Специализация «Маркетинг недвижимости» Экономика недвижимости

Рынок жилой недвижимости: классификация, современное состояние. Инфраструктура рынка недвижимости и основные институциональные участники регулирования рынка недвижимости. ВОПРОС 01

Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

• городской;

• местный;

• региональный;

• мировой;

• национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

• рынки существующих объектов;

• незавершенное строительство;

• новое строительство;

По виду сделок:

• купля-продажа;

• аренда;

• вещные права;

• ипотека;

По форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;

• частных объектов;

По способу совершения сделок:

• первичный рынок и вторичный рынок;

• организованный и неорганизованный;

• традиционный и компьютеризированный;

• биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• рынок жилья;

• рынок земли;

• рынок нежилых помещений.

Понятие «недвижимость». Отличия недвижимого и движимого имущества.

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:  • это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»; • индивидуально-определенное имущество; • незаменимое имущество; • обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.  К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся: • объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу отнесены все вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок. Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. 

Рынок жилой недвижимости. Классификация. Современное состояние. Понятие и критерии доступности жилья. ВОПРОС 02

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

• первичное – место постоянного проживания;

• вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

• третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели)

специалисты выделяют пять универсальных классов жилья:

• Элитные (дома класса Люкс).

• Премиум-сегмент.

• Бизнес-сегмент.

• Эконом-сегмент.

• Социальное жилье..

Федеральные власти определились с параметрами доступного жилья для россиян. Согласно приказу Министерства регионального развития малоэтажный дом не должен быть больше 150 кв. м, размер квартир начинается с 28 кв. м и ограничен 126 кв. м. При этом стоимость квадратного метра до 2011 года определена в размере 30 тыс. руб. Девелоперы должны соблюдать эти требования, если хотят продать возводимое жилье эконом класса государству.

Критерии доступного жилья прописаны в приказе Минрегиона №79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса». Этот документ, подписанный главой министерства Виктором Басаргиным 27 февраля 2010 года, регламентирует строительство домов с использованием средств федерального бюджета, которые могут пойти, в том числе, на выкуп жилья у застройщиков.

Обеспеченность жильем в различных странах мира. Новые концепции доступного жилья.

Страна	Жилищная обеспеченность, кв.м/чел.	Год оценки
Норвегия	74,0	2006
США	69,7	2010
Дания	50,6	2003
Швеция	44,4	2003
Великобритания	44,0	2010
Швейцария	44,0	2000
Германия	42,9	2010
Австрия	42,9	2010
Нидерланды	41,0	2010
Финляндия	38,9	2010